（2014）渝四中法民终字第00759号
裁判日期: 2014-08-28
公开日期: 2014-10-24
案件名称
陈立夏、杨昌建等与重庆俊帆房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈立夏,杨昌洪,杨昌建,重庆俊帆房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝四中法民终字第00759号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈立夏，男，苗族，1965年5月6日生，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨昌洪，男，汉族，1974年4月19日生，城镇居民，住重庆市大足县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨昌建，男，汉族，1972年6月1日生，城镇居民，住重庆市大足县。三上诉人的共同委托代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆俊帆房地产开发有限公司，组织机构代码：75621005-9，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇石嘴社区乌江商贸园16#楼正二层。法定代表人：杨森彪，该公司总经理。委托代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。上诉人陈立夏、杨昌洪、杨昌建与被上诉人重庆俊帆房地产开发有限公司（以下简称俊帆公司）合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年6月30日作出（2014）彭法民初字第01038号民事判决，陈立夏、杨昌洪、杨昌建对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈立夏及其与杨昌洪、杨昌建的共同委托代理人刘德均，被上诉人俊帆公司的委托代理人赵波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：2009年12月11日，重庆中业投资集团有限公司与被告陈立夏签订房地产权转让合同，约定重庆中业投资集团有限公司将坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库）的房地产权（地籍号为PS-01-13-20，土地使用权面积为2180平方米，土地使用权类型为划拨，房屋建筑面积为299.86平方米）以挂牌出让的方式转让给被告陈立夏。2010年4月8日，被告陈立夏与彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同，约定彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局同意将本案所涉国有土地使用权出让给被告陈立夏，后被告陈立夏缴纳了土地出让金。2011年7月6日，被告陈立夏、杨昌洪、杨昌建作为转让方与彭水县华泰建设工程安装有限责任公司作为受让方签订了房地产权转让协议，该协议约定：“一、房地产情况：1.房地产位置：彭水县汉葭镇五里村2组（原民爆公司五里仓库）。2.土地使用权面积：2180平方米。3.房屋建筑面积：299.86平方米。3.土地使用权类型：出让。4.土地用途：工业。5.出让起止时间：2010年4月8日至2060年4月7日止。二、成交价：218万元（大写：贰佰壹拾捌万元整），按国有土地使用权证上的面积，每平方米1000元，包含土地上的房屋及所有附着物。三、支付方式：1.协议签订三日内付总地价的10％。2.协议签订30日之内付总地价的40％。3.剩余50％价款由受让方用彭水．港腾．高山流水小区的1号楼临江面住房四套面积276平方米抵扣。具体楼层及房号为：21、22层A、B房型各两套（面积最终以国有房管部门测绘为准，面积出入超过壹个平方米的，按市场价多退少补）；21层A、B两套归陈立夏所有，22层A户型归杨昌洪所有，B户型归杨昌建所有；受让方在2013年12月31日前交房，如果到期受让方未能按时交房，逾期按月息2％计算违约金。