（2014）佛中法审监民再字第20号
裁判日期: 2014-08-04
公开日期: 2015-01-14
案件名称
胡醒超与何裕珠,卢卓才租赁合同纠纷审判监督民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
胡醒超,何裕珠,卢卓才,陈志义
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法审监民再字第20号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：胡醒超，男，汉族，1966年8月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：杨文廷广东广大律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：何裕珠，男，汉族，1950年5月13日出生，住广东省佛山市南海区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：卢卓才，男，汉族，1984年10月7日出生，住广东省佛山市南海区。上述两被申请人的共同委托代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。上述两被申请人的共同委托代理人：曾镖令，广东永祺律师事务所律师。原审第三人：陈志义，男，汉族，1952年7月17日出生，住辽宁省营口市站前区。再审申请人胡醒超因与被申请人何裕珠、卢卓才、原审第三人陈志义租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）佛中法民一终字第2694号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年1月26日作出（2013）佛中法立民申字第163号民事裁定，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理了本案。胡醒超的委托代理人杨文廷，何裕珠和卢卓才的共同委托代理人朱永琪，卢卓才到庭参加诉讼，原审第三人陈志义经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。2012年1月9日，胡醒超作为投资人的佛山市南海区桂城石石肯俊福装饰配套家具厂（以下简称俊福厂）向佛山市南海区人民法院提起诉讼，请求判令依法解除俊福厂与何裕珠、卢卓才于2006年12月13日签订的《厂房租赁合同》，何裕珠、卢卓才承担违约金1231945元，赔偿租金损失898450元（从2011年2月1日暂计至2011年12月31日，租金经济损失计至厂房返还之日止）。佛山市南海区人民法院一审认为：关于俊福厂的起诉主体资格问题。虽然涉案的《厂房租赁合同》出租方是胡醒超，但与佛山市南海区白沙桥经济联合社、南海区狮山镇白沙桥村民小组签订的《土地使用权租赁合同》是以俊福厂、胡醒超的名义共同签订，且胡醒超本人就是俊福厂的个人独资经营者，因此，本案以俊福厂名义起诉并无不妥。何裕珠、卢卓才称俊福厂主体不适格，法院不予采纳。本案争议的焦点是：何裕珠、卢卓才将佛山市南海区镁鸿光不锈钢有限公司（以下简称镁鸿光公司）交给陈志义经营的行为是转租还是发包？对此，法院作如下分析：首先，镁鸿光公司登记的股东为何超贤、卢生雨，但该二人均承认镁鸿光公司的实际股东为何裕珠、卢卓才，故何裕珠、卢卓才有权处分其对镁鸿光公司享有的权利。其次，何裕珠、卢卓才与陈志义签订的是《承包经营合同》，按照约定，何裕珠、卢卓才不仅将镁鸿光公司的厂房、场地交给陈志义使用，还移交了相关的生产设备、办公用品、营业执照，并对镁鸿光公司的工商登记作了相应变更，合同相关条款也对陈志义以镁鸿光公司对外经营所享有的权利和负有的义务进行了约定。虽然《承包经营合同》中也出现了诸如“租金”等字眼，但综观整份合同，何裕珠、卢卓才是将镁鸿光公司的全部资产连同营业执照（即经营资格）交给陈志义使用、经营，因此，该合同更符合承包合同的法律属性。