（2014）西中民一终字第00690号

裁判日期: 2014-08-28

公开日期: 2014-10-13

案件名称

陕西普罗商贸有限公司与白鸽租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西普罗商贸有限公司,白鸽

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2014）西中民一终字第00690号上诉人（原审被告）陕西普罗商贸有限公司。法定代表人曹子凡。委托代理人王卫东。被上诉人（原审原告）白鸽。委托代理人张广民。上诉人陕西普罗商贸有限公司（以下简称普罗商贸公司）因与被上诉人白鸽租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2014）新民初字第00226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人普罗商贸公司之委托代理人王卫东、被上诉人白鸽之委托代理人张广民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年12月白鸽向原审法院起诉称，2011年11月16日双方达成商铺租赁合同，约定其把位于西安市新城区解放路万达步行街13号楼10161号商铺出租给普罗商贸公司，期限从2011年12月20日起至2014年12月19日止，租期三年，年租金252000元，一年一付，并约定每次租金需在期限起始日前60日内付清，第二次付款时间为2012年10月20日，第三次付款时间为2013年10月20日，普罗商贸公司未按期缴纳租金15天以上，其有权终止合同收回场地，乙方每拖欠一日，其有权加收月租金30%作为违约金，还约定除发生不可抗力及下述条款（第十条）外双方均不能解除合同，如单方提出终止合同视为违约，赔偿剩余年限总租金20％的违约金。合同第十条约定，合同执行期间，如因乙方（普罗商贸公司）经营发生严重亏损，无法经营时，需提前两个月以书面形式通知甲方，可终止合同。该租赁合同履行至2013年11月13日，普罗商贸公司发短信告知其，提出终止租赁关系，拖欠其租金近一个月。其于2013年11月18日向普罗商贸公司发出书面通知，要求支付租金，由普罗商贸公司支付单方解除租赁合同违约金50400元，终止租赁合同（保留追偿迟延交付租金承担因此产生的违约金）。普罗商贸公司违反租赁合同约定既不按期向其交付租金，又单方面在没有不可抗力情况下提出解除租赁关系。请求判令普罗商贸公司赔付其单方终止房屋租赁合同违约金50400元并负担本案诉讼费。普罗商贸公司辩称，因其经营发生严重亏损，已向白鸽提出终止合同，租赁合同已经终止，其不存在违约行为，不应承担违约金。请求驳回白鸽的诉讼请求。原审法院经审理查明，2011年11月16日，白鸽（出租方、甲方）与普罗商贸公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定“甲方自愿将其所拥有的位于西安市新城区解放路万达步行街13号楼10161号房屋租赁给乙方使用”，“合同自2011年12月20日起至2014年12月19日止”，“每次租金需在期限起始日的前60日内付清，第二次付款2012年10月20日，第三次付款2013年10月20日”。租赁合同第八条第二项约定“乙方如未按时缴纳租金达15天以上，甲方有权终止合同，收回场地”、第八条第三项约定“除发生不可抗力及下述条款（第十条）以外，双方均不能解除合同。如单方提出终止合同视为违约，赔偿剩余年限总租金的20％作为违约金”，合同第十条约定“如因乙方经营发生严重亏损，无法经营时，需提前二个月以书面形式通知甲方可终止合同”。合同签订后，普罗商贸公司按时缴纳前两年房租，但未能按合同约定（在2013年10月20日）如期缴纳第三年房租。经双方协商，2013年11月24日，普罗商贸公司搬离房屋。2013年11月18日，白鸽向普罗商贸公司发出通知“1、本租赁合同自通知到达之日起终止；2、贵公司应于2013年11月20日前向本人支付违约金50400元”，普罗商贸公司接到通知后于当日出具收条。普罗商贸公司提交2013年10月18日致白鸽的《房租到期不再续租告知书》复印件，但未能提供已向白鸽送达的相关证明，白鸽亦表示未收到。