（2014）中中法民一终字第487号
裁判日期: 2014-08-27
公开日期: 2014-10-31
案件名称
交通银行股份有限公司中山分行与邓永峰、中山市吉雅房地产开发有限公司、黄爱怡商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
交通银行股份有限公司中山分行,邓永峰,中山市吉雅房地产开发有限公司,黄爱怡
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第487号上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。负责人：韩玉明。委托代理人：刘运辉，广东国融律师事务所律师。委托代理人：曾兴风，广东国融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓永峰，男，1978年8月23日出生，汉族，住广东省珠海市。委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。被上诉人（原审被告）：黄爱怡，女，1973年10月27日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）因与被上诉人邓永峰、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、黄爱怡商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2004年6月13日，邓振生与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，约定：邓振生向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡中心区农贸市场9幢8、9号商铺，该物业建筑面积约为160平方米，认购楼价为64万元；付款方式为银行按揭，首期定金10万元须于签署认购书或之前付清，次期楼款8万元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款5.6万元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款2万元须于捣好商铺第三层楼面或之前付清；认购书还就其他内容进行了约定。认购书注明，认购方名字更改为邓永峰，已收到上述所列的首期定金10万元，吉雅公司并开具收到首期定金10万元的收款收据。2005年5月28日，吉雅公司向邓永峰开具收到楼款60万元的收款收据；同年11月25日向邓永峰开具收到收楼费用27962元的收款收据。2006年5月18日，邓永峰与吉雅公司签订商品房买卖合同两份，约定：邓永峰向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8、9号商铺，每套商铺的建筑面积均为80平方米，套内建筑面积均为76.4平方米；单价为每平方米4188.48元，按套内建筑面积计，房价款合计32万元；付款方式为一次性付款，在签署商品房买卖合同时已付30万元，尾期楼款2万元在处房产证时付清；交楼期限为2005年12月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决；合同还约定了其他事项。此后，吉雅公司未按认购书及合同约定的内容履行义务，邓永峰获悉所购房产己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押。2013年2月27日，邓永峰向原审法院提起诉讼称：2004年3月10日，邓振生与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书，约定由邓振生购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8、9号商铺。认购书签订后，经过邓振生与邓永峰、吉雅公司三方同意，变更该商铺买受人为邓永峰。吉雅公司于2005年9月将商铺交付给邓永峰使用。邓永峰接收该商铺后，先后投入10万余元用于装修，并经营茶叶业务。2006年5月18日，邓永峰、吉雅公司签订一份广东省商品房买卖合同，但吉雅公司一直未协助邓永峰办理房产登记手续。为此，邓永峰向法院起诉，请求判令：一、确认吉雅公司与黄爱怡签订的商品房买卖合同无效；二、确认吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8、9号商铺归邓永峰所有；三、吉雅公司、黄爱怡承担诉讼费用。诉讼中，邓永峰变更第二项诉讼请求为：吉雅公司履行买卖合同义务，协助邓永峰办理上述商铺的房屋权属证书；并增加诉讼请求：确认黄爱怡与交行中山分行签订的借款合同无效，交行中山分行协助办理注销抵押登记。原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明：涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺，建筑面积为160.5平方米，购房总价为722250元，于2005年6月9日登记备案在黄爱怡名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2005年6月1日；该商铺于2005年6月20日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为433000元，抵押人黄爱怡。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。2005年6月13日，交行中山分行（贷款人）与黄爱怡（借款人）签订个人借款合同，约定由黄爱怡向交行中山分行贷款433000元支付给吉雅公司；同时，交行中山分行（抵押权人）与黄爱怡、柳乃雄（抵押人）签订抵押合同，由黄爱怡、柳乃雄提供涉讼商铺作为433000元借款的抵押担保。同日，吉雅公司（保证人）与交行中山分行签订保证合同，由吉雅公司对上述合同项下的贷款提供连带责任保证。原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，涉及邓永峰及邓振生，其出借金额为116.2万元，涉讼商铺涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定：在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……。黄爱怡与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。为查清事实，原审法院调取了刑事判决案卷中认定张其向邓振生借款数额的借据、邓振生在公安机关处所作笔录及邓振生出具给张其的收到投资利润的收据。