（2014）泉民初字第2365号
裁判日期: 2014-08-29
公开日期: 2014-11-28
案件名称
徐州市巨易物业管理有限公司与祝志强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市巨易物业管理有限公司,祝志强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第2365号原告徐州市巨易物业管理有限公司。法定代表人张新春委托代理人郭钢，1958年5月17日生，汉族被告祝志强，1965年9月13日生，汉族原告徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）诉被告祝志强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法由审判员沈九安独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告巨易物业公司的委托代理人郭钢，被告祝志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨易物业公司诉称，自2009年11月1日，原、被告双方建立了物业服务合同关系，2009年11月1日原告便依约为华润花园小区提供物业服务。自2011年9月1日至2014年4月30日止。被告依约应向原告支付物业费1088元，暖气费5824元。由于被告未按时给付物业服务费故依约还应缴纳逾期违约金1088元，合计8000元。后经多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告给付物业费1088元（从2011年9月1日起至2014年4月30日止）、违约金1088元、暖气费5824元，共计8000元，诉讼费由被告承担。被告祝志强辩称，物业公司从进驻小区开始，从未出示过服务合同，第一次是与主任尹宝新签订（2009.11.1至2012.10.31）第二次（2013.5.1至2015.4.30）签订人郝允哲，日期2013年11月9日。在实际服务中，由于服务不好，集体拒交物业费，物业公司暂停服务一段时间，从签订日期可以看出。关于暖气问题：小区供暖由徐州市居安小区供暖服务中心承包，请物业公司出示供暖协议，实际情况为3号楼三单元处于整个小区供暖末端，因供暖方式为串联，自从小区建成供暖一直存在问题，暖气不暖始终都没有解决，业主委员会和供暖公司承诺解决，否则退费，但至今仍没有解决，索要退费时，答复以后解决，后来被告的承租人也反映暖气不热，但也无人解决暖气问题及费用。2013年暖气改造，却没有改造，后达成补贴损失2000元。关于物业费：2011年8月交费正常，后由于服务质量不好，业主不满与物业产生分歧，后被告房屋的承租人交纳物业费时均被拒收，后被告及承租人一起去交物业费仍然是拒收。因为物业公司规定交物业费需把暖气费一并交上，目前物业公司实行捆绑收费，由于物业公司拒收，被告承租人将租房期间的物业费也一并带走了。关于时效，物业公司起诉已经过了二年的时效，且乱收费，管理混乱。经审理查明，2009年10月31日，原告巨易物业公司（乙方）与徐州市华润花园业主委员会（甲方）签订《华润花园物业管理服务合同》一份，约定由甲方委托乙方对华润花园实行一体化的物业管理，负责对建筑物本体共用部位的维修、养护和管理，对共用设施、设备的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，交通、车辆行使及停泊管理，进行安全监控和巡视等维护工作等，承担小区供暖责任，按照物价部门规定将全区供暖费用按照全区的面积合理分摊以及其他事项；物业类型：多层住宅、高层住宅和商业门面；合同期限为3年，自2009年11月1日起至2012年10月31日止；约定了双方的权利和义务；约定物业服务费按照0.85元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照0.35元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采用现服务后收费的办法，收费周期为两个月一次，逾期缴费的按照每天千分之三支付违约金；代缴代收费用逾期缴费的按照供电、供水、热力部门的规定加收违约金，并约定了违约责任和其他事项。2013年5月1日，原告巨易物业公司与徐州市华润花园业主委员会（甲方）再次签订《华润花园物业管理服务合同》一份，合同期间为2年，自2013年5月1日至2015年4月30日止。约定物业服务费高层按照产权建筑面积1.00元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照产权建筑面积0.55元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，高层一层、二层住宅按照产权建筑面积0.65元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采取先服务后收费的办法，收费周期为三个月一次，逾期缴费按照每天千分之一支付违约金。