原审法院经审理认为，白鸽与普罗商贸公司之间系房屋租赁合同关系，白鸽将房屋交付普罗商贸公司使用，普罗商贸公司应及时支付租金，合同中明确约定第三次付款时间为2013年10月20日，但普罗商贸公司未能按时支付，故白鸽依合同约定要求普罗商贸公司支付违约金符合法律规定，予以支持。普罗商贸公司虽辩称因严重亏损于2013年10月18日向白鸽发出《房租到期不再续租告知书》，但普罗商贸公司未能提供已向白鸽送达的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对普罗商贸公司该辩称不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告陕西普罗商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告白鸽违约金50400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1060元，由被告陕西普罗商贸有限公司负担。上诉人普罗商贸公司不服上述判决，向本院提起上诉称，白鸽诉请的是其公司单方终止合同的违约金，而原审判决“本院认为”中认定的却是其公司未能按时支付房租的违约金，系认定事实不清；证人赵某某已出庭证明了其公司向白鸽送达了《房租到期不再续租告知书》，而原审法院却视而不见，属认定事实不清；其公司已举证证明了严重亏损的事实，也向白鸽送达了书面的告知书，后在白鸽的要求下，其公司在房租未到期的情况下提前搬离了承租房，并未给白鸽造成损失，况且其公司严重亏损符合双方租赁合同可单方终止的约定，故其公司并未违约，不应承担违约责任，况且其公司已经严重亏损，再让其公司承担高额违约金，既不符合合同约定，亦违反公平原则。请求：撤销原判，驳回白鸽的诉讼请求。被上诉人白鸽答辩称，普罗商贸公司在履行租赁合同中并未发生不可抗力和严重亏损的情形，只是在迟延交纳房租24天后，普罗商贸公司突然在2013年11月13日向其发出解除合同的短信，理由是与开发商发生分歧，并非合同约定之“严重亏损”，依据双方租赁合同第八条第3项约定“除发生不可抗力及下述条款（第十条）以外，双方均不能解除合同。如单方提出终止合同视为违约，赔偿剩余年限总租金的20%作为违约金”，其有权利要求普罗商贸公司赔偿其单方解除租赁合同的违约金；普罗商贸公司之证人赵某某称给其送达了《房租到期不再续租告知书》系子虚乌有；普罗商贸公司称严重亏损是在一审法院庭审时才提出来的。请求：驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，白鸽与普罗商贸公司于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据上述《房屋租赁合同》第八条第3项约定“除发生不可抗力及下述条款（第十条）以外，双方均不能解除合同。如单方提出终止合同视为违约，赔偿剩余年限总租金的20%作为违约金”及第十条约定“合同执行期间，如因乙方经营发生严重亏损，无法经营时，需提前两个月以书面形式通知甲方可终止合同”，除非发生不可抗力或普罗商贸公司发生严重亏损并提前两个月以书面形式通知白鸽解除合同，否则普罗商贸公司单方提出终止合同的行为视为违约，依照合同约定应承担剩余年限总租金20%的违约金。普罗商贸公司虽称因公司严重亏损已依约向白鸽发出了《房租到期不再续租告知书》，但并未提交已送达至白鸽的证据，白鸽也明确表示并未收到普罗商贸公司的告知书，而白鸽认可的普罗商贸公司所发之不再续租的短信并没有公司严重亏损的内容，又因合同终止并非不可抗力所致，故普罗商贸公司在租赁期限届满前单方提出终止合同应依照合同约定向出租人白鸽承担剩余年限总租金20%的违约金即50400元。原审判决对普罗商贸公司未按时支付租金应向白鸽支付违约金予以支持与白鸽起诉请求不相一致，应予纠正，但原审判决的结果是正确的，应予维持。综上，普罗商贸公司的上诉请求不能成立，原判正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由陕西普罗商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　马莉莉审　判　员　　李　刚代理审判员　　马延环二〇一四年八月二十八日书　记　员　　孙婉侠来源：百度搜索“”