四、出让方必须配合受让方办理完土地过户手续，如因出让方原因土地不能及时过户，给受让方造成的一切损失，由出让方负责补偿，过户产生的一切税、费由受让方承担。五、因施工需要临时占用陈小兵承包地，由出让方负责协助受让方完善相关租赁手续。六、本协议经双方签字盖章后生效；双方在履行本协议时，如有争议，应协商解决，协商不成，可依法向人民法院起诉……”2011年11月21日，重庆市彭水苗族土家族自治县工商行政管理局准予彭水县华泰建设工程安装有限责任公司名称变更为俊帆公司。签订合同后，原告俊帆公司向三被告支付了合同约定转让价款的50％，即109万元，后一直未有办理办案所涉土地使用权的过户手续。三被告提交彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会于2014年5月13日出具的证明一份，该证明载明：“经查，重庆俊帆房地产开发有限公司未在我委办理高山流水项目的施工许可证”，拟证明港腾．高山流水项目没有办理施工许可。原告俊帆公司提交现场照片六张，拟证明彭水．港腾．高山流水项目正在施工过程中，该项目虽然没有办理施工许可证，但相关部门同意提前施工建设的。三被告质证称不清楚该项目是否在建，即便在建，也属于违法建筑，故原告俊帆公司不可能将合法的房屋交付给三被告，达到了合同解除的条件。2012年12月12日，原告俊帆公司的港腾．高山流水项目取得重庆市企业投资项目备案证。2011年12月28日，原告俊帆公司的“港腾．高山流水”居住小区（一期）取得建设用地规划许可证。俊帆公司一审诉称：2011年7月6日，原、被告签订了房地产权转让协议，约定由三被告将其位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库），地籍号为PS-01-13-20，面积为2180平方米的土地使用权出让给原告俊帆公司，土地使用权及土地上的房屋和所有附着物出让价格为218万元。合同签订后，原告俊帆公司按照约定向三被告支付了先期出让金109万元，但三被告一直未将土地使用权过户给原告俊帆公司。三被告的行为不仅损害了原告俊帆公司的合法权益，也违背了民事行为所应当遵循的诚实信用的基本原则。请求人民法院依法判决：一、三被告将其位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库），地籍号为PS-01-13-20，面积为2180平方米的土地使用权过户予原告俊帆公司；二、三被告承担案件受理费。陈立夏、杨昌洪、杨昌建一审辩称：一、2013年7月6日，原、被告签订合同后，三被告已经将约定的土地交给原告俊帆公司使用；二、2013年12月30日前，原告俊帆公司无法履行约定的交房义务，所以原告俊帆公司存在根本违约，三被告有权不予产权过户，且过户的期限也没有进行约定，故请求人民法院驳回原告俊帆公司的诉讼请求。陈立夏、杨昌建、杨昌洪一审反诉称：2011年7月6日，原告俊帆公司与三被告签订房地产权转让协议约定：50％的价款即109万元用彭水．港腾．高山流水小区1号楼临江住房四套276平方米折扣，2013年12月31日前交房。原告俊帆公司至今还没有对彭水．港腾．高山流水小区办理房地产的施工许可，场地也没有进行建房施工，不能实现三被告的合同目的。三被告请求人民法院依法判决：一、解除2011年7月6日原告俊帆公司与三被告签订的房地产权转让协议；二、本诉与反诉的案件受理费均由原告俊帆公司承担。俊帆公司针对反诉辩称：一、三被告诉称的解除合同不符合合同解除的法定条件；二、建设工程是否施工和原、被告签订合同的履行无任何关系，是否办理施工许可证，不影响三被告的实际履行；三、本案涉及项目正在建设施工过程中，并不影响本案合同目的的实现。故请求人民法院驳回三被告的反诉请求。彭水苗族土家族自治县人民法院认为，本案是一起合同纠纷。原告俊帆公司与三被告签订的房地产权转让合同系原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，理应合法有效。本案争议的焦点在于：一、原告俊帆公司与三被告签订的房地产权转让合同是否应当解除；二、三被告是否应将本案所涉土地使用权过户给原告俊帆公司。一、关于原告俊帆公司与三被告签订的房地产权转让合同是否应当解除的问题。三被告称不清楚港腾．