（2014）江新法泽民初字第200号
裁判日期: 2014-08-06
公开日期: 2014-11-28
案件名称
江门市山子玻璃有限公司诉黄社权房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市山子玻璃有限公司,黄社权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款，第七十三条第一款
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法泽民初字第200号原告（反诉被告）江门市山子玻璃有限公司。法定代表人姚绮文，该公司总经理。委托代理人吴达能，广东信宇律师事务所律师。被告（反诉原告）黄社权，。委托代理人黄新跃、刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。原告江门市山子玻璃有限公司（以下简称山子公司）诉被告黄社权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，并于同年5月23日和同年8月7日两次公开开庭进行了审理。原告山子公司的委托代理人吴达能和被告黄社权的委托代理人黄新跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山子公司诉称，2003年5月15日，以广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司为出租方，江门市山子玻璃有限公司为承租方，双方签订《租赁厂房合同》。约定广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司将座落在大泽冲口东原大泽袜厂的厂房出租给山子公司使用，租赁期限为2003年5月15日至2018年5月14日共15年。山子公司承租该厂房后使用至今。2014年3月31日上午，山子公司收到被告黄社权的《解除租赁合同通知书》，被告以山子公司违反《租赁厂房合同》第五条约定“如因生产需要进行改建或扩建，需书面通知出租方后方可实施”构成严重违约为由，要求解除《租赁厂房合同》。山子公司认为《解除租赁合同通知书》不发生解除《租赁厂房合同》的效力，《租赁厂房合同》没有解除。理由有：一、《租赁厂房合同》第五条是关于：厂房的保管和使用”的约定，不是关于违约责任的约定。该条款约定的“改建或扩建”是指对厂房原结构发生改动的情形，山子公司未对厂房的原结构作过改动。二、《租赁厂房合同》第五条没有约定一方可以解除合同的内容，被告要求解除合同没有依据。据此，诉请法院判令：1、确认被告落款时间为2014年3月28日的《解除租赁合同通知书》不发生解除2003年5月15日广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司与山子公司签订的《租赁厂房合同》的效力，《租赁厂房合同》没有解除；2、被告承担本案全部诉讼费用。对于反诉原告黄社权的反诉，反诉被告山子公司则认为其搭建的铁棚不属于改建或扩建，不需要报国土、规划部门审批，不存在安全、消防隐患；山子公司搭建铁棚当时已书面通知原出租方，黄社权受让土地、厂房时对铁棚的现状已明知而没有异议；山子公司没有违约，“严重违约”不是合同的法定理由，黄社权要求解除合同没有事实根据和法律依据。请求依法驳回黄社权的反诉请求。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《租赁厂房合同》一份。证明：原告与大泽镇经济发展实业总公司签订厂房租赁合同，由原告租赁座落在大泽冲口东原大泽袜厂的厂房，租赁期限为2003年5月15日至2018年5月14日共15年。2、《解除租赁合同通知书》一份、快递回执一份。证明：原告收到被告邮寄的《解除租赁合同通知书》。3、《铁棚工程款收据》五份、《铁棚工程发票》一份。证明山子公司于2005年期间已建成铁棚。被告黄社权答辩及反诉诉称：黄社权于2006年5月9日与广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司签订《转让土地、厂房合同书》，广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司将原大泽织造厂、大泽新星鹅标袜厂厂房及所属土地使用权转让给黄社权，上述房产、土地已登记过户至黄社权名下。根据《租赁厂房合同》第五条约定“如因生产需要进行改建或扩建，需书面通知出租方后方可实施”，由于山子公司单方对涉案的厂房进行扩建，也没有通知黄社权，并且没有到国土局、规划局等行政部门报批。另外，山子公司所扩建的厂房是板房结构，存在严重的安全、消防等隐患，一旦发生安全事故后果将不堪设想。鉴于山子公司的行为构成严重违约，黄社权于2014年3月28日向山子公司发出《解除租赁合同通知书》，就山子公司的违约事实以及解除《租赁厂房合同》等事宜通知山子公司，但该公司接到通知后未能与黄社权协商解决或按通知要求搬离厂房。故此特提出反诉，请求判令山子公司与广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司签订的《租赁厂房合同》已于2014年3月28日解除；本诉和反诉全部诉讼费用由山子公司承担。案件在审理过程中，黄社权请求增加诉讼请求：请求判令山子公司在判决生效之日起15日内向反诉人返还原大泽织造厂、大泽新星鹅标袜厂厂房及水电设施；请求判令山子公司向反诉人支付直至山子公司搬离之日止的厂房占有使用费。被告黄社权对其陈述在举证期限内提供的证据有：4、身份证一份。证明：被告黄社权的身份情况。5、《转让土地、厂房合同书》、《房地产权证》、《土地使用权证》各一份。证明：黄社权是涉案厂房的的出租方，并办理了相应的产权过户手续。6、照片、《解除租赁合同通知书》各一份。证明：山子公司未经黄社权同意及办理相关报批手续违规建造厂房，存在严重的安全隐患。山子公司的上述行为已构成严重违约。7、账户明细查询一份。证明山子公司缴纳租金的情况。