俊福厂主张该合同是转租合同，理据不足，法院不予采纳。何裕珠、卢卓才没有将俊福厂的厂房对外转租，因此俊福厂主张何裕珠、卢卓才违约没有事实依据，其请求解除双方签订的《厂房租赁合同》、何裕珠、卢卓才支付违约金及赔偿损失，依据不足，法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回俊福厂的全部诉讼请求。本案受理费23843.16元，由俊福厂负担。本院二审认为：双方当事人在二审期间的争议焦点为，胡醒超以何裕珠、卢卓才未经其同意擅自将涉案厂房转租为由，请求解除《厂房租赁合同》应否支持？首先，根据法院查明的事实，虽然镁鸿光公司登记的股东为何超贤、卢生雨，但该二人均承认镁鸿光公司的实际股东为何裕珠、卢卓才；且何裕珠、卢卓才与陈志义签订《承包经营合同》，将镁鸿光公司的全部资产连同营业执照（即经营资格）交给陈志义使用、经营。故一审法院认定何裕珠、卢卓才签订的是承包经营合同，属于经营方式的转变，而非将涉案厂房对外转租，并据此判决驳回胡醒超解除合同的诉讼请求并无不当，法院予以维持。其次，即使胡醒超主张的事实成立，何裕珠、卢卓才于2010年1月1日将涉案厂房转租给何超贤、卢生雨设立镁鸿光公司，后又于2011年1月18日将涉案厂房转租给陈志义使用至今，而胡醒超却迟于2012年1月9日才向法院起诉请求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，胡醒超并未在其知道或者应当知道转租事实后的六个月合理期限内提出异议，应视为其对承租人的转租行为默示同意。现胡醒超在接近一年后以承租人擅自转租为由请求解除合同，违反诚实信用原则，法院亦不予支持。综上，一审法院判决驳回胡醒超关于解除合同的诉讼请求并无不当，法院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胡醒超的上诉主张不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23843元，由胡醒超负担。胡醒超不服上述判决，向本院申请再审称：一、一审判决认定事实不清，采信证据显失偏颇，有失公正。一审判决认定胡醒超于2012年1月提起诉讼超过了六个月的法定异议期限不当。胡醒超起诉后，在何裕珠、卢卓才提供了美鸿光公司的工商登记资料及其伪造的《土地使用权租赁合同》、《证明》等证据时，胡醒超又发现，何裕珠、卢卓才在2010年1月1日将厂房转租给何超贤、卢雨生这一新的法律事实。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当，滥用自由裁量权，判决不公，依法应予撤销。一审判决认定了何裕珠、卢卓才两次转租事实。两次转租依法应认定为两次独立的民事法律行为，不能混为一谈。何裕珠、卢卓才于2010年1月1日的转租，是用伪造的《土地使用权租赁合同》、《证明》实施的，其不但欺骗了工商局，骗取了营业执照，同样骗取了一审法庭认定上述伪造证据与案件有关联，予以采纳。试想，连执法部门、司法机关都不能识破的骗局，胡醒超又怎能知道或者应当知道转租行为呢？法院为何又不认定胡醒超是“不应当知道”呢？况且何裕珠、卢卓才一直用佛山市南海区裕景不锈钢制品厂（以下简称裕景不锈钢厂）的名义缴纳租金，这怎么叫胡醒超知道或者应当知道转租事实呢？三、一审法院判决颠倒黑白、是非不分、枉法裁判，依法应予以改正。四、本案《厂房租赁合同》本应是无效合同，因未取得《建设工程规划许可证》等合法文件，根据司法解释等相关法律规定，应为无效合同。因此，再审请求：一、撤销一、二审判决；二、依法解除俊福厂与何裕珠、卢卓才于2006年12月13日签订的《厂房租赁合同》；三、何裕珠、卢卓才承担违约金1231945元；四、何裕珠、卢卓才返还因违约多收取的租金718760元（从2011年2月1日暂计至2011年10月31日，返还租金计至厂房返还之日止）。在再审庭审中，胡醒超请求变更再审请求为：1.撤销一、二审判决；2.双方所签订的《厂房租赁合同》无效；3.何裕珠、卢卓才立即返还厂房，租金计至返还厂房之日止；4.