（2014）浙甬民二终字第547号
裁判日期: 2014-08-29
公开日期: 2014-12-25
案件名称
宋裕定、印亚萍与竺德光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
竺德光,宋裕定,印亚萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第547号上诉人（原审被告）：竺德光。委托代理人：陈意君。被上诉人（原审原告）：宋裕定。被上诉人（原审原告）：印亚萍。上诉人竺德光因与被上诉人宋裕定、印亚萍房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省奉化市人民法院于2014年7月10日作出的（2014）甬奉民三初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原告宋裕定系原告印亚萍的姐夫，两原告分别是奉化市岳林东路203幢11号与12号房屋的所有权人。2010年9月30日，印亚萍与王亚雪（系被告竺德光妻子）签订《租房协议》一份，约定租期一年，自2010年10月1日起至2011年9月30日止。租金60000元协议签字后一次性付清。2011年9月30日，毛功生（系原告印亚萍丈夫）与被告竺德光签订《租房协议》一份，约定租期一年，自2011年10月1日起至2012年9月30日止。租金61000元协议签字后一次性付清。之后双方没有签订书面租房协议。2013年7月25日，竺德光与宋裕定、印亚萍签订《店面租赁终止协议》一份，载明：位于岳林东路203幢11-12号店面属于宋裕定、印亚萍所有，原出租给竺德光开店，租期到2013年9月30日止，因该房屋市政府已决定拆迁，所以该房屋以后不再进行续租，到期必须终止租房合同，现经双方协商一致同意到期终止租房合同。到期后如未接到拆迁通知书，竺德光还要继续使用该房屋，可向宋裕定、印亚萍临时租房，租金按月结算，如宋裕定、印亚萍提出终止租房时，竺德光必须在10日内无条件搬出该店面所有货物，交还店面钥匙。另查明，奉化市岳林东路203幢11号与12号房屋被用于经营五金配件，根据宁波市工商行政管理局奉化分局于2012年9月11日颁发的个体工商户营业执照记载，该五金配件店经营者为王亚雪。在2013年9月30日前的房屋租金竺德光已经付清，自2013年10月1日至今，竺德光向宋裕定、印亚萍支付房屋租金9000元，其余未付。原审原告宋裕定、印亚萍于2014年6月13日诉至原审法院，请求判令：一、确认两原审原告和原审被告之间的不定期房屋租赁合同于2014年6月13日解除；二、原审被告立即腾空坐落在奉化市岳林街道岳林东路203幢11号、12号的房屋并向两原审原告交还房屋钥匙；三、原审被告立即支付原审原告2013年10月1日起至2014年6月12日的租金33672元，并按日租金167.12元的标准支付自2014年6月13日起至判决确定的履行之日止的房屋使用费。原审法院认为：原告提供的两份《租房协议》中，成立在后的租房协议由竺德光和毛功生出面签订，之后原、被告双方再无书面租房协议，故无论涉案房屋的实际使用人是谁，竺德光为房屋承租人的事实可以确认，被告主体资格并无不妥。而两原告作为涉案房屋所有人，对毛功生出面签订的租房协议的内容当庭表示认可，那么在房屋实际未拆迁及被告至今占有使用该房屋的情况下，双方之间的房屋租赁关系事实清楚，这与涉案房屋是否面临拆迁以及原告是否与拆迁部门签订拆迁补偿协议无关。在双方签订的书面租房协议中约定的租期已经到期的情况下，2013年7月25日签订的《店面租赁终止协议》中约定终止租房合同，但是同时约定竺德光可以临时租房，租金按月结算，之后也没有再签订新的书面租房协议。故自2013年7月25日起双方之间的租赁关系应为不定期租赁关系。当事人可以随时解除租赁合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。现原、被告均陈述，原告在本案诉讼前曾多次口头通知被告腾房，在2014年2月更是通过采取断水、断电的方式督促被告腾房。本案起诉后，被告也在2014年6月17日接到起诉状副本等书面材料，知道原告要求解除不定期租赁合同及要求被告支付拖欠房租的明确诉请，故至今原告在解除合同之前已经给予被告安排搬家的合理期限，原告要求解除双方之间关于奉化市岳林东路203幢11号、12号的房屋不定期租赁合同关系，于法有据，予以支持。在租赁合同关系解除后，被告应在合理期限内腾空涉案房屋并交还给原告。另查明被告自2013年10月1日拖欠部分房租却一直使用该租赁房屋，应向原告支付相应的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）至被告实际腾房之日止。