经庭审质证、辩证，被告黄社权对原告山子公司提供证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告认为没有其他工程合同、工程验收等证据予以证明，该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。原告山子公司对于被告黄社权提供的证据4、5、6、7的真实性予以确认。但对证据5、6、7的关联性提出异议。本院认为，对各方当事人经质证真实性无异议的证据1、2、4、5、6、7予以确认，可以作为认定本案事实的依据。对于证据3，本院认为该证据能反映客观的事实，且与本案待查明事实有直接关联，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。经审理查明：2003年5月15日，广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司与原告山子公司签订《租赁厂房合同》。合同约定：广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司将座落在大泽冲口东的原大泽袜厂厂房及所属土地出租给山子公司使用。租赁期限为15年（2003年5月15日至2018年5月14日）。合同第五条“厂房的保管和使用中”约定如因生产需要进行改建或扩建，需书面通知出租方后方可实施。租赁期满后，一切新建或扩建的建筑物无偿归出租方所有。2006年5月9日，江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司与被告黄社权签订《转让土地、厂房合同书》。合同约定：江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司将原大泽织造厂、大泽新星鹅标袜厂厂房及所属土地使用权转让给黄社权；该土地、厂房是带原有承包合同同时转让（附原租赁合同）；合同生效后，原有承包合同及租金归被告黄社权享有。现上述房产、土地已登记过户至被告黄社权名下。此后山子公司将承租厂房、土地的租金直接交付给被告黄社权。2014年3月28日，被告黄社权向原告山子公司发出《解除租赁合同通知书》，认为原告山子公司在履行租赁合同期间未经被告同意擅自改建、扩建厂房，违反了合同第五条“如因生产需要进行改建或扩建，需书面通知出租方后方可实施”的约定，故自本通知发出之日起，原《租赁厂房合同》解除，请求山子公司在收到本书面通知后30天内搬出厂房。原告山子公司收到该通知后，依法向本院提起诉讼。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：被告黄社权在2014年3月28日向原告山子公司发出《解除租赁合同通知书》是否产生解除《租赁厂房合同》的效力？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除的情形有符合合同当事人的约定条件解除或符合法律规定条件的法定解除。本案中被告黄社权提出原告山子公司违反《租赁厂房合同》第五条“如因生产需要进行改建或扩建，需书面通知甲方后方可实施”的约定，且扩建的厂房存在严重的安全、消防隐患，构成严重违约而请求解除合同。本院认为，被告黄社权的上述解除合同的事实证据不足，缺乏法律依据，本院不予支持。主要的理由有：首先，《租赁厂房合同》第五条不是当事人约定解除合同的条件。若山子公司违反该条款的约定的，其应当承担违约责任。其次，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，被告黄社权应承担举证证明在合同履行过程中原告山子公司存在违约行为而引起解除合同关系的事实的责任。庭审中，被告黄社权仅提供部分照片用于证明原告山子公司存在违建铁棚的违约事实。但上述照片无法证明建造的铁棚时间是在被告黄社权合法取得厂房、土地产权后兴建的，也无法证明兴建的铁棚存在严重的安全、消防隐患。相反，原告山子公司能提供《铁棚工程款收据》、《铁棚工程发票》等证明兴建铁棚时间是在被告黄社权取得厂房、土地产权前而没有证据显示涉案租赁物的前任出租方江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司对此曾提出异议，故原告提供证据的证明力明显大于被告提供证据的证明力。此外，黄社权也未能证实山子公司所兴建的铁棚存在严重安全消防隐患，受到相关行政部门通知整改或作出处罚，而山子公司拒不整改等恶意违约、违法等事实。综上，被告黄社权以原告山子公司违反《租赁厂房合同》第五条“如因生产需要进行改建或扩建，需书面通知甲方后方可实施”的约定，且扩建的厂房存在严重的安全、消防隐患为由请求解除合同，证据不足，本院不予支持。为此，本院依法确认被告在2014年3月28日发出的《解除租赁合同通知书》不发生解除2003年5月15日广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司与山子公司签订的《租赁厂房合同》的效力；原、被告应继续履行《租赁厂房合同》。进而本院依法驳回反诉原告黄社权全部的反诉诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”、第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”之规定，判决如下：一、确认被告在2014年3月28日发出的《解除租赁合同通知书》不发生解除2003年5月15日广东省江门市新会区大泽镇经济发展实业总公司与江门市山子玻璃有限公司签订的《租赁厂房合同》的效力；原、被告应继续履行《租赁厂房合同》。二、驳回反诉原告黄社权的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元合共150元，由被告黄社权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 莫国峰人民陪审员 邓龙海人民陪审员 周龙祥二〇一四年八月六日书 记 员 郭宇云 更多数据：