（2014）鲁民提字第45号
裁判日期: 2014-08-29
公开日期: 2014-12-25
案件名称
赖永妍、山东鲁信置业有限公司与商品房预售合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
赖永妍,山东鲁信置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）鲁民提字第45号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：赖永妍。委托代理人：赖庆海，男，1958年2月3日出生，汉族，系赖永妍之父。委托代理人：于鲁平，山东文康律师事务所律师。申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：山东鲁信置业有限公司，住所地：青岛市保税区。法定代表人：傅克辉，董事长。委托代理人：兰庆洲，山东正洋律师事务所律师。申请再审人赖永妍因与申请再审人山东鲁信置业有限公司（以下简称鲁信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第815号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年2月13日作出（2014）鲁民提字第45号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人赖永妍的委托代理人于鲁平、赖庆海，申请再审人鲁信公司的委托代理人兰庆洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年2月24日，一审原告赖永妍起诉至青岛市崂山区人民法院称，2006年2月18日，赖永妍与鲁信公司签订《认购单》，约定赖永妍购买鲁信公司开发的鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户房屋一处，面积为245平方米，单价每平方米8700元，总金额2131500元，协议签订后支付定金10万元，双方须于2006年2月25日前签订《商品房买卖合同》。赖永妍于认购单签订当日按照约定向鲁信公司支付定金10万元，2006年4月11日，鲁信公司收取赖永妍购房款641500元，双方《商品房买卖合同》成立。后因房价上涨，鲁信公司拒不履行合同，不与赖永妍签订《商品房买卖合同》正式文本、不接受赖永妍交付的剩余房款、不向赖永妍交付房屋，鲁信公司的行为已构成违约。请求法院判令：1、鲁信公司继续履行合同，立即向赖永妍交付鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户；2、本案诉讼费、保全费由鲁信公司承担。鲁信公司在一审中辩称，赖永妍与鲁信公司双方只签订了认购协议，后因为赖永妍拒绝按照认购协议的约定与鲁信公司签订正式的商品房买卖合同，因此，双方不存在商品房买卖关系。请求驳回赖永妍的诉讼请求。青岛市崂山区人民法院一审查明，赖永妍与鲁信公司于2006年2月18日签订《认购单》，第一条：赖永妍自愿认购鲁信公司开发建设的鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户，建筑面积为245平方米，单价为每平方米建筑面积8700元，总金额2131500元整（该房款不含装修费用，其装修合同另行签订）。第二条：认购协议签订时，赖永妍向鲁信公司支付10万元作为定金。《商品房买卖合同》签订后，该笔定金自动转为购房首付款的一部分。第三条：赖永妍必须在2006年2月25日前与鲁信公司就本协议第一条约定的标的签订《商品房买卖合同》。赖永妍若逾期未能签订《商品房买卖合同》，鲁信公司有权将本协议书约定的商品房另行出售，定金不退。第四条：本协议书在赖永妍、鲁信公司双方签署并在赖永妍交付定金后生效，在赖永妍、鲁信公司双方签订《商品房买卖合同》之后失效。付款方式一栏选择项为银行按揭付款。赖永妍于《认购单》签订当日按约向鲁信公司支付10万元定金，鲁信公司给赖永妍出具收款收据。另查明，2006年3月6日，赖永妍签署书面委托书，全权委托赖庆海办理购买鲁信长春花园38号楼3单元202户房产的买卖手续及房屋按揭手续。赖永妍与赖庆海系父女关系，赖庆海系青岛富达广告有限公司（以下简称富达公司）法定代表人。还查明，2006年4月6日，富达公司与青岛市易货交易中心有限公司（以下简称易货公司）签订《易货额度借用合同》，合同约定，富达公司作为易货公司的会员单位，在额度账户不足或没有的情况下，为了采购易货公司其他会员的商品，特向易货公司申请借用额度。合同第一条：富达公司借用易货额度数额为641500巴特（巴特为易货额度的计量单位，1巴特的易货额度代表价值人民币1元的某种商品或服务的提货权）。