诉讼费用均由何裕珠、卢卓才承担。再审申请人胡醒超对其陈述在再审期间没有提供新的证据。被申请人卢卓才、何裕珠答辩称：一、胡醒超出租给何裕珠、卢卓才使用的土地、厂房符合工业使用要求。胡醒超在一审时就向法院提交了土地使用证，工业用地规划书，消防验收等证据材料，上述证据村料证明，胡醒超出租给何裕珠、卢卓才使用的土地是工业用地，出租给何裕珠、卢卓才使用的土地符合工业用地的规划要求，使用的厂房经过了消防大队的验收，完全符合工业厂房使用的要求，因此，胡醒超与何裕珠、卢卓才签订的《厂房租赁合同》合法、有效，依法受法律的保护。二、胡醒超认为何裕珠、卢卓才违反合同约定转租厂房与事实不符。首先，镁鸿光公司承租的厂房只是原裕景不锈钢厂的二车间，而不是全部何裕珠、卢卓才承租的厂房。其次，何裕珠、卢卓才与陈志义签订的《承包经营合同》表明：陈志义接收的不仅仅是裕景不锈钢厂的部分厂房，还包括何裕珠、卢卓才租赁胡醒超厂房后开办裕景不锈钢厂期间的增加的设备、设施、办公用品及其他物资以及公司的全部业务；陈志义每季度支付给何裕珠、卢卓才的租金款375000元，虽然比何裕珠、卢卓才支付给胡醒超的厂房租金每季度l75309.2元高得多，但其金额包括何裕珠、卢卓才租赁给陈志义使用的属于何裕珠、卢卓才增加的设备、设施、办公用品及其他物资以及公司的全部业务，由此可知，何裕珠、卢卓才从陈志义处所收款项并非转租厂房的租金，而是承包经营金。通过上述几点分析可知，陈志义从何裕珠、卢卓才接收厂房等一系列行为是正常的承包经营行为，是经营方式的转变，而非胡醒超所称的转租厂房行为。三、胡醒超称何裕珠、卢卓才违约造成其租金损失不是事实。何裕珠、卢卓才自签订合同后，一直以来，诚实守信，按约定时间交纳租金，从来没有出现延迟交纳现象，因此没有给胡醒超造成任何损失。四、胡醒超的再审申请违反诚实信用的原则，是无理申请。依据胡醒超与何裕珠、卢卓才签订的《厂房租赁合同》关于租金的约定及收取方式，不管何裕珠、卢卓才的经营方式如何改变，也不管双方的纠纷处理至何时，至今为止，胡醒超都一直是按时足额收取租金，没有任何的损失，其之所以提起诉讼，目的是想利用合同中一些对自己有利的条款谋取合同之外更大的利益，而据何裕珠、卢卓才所知，胡醒超在出租给何裕珠、卢卓才使用土地的附近有工业用地使用权的土地面积34万多平方米，而其出租给何裕珠、卢卓才使用的只是其中的8000多平方米，租赁期间至2017年1月24日，余下租赁时间只有两年多，其他土地胡醒超出租给第三人使用的方式基本相同，可见，胡醒超的行为违反了民法通则规定的诚实信用的原则。被申请人卢卓才对其辩解在再审期间没有提供新的证据。原审第三人陈志义在再审期间未作答辩亦未提供新的证据。为查明涉案租赁物是否办理了建设工程规划许可证，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函征询，佛山市南海区国土城建和水务局函复称：编号为南府集用（2005）第18XX93号的集体土地使用证对应的土地范围内建筑物没有在该局办理建设工程规划许可证。胡醒超、何裕珠、卢卓才对该证据的真实性没有异议，本院对复函予以采纳。本院查明：俊福厂是胡醒超投资开办的个人独资企业，该厂于2012年7月5日经工商部门核准注销。2005年12月27日，俊福厂、胡醒超（乙方）与佛山市南海区白沙桥经济联合社、南海区狮山镇白沙桥村民小组（甲方）签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定乙方租用甲方位于“王芝塱”的土地一块，经营项目为工业用地，土地使用权证号码为南府集用（2005）第18XX93号，租赁期限从2007年1月1日至2031年12月31日等。