借据具体有：2002年4月10日，张其、中山市华佳房地产开发有限公司向邓振生借款12万元；2002年10月7日，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元；2002年12月7日，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元，定于2003年5月7日全部归还，到还款时，邓振生即将购楼合同及收据退回张其；2003年2月17日，张其、吉雅公司向邓振生借款8万元，定于2003年8月17日归还；2003年5月30日，张其、吉雅公司向邓振生借款8.5万元；2003年8月20日，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元；2003年11月13日，张其、吉雅公司向邓振生借款35万元；2006年12月13日，张其、吉雅公司向邓振生借款20万元，定于2007年10月13日归还。以上借款合计113.5万元。2008年5月21日，邓振生在公安机关所作笔录中述称：我向吉雅公司购买了中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺、9号楼8、9号商铺，不认识张其，没有借钱给张其或者吉雅公司；1号楼11号商铺出租给别人，9号楼8、9号商铺自己使用。邓振生出具的收据中载明收到张其多笔投资利润，其中2005年有5张收据上载明扣楼款。原审法院再查明：邓振生与邓永峰系父子关系。庭审中，邓永峰不能说明投资利润的来源，也不清楚刑事判决中认定其出借116.2万元给张其、吉雅公司的来源，其主张2005年11月25日收楼，但承认收楼后一直空置，直至2011年出租。原审诉讼中，原审法院派员到涉讼房产处核实使用人员。经核查，该房产现由邓永峰占有使用。原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。争议的焦点为：一、邓永峰与吉雅公司之间是否存在真实的商品房买卖关系；二、黄爱怡与吉雅公司签订商品房买卖合同是否有效，黄爱怡与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同是否有效。关于焦点一。对邓永峰（邓振生）就中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺与吉雅公司签订的商品房买卖合同，原审法院分析如下：首先，邓永峰（邓振生）与吉雅公司、张其于2002年起就存在借贷关系，但其在公安机关所作笔录中称否认借款的事实，且在庭审中也不能说明刑事判决中认定借款116.2万元的来源。上述事实足以证明邓永峰（邓振生）缺乏诚信，其陈述不能采信。其次，张其出具给邓振生的一张借据中载明，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元，定于2003年5月7日全部归还，到还款时，邓振生即将购楼合同及收据退回张其。该借据可以证明邓永峰（邓振生）借款给张其时，有过签订购楼合同及收据用于抵押借款的事实。第三，邓永峰（邓振生）出具给张其的收取投资利润的5张收据中载明扣购楼款，而邓永峰（邓振生）不能证明投资利润的来源，该投资利润应视为借款利息。上述5张收据可以证明，邓永峰（邓振生）至少有部分借款利息转化为购房款。第四，邓永峰（邓振生）在公安机关处诉称收取涉讼商铺后自己使用，诉状中亦主张装修商铺后用于经营茶叶。但庭审中，邓永峰主张已于2005年11月25日收楼，但又承认空置商铺至2011年才将涉讼商铺出租给第三人。且并无证据证明其于2005年至2011年期间实际占有使用涉讼商铺，邓永峰（邓振生）的陈述存在矛盾之处。第五，吉雅公司陈述邓永峰并非真实购房，具有佐证效力。综上，原审法院认定邓永峰与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，其实质是非法吸收公众存款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，邓永峰与吉雅公司于2004年3月10日签订的三乡中心区农贸市场认购书及于2006年5月18日签订的两份广东省商品房买卖合同无效。关于焦点二。虽然涉讼商铺于2005年6月9日登记备案在黄爱怡名下，且黄爱怡与交行中山分行签订个人借款合同及抵押合同，并将涉讼商铺抵押登记在交行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄爱怡与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。黄爱怡与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，2005年6月13日，黄爱怡与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同也一并无效。吉雅公司、黄爱怡经原审法院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认邓永峰与吉雅公司于2004年3月10日签订的三乡中心区农贸市场认购书及于2006年5月18日签订的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺的两份广东省商品房买卖合同无效。二、确认黄爱怡与吉雅公司于2005年6月1日签订的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺的商品房买卖合同无效；三、确认黄爱怡与交行中山分行于2005年6月13日签订的个人借款合同、抵押合同无效，交行中山分行于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺上所设的抵押权登记；四、驳回邓永峰的其他诉讼请求。案件受理费10200元（邓永峰已预交），由邓永峰负担。上诉人交行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项的规定判决交行中山分行与黄爱怡、吉雅公司签订的抵押贷款合同无效，属于法律适用错误。1.交行中山分行与黄爱怡、吉雅公司签订抵押贷款合同的行为不存在合同法第五十二条第（三）项规定的情形。以合法形式掩盖非法目的，应当是双方恶意串通的行为，目前没有证据显示交行中山分行在签约过程中存在与吉雅公司、黄爱怡恶意串通的情形，抵押贷款合同系吉雅公司、黄爱怡为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了交行中山分行的利益。根据合同法第五十四条第二款和第五十五条的规定，交行中山分行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，交行中山分行没有在一年期间内行使撤销权，应认定抵押贷款合同有效，合同当事人应依约履行义务。2.交行中山分行与黄爱怡、吉雅公司签订抵押贷款合同的行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的情形。