（2014）南市民一终字第185号
裁判日期: 2014-08-06
公开日期: 2014-12-29
案件名称
(2014)南市民一终字第185号上诉人广西合正房地产开发有限公司与被上诉人朱华基、陆兰芬、朱滨商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西合正房地产开发有限公司,朱华基,陆兰芬,朱滨
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南市民一终字第185号上诉人（原审被告）：广西合正房地产开发有限公司。法定代表人：徐进。委托代理人：陈玉清。委托代理人：田良丰。被上诉人（原审原告）：朱华基。被上诉人（原审原告）：陆兰芬。被上诉人（原审原告）：朱滨。三上诉人共同委托代理人：黄红梅。上诉人广西合正房地产开发有限公司（以下简称合正公司）因与被上诉人朱华基、陆兰芬、朱滨商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月25日公开开庭进行了审理，上诉人合正公司的委托代理人陈玉清、田良丰，被上诉人朱华基、陆兰芬、朱滨共同委托代理人黄红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：朱华基、陆兰芬、朱滨与合正公司于2008年8月4日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：朱华基、陆兰芬、朱滨购买合正公司开发的南宁市白沙大道×号英伦第×区第×号楼×单元×号，建筑面积117.46㎡，购房价款总额为391054元；朱华基、陆兰芬、朱滨的付款方式为一次性付款；合正公司（出卖人）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条“关于付款方式及期限”第一款约定了“一次性付款”；第二款“银行按揭付款”第十项约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。……”合同签订后，朱华基、陆兰芬、朱滨向合正公司交付了391054元购房款，并由合正公司代收契税、备案费、管道燃气开户费等各项费用共计8330元。2010年7月19日，合正公司向朱华基、陆兰芬、朱滨出具《英伦第六区交房通知》，通知朱华基、陆兰芬、朱滨于2010年8月1日至2010年8月7日办理业主收房有关手续。合正公司已将涉案房屋交付朱华基、陆兰芬、朱滨使用。另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，合正公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。2009年9月25日，南宁经济技术开发区建设发展局组织英伦第六区1#楼业主与开发商（本案合正公司）召开纠纷调解会议，并就逾期交房违约金赔付问题、1#楼阳台整改问题形成会议纪要。一审法院认为：朱华基、陆兰芬、朱滨与合正公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。朱华基、陆兰芬、朱滨已按合同约定向合正公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。合正公司抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在合正公司，但根据已查明的事实，对阳台整改持有异议的是英伦第六区1#楼的部分业主，合正公司并未进一步提交证据证明1#楼的部分业主对阳台整改方案持有异议可导致英伦第六区2#楼无法完成报备义务，且合正公司在庭审中亦陈述未完成报备的最重要的原因系施工方未将完整的资料交付合正公司，合正公司已另行起诉主张权利，但此并不意味着合正公司无需履行本案双方所约定的合同义务，故对合正公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于涉案房屋的实际交付时间，朱华基、陆兰芬、朱滨主张为2010年8月1日，合正公司主张为2010年8月7日。根据朱华基、陆兰芬、朱滨提供的《英伦第六区交房通知》的记载，朱华基、陆兰芬、朱滨于2010年8月1日至2010年8月7日均可办理收房有关手续，朱华基、陆兰芬、朱滨主张于2010年8月1日收房，合正公司对此虽持有异议，但其未提交业主签字的收房确认书等相关材料予以佐证，故一审法院采信朱华基、陆兰芬、朱滨关于涉案房屋交付时间为2010年8月1日的主张。自此时间作为起点计算450个工作日，朱华基、陆兰芬、朱滨主张至2012年5月18日，合正公司对此时间节点无异议，一审法院亦予以确认。因此，合正公司合正公司至今仍未能为朱华基、陆兰芬、朱滨办理产权资料登记备案的行为，已违反合同约定，构成违约。关于合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公司正在积极进行着各项报备案工作，因此合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故朱华基、陆兰芬、朱滨请求合正公司继续履行办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，一审法院予以支持。关于合正公司是否应为朱华基、陆兰芬、朱滨办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，合正公司为朱华基、陆兰芬、朱滨办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助朱华基、陆兰芬、朱滨办理房产权属证书。朱华基、陆兰芬、朱滨主张《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款第十项已约定办理房产证的义务在合正公司方，考察该约定，该项约定位于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款“银行按揭付款”下，而本案朱华基、陆兰芬、朱滨系一次性付款，应适用该补充协议第一条第一款“一次性付款”之约定，该款下并无分项约定；退一步讲，即使可适用第一条第二款第十项之约定，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，朱华基、陆兰芬、朱滨请求合正公司办理房地产权属证书，理据不足，一审法院不予支持；但合正公司应履行协助义务，协助朱华基、陆兰芬、朱滨办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。对于违约金。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。合正公司于2010年8月1日交付房屋给朱华基、陆兰芬、朱滨，合同约定的办理报备的期限至2012年5月18日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款391054元为基数，按每日万分之一自2012年5月19日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第2号楼《商品房现售备案证明》之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决：一、合正公司应履行将南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区第×号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助朱华基、陆兰芬、朱滨办理房屋权属证书；二、合正公司向朱华基、陆兰芬、朱滨支付南宁市江南区白沙大道91号英伦第×区第×号楼×单元×号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款391054元为基数，按每日万分之一自2012年5月19日起，计至合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第×区第×号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回朱华基、陆兰芬、朱滨的其他诉讼请求。