2006年12月13日，胡醒超（甲方）与李景钿、曾国辉、何裕珠（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方应乙方的要求在南海区狮山镇白沙桥“王芝塱”约8854平方米土地上兴建厂房，并租赁给乙方，租期从2007年1月25日起至2017年1月14日止，从2007年2月10日起收取租金；2007年2月10日至2012年2月9日期间，每月租金53124元，之后每月租金为58436.40元；厂房的规划报建及消防验收，由甲方负责解决，费用由甲方承担；租赁期间，乙方不得将本合同的承租权转让给第三者；中途终止合同或单方违约使本合同中途解除均需向对方支付剩余租期总租金金额的30%作为终止合同的补偿；因乙方违反合同而使另一方受经济损失时，违约方应对对方做出赔偿，守约方有权解除合同并向对方追索赔偿等。上述合同签订后，何裕珠以自己名义于2007年3月13日在上述地址登记成立了裕景不锈钢厂。2007年、2009年，李景钿、曾国辉先后退出裕景不锈钢厂的经营，裕景不锈钢厂由何裕珠、卢卓才合伙经营。2010年1月1日，裕景不锈钢厂（甲方）与何超贤、卢生雨（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将裕景不锈钢厂第二车间使用权租给乙方，租期从2010年1月1日至2025年1月31日，租金每月1000元，每月10日前缴交租金等。2010年3月1日，何超贤、卢生雨在上述地址登记成立了镁鸿光公司。2011年1月18日，卢卓才、何裕珠（甲方）与陈志义（乙方）签订了一份《承包经营合同》，约定：甲方将位于南海区狮山镇白沙桥“王芝塱”的镁鸿光公司及厂房承包给乙方经营，承包内容为镁鸿光营业执照所确定的营业范围的全部业务；承包期为六年，自2011年2月1日至2017年1月24日；租金为每季度375000元；甲方应按时将镁鸿光公司及厂房交付乙方使用，并将现有设备、设施、办公用具及其他零星物资移交给乙方使用；厂房的房租由甲方负责，与乙方无关；乙方按时向甲方交纳租金。合同签订后，两被告将镁鸿光公司的厂房、机器设备、办公用品等移交给陈志义。2011年2月21日，镁鸿光公司的股东由何超贤、卢生雨变更为陈志义、陈东贺。在再审本案过程中，本院就涉案厂房是否办理建设规划许可证函询佛山市南海区国土城建和税务局，该局复函称编号为南府集用（2005）第18XX93号的集体土地使用权证（地号为18XXX955号）对应的土地范围内建筑物没有在该局办理建设工程规划许可证。本院认为：胡醒超与佛山市南海区狮山镇白沙桥经济联合社签订了《土地使用权租赁合同》，取得了“王芝塱”的集体建设用地使用权后，与何裕珠等签订《厂房租赁合同》，约定由胡醒超在“王芝塱”约8854平方米的土地上建造厂房，出租给何裕珠等使用，且胡醒超负责办理厂房的规划报建手续。但至本案再审法庭辩论终结时止，涉案厂房尚未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”胡醒超与何裕珠等签订的《厂房租赁合同》应被认定为无效，一、二审按照有效合同处理双方之间的租赁合同关系不当，本院依法予以纠正。由于办理厂房规划许可证属于出租人的义务，且双方当事人亦约定由胡醒超办理规划许可证，因厂房欠缺合法的规划报建而导致合同无效的责任在于胡醒超一方，胡醒超应该承担缔约过失责任，何裕珠、卢卓才因无效合同导致的损失可以请求胡醒超赔偿。胡醒超一审诉请解除双方之间的《厂房租赁合同》，何裕珠、卢卓才赔偿因违约而导致的经济损失的诉讼请求是基于合同有效而提出的，而在《厂房租赁合同》被认定无效的情况下，胡醒超请求解除合同，赔偿损失没有法律依据，本院依法予以驳回。虽然，胡醒超在再审过程中请求变更诉讼请求为确认合同无效，卢卓才、何裕珠返还涉案厂房并支付租金至返还厂房之日，但此属于再审中新增加的诉讼请求，在双方当事人就新增加的诉讼请求无法达成调解意见的情况下，本院对胡醒超新增加的诉讼请求不作处理，其应另行起诉。综上所述，一、二审认定《厂房租赁合同》有效不当，但驳回胡醒超诉讼请求的处理结果正确，本院依法予以维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2012）佛中法民一终字第2694号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉审 判 员 钱 伟代理审判员 欧阳凤霞二〇一四年八月四日书 记 员 潘 妙 婷 更多数据：搜索“”来源：