被告提出曾与原告协商一致自2013年10月1日起房租标准变为每季度9000元，以及租赁房屋的水、电已经在2014年2月被原告拉掉，影响被告正常使用租赁房屋的异议，原审法院认为，首先按照《租房协议》约定，租金在协议签字后一次性付清，而庭审中双方也陈述一致，被告以往确实每年按约履行义务，租赁房屋先付租金再使用，故被告先按季度支付2013年10月1日至2013年12月31日的一季度租金9000元给原告，再使用租赁房屋的做法符合双方的交易习惯，可以认定双方就房屋租金达成新的一致意见；其次出租人应该在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，现原告在2014年2月拉掉租赁房屋的水、电，必然影响被告租赁房屋正常的经营使用，故9000元／季度的租金标准也较为合适，因此竺德光已经付清至2013年12月31日的房屋租金，自2014年1月1日起至实际腾房之日应按照9000元／季度的标准支付拖欠的房屋租金或者房屋占有使用费。至于王亚雪是否能取得部分拆迁补偿款与本案无关。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第二百十二条、第二百十五条、第二百十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、解除原、被告之间关于奉化市岳林东路203幢11号、12号房屋的不定期房屋租赁合同关系；二、被告竺德光于判决生效之日起五日内将位于奉化市岳林东路203幢11号、12号房屋腾空交付给原告宋裕定、印亚萍；三、被告竺德光于判决生效之日起五日内支付给宋裕定、印亚萍自2014年1月1日起至实际腾房之日止按9000元∕季度标准计算的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）；四、驳回原告宋裕定、印亚萍的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费642元，减半收取321元，由原告宋裕定、印亚萍负担149元，由被告竺德光负担172元。宣判后，原审被告竺德光不服，向本院提起上诉称：一、案外人王亚雪于2010年9月30日与被上诉人印亚萍签订《租房协议》后，办理了个体工商户营业执照，在承租的房屋经营。2011年9月30日，王亚雪委托上诉人与被上诉人签订《租房协议》，约定租赁期限至2012年9月30日止。2013年5月11日，王亚雪知悉自己的经营场所将被拆迁后，因租赁尚未到期影响正常经营而与被上诉人发生纠葛。2013年7月25日，在王亚雪不知情的情况下，上诉人与被上诉人签订了《店面租赁终止协议》，约定租赁于2013年9月30日到期。王亚雪知悉上诉人与被上诉人签订的租赁终止协议后，向上诉人提出了异议。二、被上诉人与拆迁部门签订补偿协议，拆迁部门从2014年1月1日起支付被上诉人租金二年十个月，故在该期间上诉人无需向被上诉人支付房屋租金。综上，上诉人与被上诉人于2013年7月25日签订租赁终止协议时，租赁房屋已被政府征收，被上诉人无权要求上诉人腾房。上诉人系代理王亚雪与被上诉人签订的《租房协议》，上诉人实质上没有承租被上诉人的房屋，不存在腾房问题。被上诉人对王亚雪租赁的营业用房停水、停电，不符合出租房屋的惯例，且拆迁部门已经支付给被上诉人租金，故其无权向上诉人主张租金、房屋占有使用费。综上，一审法院所列诉讼主体错误，认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审。被上诉人宋裕定、印亚萍答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确。本院认为：上诉人与被上诉人于2011年9月30日签订了《租房协议》，后于2013年7月25日双方又签订了《店面租赁终止协议》，故上诉人系本案房屋租赁合同的主体，原审法院列上诉人为本案当事人，并无不当。上诉人认为其系代理案外人王亚雪与被上诉人签订《租房协议》缺乏依据，本院难以采信。上诉人承租了被上诉人的房屋并在租赁关系解除后仍占有房屋，故原审法院判令上诉人支付房屋租金和房屋占有使用费，于法有据。上诉人与拆迁部门签订的补偿协议，系另一法律关系，并不影响上诉人向被上诉人支付租金和房屋占有使用费。上诉人以拆迁部门已经支付了被上诉人房屋租金为由主张无需支付租金，理由不足，本院不予采信。房屋租赁期限届满后，上诉人应当在腾空后向被上诉人交付房屋，上诉人未能腾空、交付房屋属于违约，原审法院判令上诉人腾空并交付房屋，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由上诉人竺德光负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 赵保法代理审判员 莫爱萍二〇一四年八月二十九日代书 记员 潘芬芬 来自