本案贷款行为发生在2006年6月29日以前，刑法修正案（六）于2006年6月29日才公布实施，骗取贷款罪属于新增的罪名，结合刑法不溯及既往、从旧兼从轻的原则，吉雅公司、张其在刑法修正案公布实施之前的骗取贷款行为不构成刑事犯罪。因此已生效的（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书以及（2010）中中法刑二初字第25号所认定的涉及本案的贷款构成骗取贷款罪有待商榷。3.北京市高级人民法院对同类案件的处理意见也是认为抵押贷款合同有效。北京市高级人民法院关于印发《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》的通知（京高法发（2007）273号）规定：在个人购房贷款合同履行过程中，出现了符合合同第五十四条第二款规定的情形，利益受损方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。4.广东省高级人民法院针对中国建设银行股份有限公司东莞市分行因与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司、大启实业有限公司借款合同纠纷系列案，已认定开发商基于骗取贷款目的抵押贷款合同合法有效，所以吉雅公司系列案件应当认定为合法有效，统一司法裁判尺度。5.即使不考虑借款抵押合同的效力问题，交行中山分行基于善意取得制度，也已经取得了涉案房屋的抵押权。交行中山分行在对讼争房屋设立抵押权发放贷款时出于善意抵押贷款合同各方当事人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策，交行中山分行作为善意第三人，在放贷过程中是不可能知晓吉雅公司与借款人之间订立合同的真实目的是骗取贷款，从保护交易安全和信赖利益的法理出发，即便吉雅公司与借款人之间订立的房屋买卖合同被确认为无效，借款人对讼争房屋不具有所有权，并需配合办理预告撤销手续，但根据不动产物权善意取得的规定，交行中山分行仍可善意取得讼争房屋的抵押权。（二）购房合同和贷款合同是两个不同、独立的合同，没有主从关系。购房合同无效，或被撤销、解除时，申请贷款购房的买受人与银行的借贷关系还存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条进一步明确，买卖合同被确认无效或被撤销、解除均不影响个人住房抵押贷款合同的效力。即使吉雅公司与黄爱怡签订的商品房买卖合同无效也不影响交行中山分行与吉雅公司、黄爱怡签订的抵押贷款合同的效力。（三）原审判决吉雅公司协助办理注销涉案商铺上所设的抵押权登记，属于法律适用错误，剥夺了交行中山分行享有的物权（抵押权）。交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力。在登记部门未撤销之前，交行中山分行依法享有抵押权。原审法院完全忽视交行中山分行的抵押权已经抵押登记的客观事实，判决交行中山分行协助办理注销该商铺上所设的抵押权登记，破坏了物权法上的公示公信原则。（四）交行中山分行基于公示公信原则，在办理按揭贷款时，已至相关部门查询该房产的权属情况，并在核实销售备案及抵押登记备案的情况下发放贷款，交行中山分行已尽完全审查义务，不具有任何过错，应当保护交行中山分行的合法抵押权。（五）邓永峰不是黄爱怡、吉雅公司签订商品房买卖合同以及交行中山分行与黄爱怡、吉雅公司签订的抵押贷款合同的合同当事人，其无权提起确认该合同无效之诉，原审受理其诉讼请求并判决确认该合同无效是错误的。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回邓永峰的诉讼请求；（二）邓永峰、吉雅公司、黄爱怡共同承担一审、二审的诉讼费用。被上诉人邓永峰答辩称：已经生效的刑事判决认定，交行中山分行与黄爱怡签订的抵押贷款全责是为了骗取贷款，违反了国家规定，应当认定为无效，原审判决就交行中山分行的抵押贷款合同所认定的事实，适用法律正确，请求法院维持原审判决。邓永峰认为邓永峰与吉雅公司签订的合同有效，双方是真实的买卖合同关系，但基于诉讼成本太高，所以没有就此提起上诉。被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被上诉人黄爱怡经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：原审期间，吉雅公司答辩称，邓振生、邓永峰与张其均是借款关系，没有真实买房。张其记得他们确实是购买了一个铺位，当时在1号楼，备案人是梁伟忠，不是邓永峰起诉的商铺。且邓永峰真实购买的商铺也只是交来20万元左右的楼款，其余也是用借款利息顶楼款的。邓永峰出示的多张由梁华娣开出的收据更能证明是借款关系，梁华娣在吉雅公司中没有任何职位，但会应张其要求为借款人支付利息。梁华娣开具的所谓收款收据均是每期利息，并非真实的购房关系。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原审法院根据刑事判决中所查明的事实，结合张其与邓振生、邓永峰之间借款往来的过程和相关证据，认定邓永峰与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖关系，双方签订商品房买卖合同的实质是非法吸收公众存款的行为，理据充分，并无不妥，本院应予采信。故原审法院判决邓永峰与吉雅公司于2004年3月10日签订的三乡中心区农贸市场认购书以及于2006年5月18日签订的两份广东省商品房买卖合同无效的认定和处理正确，本院予以维持。二审期间，邓永峰虽然答辩称其与吉雅公司签订涉案商铺的商品房买卖合同有效，邓永峰系真实购房人，但未就此提起上诉，属于对诉讼权利的自行处分，本院对其答辩意见不作审查，并对原审法院的上述认定予以确认。本院发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已经认定，黄爱怡与吉雅公司就买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款，故黄爱怡与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、黄爱怡与交行中山分行签订个人借款合同、抵押合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判决交行中山分行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8号9号商铺上所设的抵押权登记，处理均无不妥，本院对此予以维持。综上，上诉人交行中山分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理10200元，由上诉人交行中山分行负担。本判决为终审判决。审判长 孟 晋审判员 赵伟光审判员 胡健仪二〇一四年八月二十七日书记员 易嘉璇 更多数据：搜索“”来源：