高山流水项目是否在建，即便在建，也属于违法建筑，故原告俊帆公司不可能将合法的房屋交付给三被告，达到了合同解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”一审法院认为，原告俊帆公司目前没有办理施工许可并不当然会导致合同目的不能实现，对于房屋逾期交付，当事人之间也约定了违约条款，况且原告俊帆公司已经向三被告支付了合同约定的50％的价款109万元，故在原、被告不能协商一致解除合同的情况下，现有证据并不足以证明本案情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，因此，对于三被告要求解除2011年7月6日原告俊帆公司与三被告签订的房地产权转让协议的反诉请求，不予支持。二、对于三被告是否应将本案所涉土地使用权过户给原告俊帆公司的问题。一审法院认为，原、被告应遵守合同约定，履行合同义务，双方在合同的第四条明确约定：“出让方必须配合受让方办理完土地过户手续，如因出让方原因土地不能及时过户，给受让方造成的一切损失，由出让方负责补偿，过户产生的一切税、费由受让方承担。”依照合同的约定，三被告有义务配合原告俊帆公司办理土地过户手续。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，双方并未约定办理过户的时间，也无相关的补充协议，唯有认定本案属于履行期限不明确的情形，债务人三被告可以随时履行，债权人原告俊帆公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故对于原告俊帆公司请求三被告将本案所涉土地使用权过户给原告俊帆公司的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈立夏、杨昌建、杨昌洪于本判决生效后30日内将位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库），房地籍号为PS-01-13-20，面积为2180平方米的土地使用权转移过户给原告重庆俊帆房地产开发有限公司；二、驳回被告陈立夏、杨昌建、杨昌洪的反诉请求。本诉案件受理费80元（原告重庆俊帆房地产开发有限公司已预交40元），减半收取40元，由被告陈立夏、杨昌建、杨昌洪负担。反诉案件受理费40元（被告陈立夏、杨昌建、杨昌洪已预交40元），由被告陈立夏、杨昌建、杨昌洪负担。陈立夏、杨昌洪、杨昌建不服该判决，向本院提出上诉，其诉称：一、原审判决书事实认定不当。第一，原审法院庭审结束后，被上诉人提供了彭水．港腾．高山流水小区《建设用地规划许可证》和《重庆市企业投资项目备案证》。该两份证据是庭后才提交的，已过了举证期限，我方没有同意质证，同时，俊帆公司提供的该两份证据系复印件，无法核实其真实性；被上诉人没有将《建设用地规划许可证》中的规划红线作为证据提交，无法证明上诉人转让给被上诉人的地块在规划红线内，无法证明彭水．港腾．高山流水小区1号楼的修建是合法的；即使办理了《建设用地规划许可证》，在没有办理《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的情况下，被上诉人的开发建设也是不合法的，该房屋不能作为履行标的。第二，被上诉人提交的六张在建房屋照片，并非1号楼，1号楼没有施工，也没有办证。第三，双方签订的《房地产权转让协议》中约定50%价款，即109万元用彭水．港腾．高山流水小区1号楼临江住房四套276平方米抵扣，2013年12月31日前交房。表明合同履行对象的特定性和履行期间的确定性，不能用其他物品和货币替代履行，也不能因存在违约行为而无限期的延长。第四，双方签订的《房地产权转让协议》中约定的地块与被上诉人的彭水．港腾．高山流水小区的地块属于两个区域，协议中约定的地块不在彭水．港腾．高山流水小区的地块内。二、由于原审法院事实认定错误，导致其适用法律错误。综上，请求依法撤销原判，改判解除其与被上诉人俊帆公司签订的《房地产权转让协议》，并驳回原告的全部诉讼请求。被上诉人俊帆公司答辩称：第一，被上诉人提交的《建设用地规划许可证》和《重庆市企业投资项目备案证》真实有效；第二，房地产开发是否违法应有相关部门的确认，上诉人称因被上诉人的违法导致其合同目的不能实现的理由没有法律依据；第三，被上诉人提供照片是为了证明彭水．港腾．高山流水小区项目正在施工，并非单纯指1号楼；第四，被上诉人已按合同约定支付了上诉人50%的价款，由于上诉人拒绝办理过户，致使上诉人未享受到任何合同利益，因此本案中受损害的是被上诉人，并非上诉人。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。