2009年11月18日，原告巨易物业公司（甲方）与徐州市居安小区供暖服务中心（乙方）签订《供暖及设备保养承包协议》一份，约定由徐州市居安小区供暖服务中心对华润花园小区实施冬季暖气供应及供暖设备保养工作，期限为2009年10月25日至2014年3月10日，每年的10月25日为暖气管道调试，11月1日至11月30日为暖气收费期，次年3月10日至10月25日为暖气设备保养期。合同第三条第八项规定，乙方对拒不交纳暖气费的业主，可以采取拆表停止对其供气；不使用暖气的业主，乙方有权按国家相关规定收取30%的基本热损费，对拒不交纳暖气的业主，乙方有权通过法律手段主张自己的合法权利；甲方应协助乙方搞好供暖服务共组，协作清收拖欠的费用。2009年11月25日，原告巨易物业公司（乙方）与徐州市华润花园业主委员会（甲方）签订《供暖及设备保养承包协议》一份，约定由原告对华润花园小区实施冬季暖气供应及供暖设备保养工作。期限为2009年10月25日至2014年3月10日，每年的10月25日为暖气管道调试，11月1日至11月30日为暖气收费期，次年3月10日至10月25日为暖气设备保养期，保证小区供暖期内各住户室温度符合国家强制标准要求；费用按照建筑面积每平方米15元收取。庭审中，被告祝志强提交其与王红签订的《房屋租赁协议》一份和王红书写的情况说明一份，用以证实在王红租赁被告祝志强房屋期间王红多次到巨易物业公司缴纳物业费用，但原告拒收，且在2014年4月23日一起和被告去交物业费仍然拒收，在王红租赁房屋居住期间，暖气一直不热，反映多次无人过问；以及前物业主任尹宝新、胡彪书写的证明一份，证实3号楼三单元的供暖不足，供气一直不好。原告的质证意见为：真实性无法确认，但是可以确认被告祝志强欠付物业费。同时被告祝志强提交该小区朱国栋缴纳暖气费的收据一份，该收据中盖有徐州市居安小区供暖服务中心发票专用章，证明暖气的收费单位系徐州市居安小区供暖服务中心，而非本案原告。原告的房屋属于多层建筑，2014年4月23日，原告向被告祝志强寄发巨易物业缴费通知单一份，催交其在2014年4月30日前将物业费、暖气费等费用交清。庭审中，原告主张被告祝志强的房屋建筑面积为80㎡，但未能提交证据证明，被告祝志强提交其涉案房屋所有权证书复印件一份，证明其房屋建筑面积为79.81㎡。庭审中，原告陈述对于暖气费系由原告将暖气费交由供暖公司后，物业公司再向业主分户收取。在本院给予的合理期限内，原告未能提交相应的发票证实其已向供暖公司支付了供暖费用或已为被告祝志强垫付了相应的供暖费用等证据。另，原告陈述对于两份合同的间隔期2012年11月1日至2013年4月30日期间系由原告继续提供服务，并提交该小区其他业主在该时间段内向原告巨易物业公司缴纳物业费用的收据用以证明其一直在该小区进行物业服务。被告祝志强的意见为：有可能是真的有业主去缴纳，但可能收到原告的蒙蔽，原告其实没有提供服务。被告祝志强自2011年9月1日至2014年4月30日期间未能缴纳过物业费；另其陈述2009年至2013年的暖气费没有缴纳，在2013年暖气管道改道时并未入被告祝志强室中，后便没有供暖的事情。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非是合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。原告巨易物业公司与徐州市华润花园业主委员会签订的《华润花园物业管理服务合同》不违法法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告巨易物业公司对华润花园小区实施了物业服务后有权收取依照合同收取物业服务费。被告祝志强作为华润花园小区业主应及时缴纳物业费用。鉴于被告祝志强对于物业费的拖欠是处于连续状态，且原告巨易物业公司对其进行过催缴，其抗辩原告巨易物业公司的起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据原告巨易物业公司提交的证据，可以印证其自2009年11月1日起至2014年2014年4月30日止，原告巨易物业公司一直为华润花园小区提供相应的物业服务。依照双方物业服务合同的约定，被告祝志强应向原告巨易物业公司缴纳的物业服务费为1084.82元。至于原告巨易物业公司要求被告祝志强给付逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求，虽然符合合同约定，但考虑到被告未付物业费确系事出有因，故对该请求本院不予支持。对于原告巨易物业公司主张的暖气费。庭审中，原告巨易物业公司未能提交其已经实际为被告祝志强垫付了相应暖气费的证据，亦未提交其已经支付给供暖公司暖气费用的凭证，故对此请求，本院不予支持。原告巨易物业公司有相应证据后，可另行向义务人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告祝志强向原告徐州市巨易物业管理有限公司缴纳自2011年9月1日至2014年4月30日止期间的物业服务费1084.82元；二、驳回原告徐州市巨易物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告祝志强负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 沈九安二〇一四年八月二十九日书记员 苏 颖 更多数据：搜索“”来源：