（2014）相民一初字第00821号
裁判日期: 2014-08-07
公开日期: 2014-09-17
案件名称
刘玉敏与淮北市舜太商贸经营管理有限公司、第三人安徽国森电器销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮北市相山区人民法院
所属地区
淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉敏,淮北市舜太商贸经营管理有限公司,安徽国森电器销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于���用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2014）相民一初字第00821号原告：刘玉敏，女，住安徽省淮北市杜集区。委托代理人：李聪，安徽惠黎律师事务所律师。被告：淮北市舜太商贸经营管理有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：奕锦芳，该公司总经理。委托代理人：孙爽朗，安徽亚星律师事务所律师。委托代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。第三人：安徽国森电器销售有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：贾素贞，该公司总经理。委托代理人：王静，女，住安徽省淮北市相山区。委托代理人：杨德文，安徽惠黎律师事务所律师。原告刘玉敏与被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司（简称舜太公司）、第三人安徽国森电器销售有限公司（简称国森电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法由审判员施云辉适用简易程序，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘玉敏及其委托代理人李聪，被告舜太公司的委托代理人王磊，第三人国森电器公司的委托代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉敏诉称：2012年11月11日，我与舜太公司签订商铺租赁合同，我将所购买的商铺交给舜太公司经营，其按月支付租金。舜太公司又将租赁的商铺转租给第三人使用，但从2013年5月份起，舜太公司以第三人拖��其租金为由，拒不支付我租金，经我委托律师发出律师函，但其仍置之不理。故起诉请求人民法院判令舜太公司（一）支付我商铺租金31269.84元（从2013年5月至2014年4月），违约金9380.95元（按所欠租金30%计算）；（二）解除双方签订商铺租赁合同，由舜太公司将租赁商铺恢复原状后交付给我；（三）从2014年5月起，按每月2605.82元的租金标准支付租金至商铺实际交付之日。刘玉敏为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、刘玉敏的身份证复印件、舜太公司的组织机构代码证、营业执照副本和私营企业基本注册信息查询单，证明刘玉敏的身份信息及舜太公司的诉讼主体资格；2、商铺租赁合同，证明刘玉敏与舜太公司双方存在租赁合同的事实及租金、租期等情况；3、房地产权证，证明租赁商铺属于刘玉敏所有；4、安徽惠黎律师事务所律师函及邮寄凭证，证明舜太公司经刘��敏催要仍拒不支付租金的事实。舜太公司口头辩称：第一，刘玉敏委托公司对外统一招租，我公司与第三人签订的对外招租合同，涉案商铺租赁合同有租赁性质和委托性质，无法单独解除租赁合同；第二，刘玉敏的第二项诉讼请求不能成立，双方签订的商铺租赁合同具有特殊性，我公司在租其房屋时，就写明是刘玉敏委托我公司统一招租，刘玉敏与我公司签订的租赁合同与我公司和第三人签订的租赁合同具有不可分割性，如果刘玉敏要求解除与我公司的合同，应先解除我公司与第三人的合同；第三人没有及时交租，我公司只是管理者，没有赚取差价。舜太公司未提交证据。国森电器公司陈述称：我公司与刘玉敏之间没有直接的房屋租赁合同关系，因此没有向其支付房租费的义务，我公司与舜太公司签订商铺租赁合同，在舜太公司取得2014年10月以后的房屋出租权之前，我公司有权拒付房租。国森电器公司提交证据有：商铺租赁合同一份，证明国森电器公司与舜太公司之间签订的商铺租赁合同期限至2018年4月30日。经举证、质证，本院认证如下：刘玉敏证据1、2、3、4号及国森电器公司提交的证据具有客观性、合法性以及与本案的关联性，本院予以认定。经审理查明：2012年11月11日，刘玉敏与舜太公司签订商铺租赁合同，并约定刘玉敏将其购买的位于淮北市相山路292号亚太广场商业楼某号商铺，委托舜太公司对外统一招商，统一经营管理。委托期间自2012年10月1日至2014年9月30日止。舜太公司在委托经营期间按年计算支付商铺租赁费。第一年、第二年租赁费31269.89元，每月支付2605.82元。租金按月支付，每月10日前支付，若延期支付，应当视为违约，按月租金每拖延一天支付2%违约金，拖欠一个月后，刘玉敏有权提出收回商铺。刘玉敏同意舜太公司对商铺进行装修、增扩设备。委托期满，舜太公司应将商铺交还刘玉敏，若双方能达成共识，可签订新的租赁合同，若达不成共识，刘玉敏有权选择新的物业对外招商，舜太公司应将商铺恢复原状，交还刘玉敏等内容。合同签订后，刘玉敏将该商铺租赁给舜太公司，并由舜太公司统一对外招租给国森电器公司使用。舜太公司支付刘玉敏商铺租金至2013年4月，从2013年5月起，租金未再支付。2014年1月23日，刘玉敏委托律师向舜太公司邮寄律师函，要求其支付拖欠的9个月租金，舜太公司亦未支付，刘玉敏遂起诉至本院。本案诉讼中，根据刘玉敏的诉讼保全申请，本院于2014年5月30日作出（2014）相民一初字第00821号民事裁定书，裁定冻结舜太公司银行存款31269.84元。本院认为：刘玉敏与舜太公司签订商铺租赁合同，虽然在合同中约定刘玉敏委托舜太公���对外统一招商，统一经营管理，但从其合同主要内容，合同权利义务的相对性来看，双方的法律关系是租赁合同关系，而非委托代理合同关系。双方签订本合同，是其真实意思表示，也不违反法律规定，应为有效合同。刘玉敏将其商铺交付舜太公司租赁使用后，舜太公司亦应按约履行合同义务，根据合同约定租金拖欠一个月后，刘玉敏有权提出收回商铺。现舜太公司拖欠商铺租金已达一年以上，刘玉敏在本案中要求解除与舜太公司的商铺租赁合同，并将商铺恢复原状的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。由于合同约定延期支付租金，按月份租金每拖延一天支付2%违约金，违约金的约定明显过高，现刘玉敏主张按照欠付租金的30%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。关于舜太公司又将商铺转租给第三人租赁使用，是另一法律关系，双方之间可以另行协商或诉讼解决，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘玉敏与被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司签订的商铺租赁合同，被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状返还给原告刘玉敏；二、被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司给付原告刘玉敏租金31269.84元，并按每月2605.82元标准继续支付租金从2014年5月1日起计算至交付商铺之日止；三、被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司支付原告刘玉敏违约金9380.95元。以上第二、三项于本判决生效后15日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，因适用简易程序减半收取408元，诉讼保全费333元，均由被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 施云辉二〇一四年八月七日书记员 周丽君附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问���的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。 微信公众号“”