上诉人提交的证据有：1.介绍信、彭水苗族土家族自治县规划局收文处理笺，证明刘德均律师前往彭水苗族土家族自治县规划局复印彭水．港腾．高山流水小区1号楼《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但彭水苗族土家族自治县规划局的回复是只能查询，不能复印；2.照片2张，证明1号楼没有施工。被上诉人质证意见为：1.介绍信、彭水苗族土家族自治县规划局收文处理笺只能证明上诉人的代理人去调查过，但从该证据反映不出任何内容，不能达到上诉人的证明目的；2.照片达不到上诉人的证明目的。被上诉人提交的证据有：重庆市企业投资项目备案证；建设用地规划许可证；建设用地批准书；暂定资质证书；国有土地使用权证；房地证2012字第X号、2013字第X号、2012字第X号；彭水苗族土家族自治县建委收文处理笺。上述证据证明俊帆公司取得了建设用地规划许可证，并且其施工得到相关部门的许可。上诉人的质证意见为：上述证据系复印件，无法核实其真实性。其中重庆市企业投资项目备案证不能证明开发的合法性，且与本案不具有关联性；建设用地规划许可证不能证明高山流水小区在规划许可范围内，与本案不具有关联性；建设用地批准书不能证明高山流水小区1号楼的合法性，与本案不具有关联性；暂定资质证书只是一个暂定状态，不能证明施工的合法性；国有土地使用权证与规划用地许可证中的红线图不一致，不能证明开发的合法性；被上诉人提供的其他证据因证明不了证据的来源，不具有合法性。结合上诉人、被上诉人的举证和质证，本院审查认为，上诉人提供的介绍信、彭水苗族土家族自治县规划局收文处理笺反映不出上诉人所要证明的目的，与本案没有关联性；照片2张无法核实其真实性。被上诉人提供的证据均为复印件，无法核实其真实性。故本院对上诉人、被上诉人提交的证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：一、陈立夏、杨昌洪、杨昌建是否有权解除其与俊帆公司签订的《房地产权转让协议》。上诉人陈立夏、杨昌洪、杨昌建与被上诉人俊帆公司签订的《房地产权转让协议》中约定的合同标的为坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库）的房地产权，转让款为218万元。按照该约定，上诉人应将合同标的交付被上诉人，被上诉人应支付上诉人转让款。因双方签订的《房地产权转让协议》中约定用彭水．港腾．高山流水小区1号楼临江住房四套276平方米抵扣109万元转让款，故上诉人认为被上诉人未能按约将该抵扣房屋交付上诉人，且该房屋施工未取得相应许可证，致使双方合同目的不能实现，请求解除其与被上诉人签订的房地产权转让协议。本院认为，彭水．港腾．高山流水小区1号楼临江住房四套276平方米只是用来抵扣转让款中的109万元，该房屋并非上诉人与被上诉人转让协议中约定的合同标的，在抵扣物不能交付的情况下，上诉人可以请求被上诉人履行金钱义务，即支付剩余转让款及其违约责任，并非上诉人所称的合同目的不能实现，故对上诉人请求解除双方签订的房地产权转让协议的诉请，本院不予支持。二、上诉人是否应继续履行合同，并将该产权过户至被上诉人俊帆公司的名下。上诉人陈立夏、杨昌洪、杨昌建与被上诉人俊帆公司签订的《房地产权转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。被上诉人俊帆公司已支付上诉人陈立夏、杨昌洪、杨昌建转让款109万元，上诉人应将坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库）的房地产权交付被上诉人，并将该产权过户至被上诉人名下。虽合同中未约定办理产权过户的具体时间，但只要俊帆公司给上诉人合理的准备时间后，陈立夏、杨昌洪、杨昌建应当履行办理产权过户的义务。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。陈立夏、杨昌建、杨昌洪上诉的事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈立夏、杨昌建、杨昌洪共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 飞代理审判员 徐婷婷代理审判员 王瑞霞二〇一四年八月二十八日书 记 员 侯 睿 更多数据：