合同第二条：富达公司借用易货额度仅限用于专项采购易货公司指定的商品，即：鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户，建筑面积245平方米。易货公司承诺，所借额度即作为富达公司购买该房产的首付款，并负责由鲁信公司开具收款收据，后续款项由开发商与富达公司和银行按规定办理按揭，富达公司得到鲁信公司首款确认即为额度借用实现。2006年4月10日，鲁信公司与富达公司、中国企业易货网三方签订《易货交易确认单》，单号为0600574，易出方为鲁信公司，易入方为富达公司，交易商品名称为房屋（鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户），规格型号为245平方米，单价为8700元，金额为641500元，其他约定一栏记载：首付30%。2006年4月11日，鲁信公司给赖永妍出具收款收据一张，收款项目为鲁信长春花园38-3-202房款，金额为641500元，备注栏记载：易货订单0600574。青岛市崂山区人民法院一审认为，本案争议的焦点为：赖永妍与鲁信公司签订的《认购单》性质如何认定问题，即《认购单》是商品房买卖的预约合同还是商品房买卖的本约。商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该条的规定，能够将商品房买卖认购单认定为商品房买卖合同，即认定为名为预约实为本约的，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。在《商品房销售管理办法》第十六条规定中，将“交付使用条件及日期”和“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款。本案中，赖永妍与鲁信公司于2006年2月18日签订的《认购单》，虽载明了房屋的基本状况、每平方价格及总价款，并收取了部分房款，但是对于“交付使用条件及日期”和“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，该《认购单》显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容或必备条款。因此，赖永妍与鲁信公司签订的《认购单》，不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖的预约合同。由于赖永妍坚持认为双方签订的《认购单》是商品房买卖合同，其主张的继续履行商品房买卖合同的法律关系性质与法院根据案件事实作出的认定不一致，对此法院依法向赖永妍进行了释明。《根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。根据对本案法律关系性质的认定，法院告知赖永妍可以变更诉讼请求，主张缔约过失给其造成的信赖利益损失等，但在法院向其释明后，赖永妍仍不同意变更诉讼请求，故赖永妍的诉讼请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、建设部《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，青岛市崂山区人民法院于2012年1月18日作出（2011）崂民一重字第5号民事判决：驳回赖永妍的诉讼请求。案件受理费23852元，保全费5000元，由赖永妍负担。赖永妍不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉称，其与鲁信公司签订的《认购单》具备商品房买卖合同的主要条款，并支付了部分购房款，应认定为商品房买卖合同；原审判决将“交付使用条件及日期”和“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，从而认定《认购单》为商品房买卖的预约合同，缺乏事实和法律依据；目前该房屋已经竣工，不存在任何交付困难，对房屋内部的装修、装饰，其同意依照实际情况进行接收，因此，即便《认购单》上没有该两款约定，也不影响《认购单》作为商品房买卖合同的实际履行。请求撤销原判，依法改判鲁信公司继续履行合同，向其交付鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户房屋。鲁信公司答辩称，一审认定双方签订的《认购单》是商品房预约合同正确；签订正式的商品房买卖合同是《认购单》中双方约定的义务，双方均应该履行；鲁信公司于2006年4月11日接受赖永妍部分款项，是对双方签订商品房买卖合同时间上的宽限，虽然超过了《认购单》约定的2006年2月25日，鲁信公司愿意在签订正式商品房买卖合同的时间上给对方宽限，这个宽限并不触及双方需要签订买卖合同的义务；本案项下的买卖合同是精装修的房屋，这个项目从立项开始就是规划批准的精装修房屋，所以装修的标准价格显然是能否签订、履行合同的非常重要的内容之一，正是由于此原因双方未达成一致，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。