案件受理费150元，由合正公司负担。上诉人合正公司上诉称：请求改判一审判决第二项为上诉人按每日万分之0．3承担逾期报备案违约责任；一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决判令上诉人按照合同约定（每日万分之一）承担逾期报备案违约责任缺乏事实与法律依据。一、多种原因导致上诉人无法提交相关材料报主管部门备案，其中一个重要原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，一审判决不予认定是错误的。四季英伦（原名四季花都）1#楼靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路，为了道路两侧的美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要求将阳台整改为封闭式。上诉人根据1#楼6户业主的申请，为他们进行了阳台整改。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁经济技术开发区政府，政府于2009年9月25日组织业主与开发商召开协调会，业主代表与开发商达成了一致意见：开发商拿出整改方案给业主代表，业主代表负责征集1#楼所有业主对该整改方案的意见提供给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报南宁经济技术开发区建设发展局，该局将根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，公示无异议后批准实施，开发商必须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。事先上诉人已经做出三个整改方案，由于1#楼部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，没有拿出统一意见，上诉人无法整改，该责任由业主（买方）自行承担责任。1#楼阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，上诉人无法提交完整的材料给办理产权主管部门备案。交房之前就存在上述问题，处于在交房使用后450工作日之内的免责范围。可见造成上诉人至今无法提交完整的材料报主管部门备案不能全部归责于上诉人，买方应承担部分责任，应减少上诉人的责任。二、双方约定违约金过高，上诉人要求调低为约定的20％左右。由如下：1、从合同权利义务对等原则来看，双方约定该项违约金过高。双方签订《商品房买卖合同》，买方的给付义务是支付房款，卖方的义务是交付合格的商品房给买方使用。双方约定逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任是对等的。双方已经在履行主给付方面约定了对等的违约责任，再约定卖方单方承担从给付义务的违约责任，整个合同的权利义务显然不再对等，明显加重了卖方的义务（增加逾期一天提交材料备案，承担已付房款万分之一违约金）。从对等原则出发，本来就不应当就从给付义务约定单方的违约责任，即使约定了，本着公平合理原则，也应适当减少。2、从被上诉人主张的违约金数额占房款总额比例来看，违约金过高。被上诉人没有因为上诉人未提交材料备案而遭受实际经济损失。房屋己按约定交付给购房人使用，逾期提交材料备案只是影响办理产权证，无论买房是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，都不影响其对房屋的占用、使用及收益权。以银行贷款支付购房款的购房人，其房产证需办理房屋抵押登记手续直至还清贷款本息，按银行规定，此类购房人在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的购房人而言，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过购房合同的转让，将房屋的权益转让并获益，房产证是否办妥，根本不影响申请人对房屋权益的转让。因此，开发商逾期办理房屋权属证书，并没有给购房人造成实际损失。鉴于上述理由，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用{中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”上诉人认为该项违约金减少为每日万分之0.3左右比较公平合理。被上诉人朱华基、陆兰芬、朱滨答辩称：因上诉人拖欠施工方的工程款，施工方拒不移交竣工结算资料，造成上诉人无法报备，并不是因为整改阳台所致。上诉人未能按合同约定履行报备义务，已构成违约定，应承担违约责任。一审判决按每日万分之一标准计付违约金并不高，也维护了业主的基本权益，虽然不足以弥补被上诉人为此遭受的损失，但被上诉人也同意一审判决，只按合同约定进行主张。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本案的争议焦点是：1、上诉人对逾期报备是否存在过错？应否承担逾期报备的违约责任？2、合同约定的违约金是否过高？应如何调整？当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。关于上诉人对本案讼争房屋所在项目尚未取得《商品房现售备案证明》是否存在过错及应否承担违约责任问题。合同约定：合正公司应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司提供的资料报产权登记机关备案。即办理产权资料登记备案是合正公司的合同义务。一审判决认定合正公司实际交房的时间为2010年8月1日，合正公司对此未提起上诉，本院确认合正公司实际交房的时间为2010年8月1日。从2010年8月1日交房起，450个工作日，至2012年5月18日止，合正公司应当在此期间完成产权资料登记备案的义务，但至今合正公司尚未完成，亦未取得《商品房现售备案证明》。合正公司已构成违约，应承担逾期完成产权资料登记备案的违约责任。合正公司认为逾期报备的重要原因系部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，并主张被上诉人应承担部分责任，应减少合正公司的责任。但至今合正公司未能举证证明其已向房产登记机关申请房屋所有权初始登记，且合正公司在一审庭审时已自认其未能完成报备的最重要原因系施工方未将完整的资料交付。故本院对合正公司上述主张不予采纳。如前所述，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同已明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因此，合正公司应按该标准计付违约金。合正公司主张违约金过高，但未举证证明，故本院对双方在合同中约定的违约金不予调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人广西合正房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张雪梅审判员 唐荣娜审判员 高翔宇二〇一四年八月六日书记员 李 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”