（2014）烟民一终字第838号

裁判日期: 2014-08-21

公开日期: 2014-12-10

案件名称

聂福蓬、王兴娟与栾德水房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

聂福蓬,王兴娟,栾德水

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2014）烟民一终字第838号上诉人（原审原告）：聂福蓬，居民。委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：王之佳，山东崇真律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王兴娟，居民。委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：王之佳，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栾德水，居民。委托代理人：高树松，山东南山东海律师事务所律师。上诉人聂福蓬、王兴娟因与被上诉人栾德水房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2013）龙民三初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人聂福蓬、王兴娟的委托代理人曲永海、王之佳，被上诉人栾德水及其委托代理人高树松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：聂福蓬、王兴娟系夫妻关系。2009年9月1日，聂福蓬与栾德水签订租房协议书一份，该协议书载明：“甲方聂福蓬、乙方栾德水。经双方自愿协定，由乙方租用甲方在龙族峰景14号楼1洞113号房，壹年租金7000元，租用时间自2009年9月1日至2011年9月1日，两年租金壹万叁仟元人民币。押金壹仟元正。租金要在启用前一次性交齐，租金交后不管任何原因不退租、不减、不退租金。乙方在合同期满后，如欲续租，必须在终止日三十日以前向甲方申明，双方协商同意后，交齐租金，订立合同。”2011年8月20日，聂福蓬、王兴娟与栾德水签订租房协议书一份，该合同载明的租赁物仍为龙族峰景14号楼1洞113号房，租用时间自2011年9月1日至2012年8月30日止，租金壹万元。协议其他条款同前一份合同一致。2012年8月，聂福蓬、王兴娟与栾德水又就上述房屋签订租房协议书一份，租用时间自2012年9月1日至2013年8月30日，租金壹万元，其他条款同原合同。2013年8月30日，王兴娟与栾德水就上述房屋又签订租房协议书一份，租用时间是2013年9月1日至2014年8月30日，租金为壹万元，其他条款同原合同。在该协议书左侧有王兴娟书写的“收房租伍仟，下半年伍仟2个月后给”字迹。2014年1月，栾德水搬离租赁的房屋。王兴娟与上述协议书签名处的王娟系同一人。聂福蓬、王兴娟于2013年11月27日诉至原审法院，请求判令栾德水支付2009年9月1日至2011年8月30日的租金13000元，2011年9月1日至2012年8月30日的租金10000元，2012年9月1日至2013年8月30日的租金10000元，合计33000元。原审法院依据当事人的庭审陈述、房屋所有权证书、租房协议书等认定上述事实。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。该条第二款规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案焦点问题是栾德水是否给付租赁房屋的租金。对此，根据以上规定，本案租金是否给付应由栾德水承担举证责任。栾德水辩称租金已付，根据其提交的同聂福蓬、王兴娟签订的四份租赁协议，协议均载明“租金要在启用前一次性交齐”，且“乙方在合同租期满后，如欲续租，必须在终止日三十日以前向甲方申明，双方协商同意后，交齐租金，订立合同”，由此可见，栾德水交付租金是在订立合同开始就应履行的义务，且在续订合同时，不交齐租金无法订立合同。另外，根据2013年8月30日的协议上王兴娟标注的“收房租伍仟，下半年伍仟2个月后给”的内容，结合前三份合同约定，可以认定聂福蓬、王兴娟在收齐租金后在协议上无特别注明，在栾德水欠付租金的情况下要特别注明的交易习惯。故依此四份协议的约定及交易习惯，可推知栾德水已经交齐了2009年9月1日至2013年8月30日的房租33000元，虽然其未能提供原告收到租金后出具的收据等直接证据，但其提交的四份租房协议能够相互印证，结合交易习惯，能够认定被告已付清租金，栾德水的举证责任已完成。聂福蓬、王兴娟的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款，第五条第二款之规定，于2013年12月16日判决：驳回聂福蓬、王兴娟要求栾德水支付租金33000元的诉讼请求。一审案件受理费625元，由聂福蓬、王兴娟承担。宣判后，上诉人聂福蓬、王兴娟不服，向本院提起上诉称，原审法院根据被上诉人提交的四份协议书及上诉人王兴娟在2013年8月30日的协议上标注的“收房租伍仟，下半年伍仟2个月后给”的内容，“推知”被上诉人已经交齐房租错误。原审法院对此推知毫无道理可言，事实为被上诉人经人介绍后租住上诉人的房屋，且提前搬入，后在上诉人的要求下与被上诉人签订租房协议，但被上诉人以生产经营困难等各种理由未付租金，承诺资金到位后一定足额补足，上诉人担心被上诉人一直租住房没有依据，故要求被上诉人每年都要签订租房协议，最后一次在上诉人强烈要求下，被上诉人才拿出伍仟元，并标注收到该年房租伍仟元，由于以前房租并未给付，故上诉人均未标注收受房租，如上诉人收到房租一定会出具收据或者注明，从常理角度分析如被上诉人支付过租金必定会让上诉人出具收条。虽然协议中载明“租金要在启用前一次性交齐”且“乙方在合同租期满后，如欲续租，必须在终止日三十日以前向甲方申明，双方协商同意后，交齐租金，订立合同”等条款，但该条款并没有实际履行，加之上诉人有收钱后注明或者出具收据的习惯，更表明被上诉人未付过以前的租金。原审法院认定的交易习惯为上诉人在收到租金后在协议上无特别注明，在被上诉人欠付租金的情况下要特别注明。而上诉人的习惯为收到租金后要注明或者写收据，且社会日常生活习惯中，也不存在未收到房租要注明的情形，而是收到房租要出具收条或者签字确认，因此原审法院歪曲了上诉人的行为习惯及生活常理。原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审依法改判。被上诉人栾德水辩称，被上诉人不欠上诉人房租，每次签订合同均是被上诉人根据合同给付房租后，双方才续签的合同。原审认定事实及法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，两上诉人与被上诉人签订的四份租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，均合法有效。双方在合同中对租金的交付有明确约定：“租金要在启用前一次性交齐”，“乙方在合同租期满后，如欲续租，必须在终止日三十日以前向甲方申明，双方协商同意后，交齐租金，订立合同”。上诉人作为出租人有义务向被上诉人交付房屋，被上诉人有义务按照合同约定的数额、期限与支付方式向上诉人支付租金。上诉人主张被上诉人一直欠付租金，但未举证证明在此期间向被上诉人主张过权利，却又连续三次与被上诉人续签合同，其主张与合同约定不符。被上诉人的主张能够与四份租房协议相互印证，本院予以采信。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人聂福蓬、王兴娟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　纪　芳审　判　员　　栾海宁代理审判员　　李　安二〇一四年八月二十一日书　记　员　　付微微关注公众号“”