综上，原审判决正确，请求依法维持。青岛市中级人民法院二审查明，经委托山东舜华房产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的现值进行了评估，涉案房屋的现值为603.068万元。经质证，鲁信公司对该鉴定意见予以认可；赖永妍经合法传唤，未到庭发表质证意见。对该鉴定意见予以采纳。一审法院查明的其他事实清楚，予以确认。本案经调解，双方未能达成一致意见。青岛市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案中，赖永妍与鲁信公司签订的《认购单》仅对当事人名称姓名和住所、商品房基本状况和商品房价款的确定方式及总价款（不含装修费）作出了约定；对付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的方法及违约责任等事项均未作出明确约定。另，该涉案商品房为精装修房屋，双方在《认购单》中约定“该房款不含装修费用，其装修合同另行签订”。通过该约定可知，购买整套涉案商品房的总价款应为商品房的价款加上装修价款，故涉案商品房的总价款须在双方签订装修合同后才能确定，但双方因装修费用产生纠纷未能签订装修合同，导致购买整套涉案商品房最终总价款无法确定。综上所述，赖永妍与鲁信公司签订的《认购单》缺少商品房买卖合同的主要条款，无法作为商品房买卖合同进行履行，故双方签订的《认购单》的性质不是商品房买卖合同，应属于商品房买卖预约协议。赖永妍认为双方签订的《认购单》是商品房买卖合同，而一审法院根据案件事实认定双方签订的《认购单》为预约协议。赖永妍主张的继续履行商品房买卖合同的法律关系性质与法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院依法向赖永妍释明后，赖永妍不同意变更诉讼请求，一审法院依法驳回赖永妍的诉讼请求，并无不当。二审中，赖永妍愿意以《认购单》约定房屋价格及实际装修价格接收涉案房屋，鲁信公司同意以涉案房屋的现值进行交易。因双方均有继续交易涉案房屋的意思表示，涉案房屋亦未对外出售具备交付条件，本院认为双方可以继续交易。鉴于双方均无证据证明未能签订装修合同及正式商品房买卖合同的过错在对方，本院依据公平原则，委托山东舜华房产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的现值进行评估，根据赖永妍已交纳购房款与涉案房屋增值情况，按比例公平确定赖永妍还需交纳购房款的数额。经评估涉案房屋现值额为603.068万元。涉案房屋现增值额为389.918万元（评估现值603.068万元－约定值213.15万元），赖永妍已交购房款的增值额为135.644万元（涉案房屋现增值额为389.918万元×赖永妍已交购房款与未交购房款的比例（74.15万元÷213.15万元）），赖永妍还需交纳的购房款为393.274万元（评估现值603.068万元－（赖永妍已交购房款74.15万元＋赖永妍已交购房款的增值额为135.644万元））。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，山东省青岛市中级人民法院于2013年1月25日作出（2012）青民一终字第815号民事判决：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2011）崂民一重字第5号民事判决；二、上诉人赖永妍于本判决生效之日起三十日内向被上诉人山东鲁信置业有限公司交付购房余款393.274万元；三、被上诉人山东鲁信置业有限公司于收到上诉人赖永妍交付购房余款后三日内，向上诉人赖永妍交付位于青岛市崂山区银川东路1号鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户房屋，并于五日内协助上诉人赖永妍办理产权登记手续。一审案件受理费23852元、保全费5000元、二审案件受理费23852元、鉴定费17576元，共计70280元，由赖永妍负担45000元，由山东鲁信置业有限公司负担25280元（赖永妍预交案件一、二审案件受理费及保全费计52704元，山东鲁信置业有限公司预交鉴定费17576元，山东鲁信置业有限公司本判决生效后三十日内给付赖永妍案件受理费7704元）。赖永妍申请再审称，一、原二审判决认定《认购单》缺少商品房买卖合同的主要条款，不具备履行条件的认定缺乏证据证明。1、《认购单》具备商品房买卖合同履行的主要条款，具备履行条件。2006年2月18日，赖永妍与鲁信公司签订《认购单》，《认购单》签订后，赖永妍依约定支付了10万元定金，认购协议生效。