（2014）渝北法民初字第11026号
裁判日期: 2014-08-19
公开日期: 2014-10-27
案件名称
重庆市渝北区龙发物业管理有限公司与杨霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区龙发物业管理有限公司,杨霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11026号原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道五星支路11号1幢2-2-1，组织机构代码：20350370-8。法定代表人杨晓莉，经理。委托代理人王方明，重庆市渝北区茨。被告杨霞，女，1985年1月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人曾凡文，男，1971年10月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司与被告杨霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，由代理审判员张晓华独任审判，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司的委托代理人王方明，被告杨霞的委托代理人曾凡文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司诉称：2009年7月，原告与被告所在的重庆九地房地产开发有限公司签订了《临时管理规约》，对物业管理区域、物业的使用、物业的维护、物业的管理、违约责任等进行了约定。原告进场对小区进行了日常的卫生打扫，也对小区的绿化、治安、环保等进行了管理。小区绝大部分业主按时足额交纳了物业管理及相关费用，但被告经原告催收后仍未交纳相关费用，现起诉要求：1.依法判令被告立即支付原告从2011年4月至2014年6月的物业管理费1948.67元、公摊费390元，共计2338.67元；2.依法判令被告从2011年5月起以欠交物管费为基数（按月累计计算），按日千分之三向原告支付违约金至本清为止。被告杨霞辩称：被告从2010年10月入住小区时按规定先交了半年的物管费，后来小区开发商引进了一家幼儿园，强占了小区绿化面积，至今未得到恢复；该幼儿园用围栏围着的绿地无人管理，垃圾腐败，使空气受到污染，多次向原告反映，但至今未得到清理；该幼儿园的噪音超标，给邻近的业主带来严重影响，多次向原告反映，未得到解决；原告未履行有关义务，应由其承担一切责任和费用。经审理查明：被告杨霞系重庆市渝北区X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为71.38平方米，系住宅。2009年1月，原告入驻重庆市渝北区X路X号X小区，为该小区提供物业管理服务至今，本院在原告起诉X小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收，无果。2014年6月10日，原告向本院起诉要求被告支付2011年4月至2014年6月期间的物业服务费、公摊费及违约金。审理中，原告称X小区的住宅物业服务费收取标准为0.7元／月／平方米、公摊费的收取标准为10元／月／户，被告对住宅物业服务费的收取标准予以认可，对公摊费的收取标准不予认可。上述事实，有房屋产权查询信息、渝北区X街道办事处出具的证明、通知函、挂号信收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案中，尽管原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告从2009年1月至今为X小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，原、被告之间已形成事实上的物业服务关系，故被告应当向原告支付相应的物业服务费用。住宅物业服务费的收取标准问题，原告称X小区的住宅物业服务费收取标准为0.7元／月／平方米，被告对此予以认可，故本院予以确认。因此，在2011年4月至2014年6月共39个月中，被告应交纳的物业服务费为0.7元／月／平方米×71.38平方米×39个月=1948.67元。对于公摊费，原告称公摊费的收取标准为10元／月／户，被告对此不予认可，原告亦未提供证据证明公摊费的收取标准，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告杨霞辩称小区幼儿园对其生活造成严重影响，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨霞在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司2011年4月至2014年6月期间的物业服务费1948.67元；二、驳回原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告杨霞负担。本判决为终审判决。代理审判员 张晓华二〇一四年八月十九日书 记 员 吴 丹 来自