依据《认购单》约定，赖永妍与鲁信公司已经就该房产的坐落、面积、价款、付款方式等商品房买卖合同的主要条款达成一致。该商品房买卖合同的履行内容明确。《认购单》虽没有约定房屋交付时间等内容，但房屋的使用条件、交付时间、面积差异处理、配套设施等内容可以根据相关法规予以确定，该部分内容是共性的，所有购房者对该部分内容约定均一致，此外，鲁信公司销售人员张晓静在给赖永妍的材料中明示“交房180天后办产权证”，因此，将《认购单》认定为《商品房买卖合同》，在具体履行过程中不存在因约定不明而无法履行问题。2、双方虽然没有在《认购单》约定时间内签订书面《商品房买卖合同》，但其后鲁信公司接受赖永妍首付款的行为视为双方《商品房买卖合同》已经成立并生效。付款行为表明：（1）《认购单》所约定的2006年2月25日前协议双方应就本房产签订《商品房买卖合同》的条款对双方失效。协议双方已经通过付款、收款这一事实行为确认了该条款对双方已经不再具有约束力。（2）依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，鲁信公司接受了赖永妍的首付款应视为双方商品房买卖合同的成立。即便《认购单》没有明确具体的交付时间、办证期限等条款，但目前该房屋的实际情况并不影响《商品房买卖合同》的履行。二、双方未签订装修合同的责任不在赖永妍，原二审判决无法确定过错责任违背事实，属于认定错误。1、签订装修合同不是签订正式《商品房买卖合同》的前提。依据《认购单》第一条，该房款不包含装修价款，装修合同另行签订。第三条，赖永妍必须在2006年2月25日前签订《商品房买卖合同》。而即便在2006年2月25日之前，鲁信公司也没有任何证据证明其通知过赖永妍，要求其签订装修合同。双方在签订《认购单》的时候，鲁信公司并没有确认最终的装修标准，在2006年2月25日之前，赖永妍不能也不可能和鲁信公司就装修问题达成一致。其后，鲁信公司在2006年4月10日的收款行为也表明，是否达成装修合同并不是构成签订正式《商品房买卖合同》的前提。因此，无论是依据《认购单》的约定还是实际履行情况，装修合同应当独立于《商品房买卖合同》。从目前情况看，即便双方没有签订装修合同，鲁信公司依然完成了该房屋的装修工程。赖永妍也同意按照现有房屋装修情况进行接收。由此可见，装修并不影响商品房买卖合同的实际履行。再者，装修的价款远远小于整个房屋的价值。就算双方没有签订装修合同，也不足以导致商品房买卖行为的无效。2、未签订装修合同的责任不在赖永妍。《认购单》签订后，赖永妍依照约定履行了约定义务，支付了房屋首付款。2006年2月25日在签订《商品房买卖合同》最后时限到来之时，鲁信公司依然没有公布装修方案。赖永妍一直多次要求鲁信公司履行合同义务。然而鲁信公司均以装修标准还在调整，样板房还未施工完毕为由推脱，迟迟未公布最终的装修方案。2007年10月18日，赖永妍的父亲赖庆海与鲁信公司的工作人员张晓静取得联系，要求继续履行合同，但张晓静告知该房屋已经被其收回，并明确拒绝履行合同。截至今日，赖永妍从未接到鲁信公司任何形式的通知要求其签订装修合同，鲁信公司仍将上述房屋予以收回甚至出卖，其行为严重违反协议，其过错责任显而易见。三、原二审判决一方面认定《认购单》为预约合同，不具备履行条件；另一方面又判令双方继续履行协议，强买强卖，法律适用错误。1、原二审判决认定《认购单》为预约协议，法律适用错误。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”赖永妍与鲁信公司所签订的《认购单》已经具备了商品房买卖合同所需具备的（一）至（五）项等个性条款，即通过该条款可以明确该协议的标的，使其协议具备实际履行的需要。而法律所要求的（六）至（十三）项条款均为共性条款，如未达成一致仍然可以通过合同法律的解释途径予以解决。如果所有《认购单》都具备该十三项条款，《认购单》本身就变成了商品房买卖合同本约，司法解释何必要引入“并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”这一内容。二审判决片面将上述（一）至（十三）项条款均认定为《认购单》转化成本约合同所必须的条款，扩大了法律的解释，其法律认定明显错误。2、二审判决一方面认定《认购单》为预约合同，一方面判决继续履行商品房买卖合同本约，法律适用混乱。3、原二审判决的评估方案没有法律依据。赖永妍在上诉中依然要求鲁信公司依照《认购单》所确定的房屋价值履行交付义务，并没有要求法院对该房屋的现值进行评估。而鲁信公司在诉状中，也并未反诉要求赖永妍按照房屋现值进行交易，即便在答辩中也没有提及要求按照现值履行商品房买卖合同，而是一再要求维持一审判决。而二审法院进行房屋现值的委托评估，其评估行为本身对本案没有任何的实质意义。其评估的结果也严重违背市场价格，甚至比鲁信公司在网上进行销售的二手房价格还要高出很多。原审在没有法律依据的情况下，滥用公平原则，强买强卖。综上，请求撤销青岛市中级人民法院（2012）青民终字第815号民事判决，依法改判鲁信公司继续履行合同，立即向赖永妍交付鲁信长春花园38号楼3单元3、4层202户，一、二审及再审诉讼费、保全费由鲁信公司承担。鲁信公司辩称，一、二审中认为鲁信公司与赖永妍间仅存在商品房预约合同，而不存在商品房买卖合同，再审应当驳回赖永妍的要求继续履行认购单的诉讼请求。鲁信公司申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。鲁信公司在一、二审中始终主张与赖永妍仅存在商品房预约合同，而不存在商品房买卖合同，赖永妍的诉讼请求于法无据，应依法驳回。二审判决认为“鲁信公司同意以涉案房屋的现值进行交易”只是鲁信公司在调解时的调解意见，不应被视为鲁信公司变更了驳回赖永妍诉求的主张。因此，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二、原判决适用法律错误。1、二审判令赖永妍支付房屋价款、鲁信公司交付房屋，与认定的事实自相矛盾，且于法无据。2、即使如二审判决所说，双方均有继续交易的意思表示，则应由双方在平等自愿、等价有偿的基础上经磋商订立商品房买卖合同。二审法院却以判决的强制形式代替双方订立了一个合同，显系越俎代庖，没有法律依据。3、二审判决因“双方均无证据证明未能签订装修合同及正式商品房买卖合同的过错在对方”，所以，又以判决的形式强制确定了房屋的价款，显然错误适用了公平责任原则。鲁信公司请求撤销二审判决，维持一审判决。赖永妍辩称，原审未将认购单认定为商品房买卖合同错误，请求按照认购单中的房屋价款标准，赖永妍交付余款，鲁信公司交付涉案房屋。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题为：赖永妍与鲁信公司于2006年2月18日签订的《认购单》的性质是商品房买卖的预约合同还是商品房买卖的本约合同。应如何妥善公平的处理该纠纷。一、关于商品房认购单系预约还是本约的判断标准问题。商品房买卖合同的本约合同一般使用的是商品房买卖合同的格式文本，在合同中对房屋买卖的主要内容即房屋的位置、面积、房价、付款方式、交房时间等均有明确约定，买房人在签订合同后应依约向卖房人支付购房款。预约合同是谈判当事人双方为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议。预约合同权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，不得径依预约合同内容请求履行应为本约合同约定的内容。本案认购单属于预约合同，不属于本约合同，因双方当事人在签订认购单之后没有签订商品房买卖本约合同。赖永妍认为认购单是商品房买卖合同，而原一审法院根据案件事实认定认购单为预约协议。赖永妍主张的继续履行商品房买卖合同的法律关系性质与法院根据案件事实作出的认定不一致，原一审法院依法向赖永妍释明后，赖永妍不同意变更诉讼请求，原一审法院依法驳回赖永妍的诉讼请求，并无不当。二、关于涉案房屋的公平交易问题。2006年2月18日，双方签订认购单之后，没有按照认购单的约定于2006年2月25日之前签订正式的商品房买卖合同，2006年4月11日，鲁信公司仍然收取了赖永妍交付的购房款641500元，上述事实表明，双方始终有继续对涉案房屋进行交易的意愿与行为。原二审中，赖永妍愿意以认购单约定的房屋价格及实际装修价格接收涉案房屋，鲁信公司同意以涉案房屋的现值进行交易。因双方均有对涉案房屋进行交易的意思表示，涉案房屋亦未对外出售具备交付条件，法院认为双方可以继续交易。鉴于双方均无证据证明未能签订装修合同及正式商品房买卖合同的过错在对方，原二审法院依据公平原则，对涉案房屋的现值进行评估，综合衡量赖永妍已交纳购房款与涉案房屋增值情况，按比例公平确定赖永妍还需交纳购房款的数额，对双方当事人均为公平，体现了原二审法院在合理范围内的自由裁量，有利于解决问题，因此，并无不妥。双方当事人均申请认为原二审判决对此处理没有考虑双方意愿的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赖永妍认为认购单的性质是商品房买卖合同的理由不成立，本院不予支持；赖永妍与鲁信公司认为原二审判决双方当事人按估价报告的房屋价格继续进行交易属适用法律错误的理由也不成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第815号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李加付审 判 员 谭占立代理审判员 董运平二〇一四年八月二十九日书 记 员 郭 玲 来源：