（2014）渝五中法民终字第02715号
裁判日期: 2014-08-19
公开日期: 2014-12-19
案件名称
杨奎琦与光大永明人寿保险有限公司重庆分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第02715号上诉人（原审原告）杨奎琦，男，1974年10月19日出生，汉族。委托代理人王国忠，重庆江泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）光大永明人寿保险有限公司重庆分公司，住址重庆市渝中区八一路108号（纽约.纽约大厦）16层。负责人刘传奇，该公司副总经理。委托代理人王建军，重庆法缘律师事务所律师。委托代理人余晓毅，男，1977年6月10日出生，汉族。上诉人杨奎琦与被上诉人光大永明人寿保险有限公司重庆分公司（以下简称光大永明保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年4月9日作出（2014）中区民初字第00187号民事判决，上诉人杨奎琦对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。杨奎琦的委托代理人王国忠、光大永明保险公司的委托代理人王建军、余晓毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年2月11日，重庆汇正房地产有限公司与光大永明保险公司签订房屋租赁合同，将位于重庆市渝中区××××××××××××××××××××房屋出租给光大永明保险公司，双方约定了租赁期限、租金以及各自的权利义务。2011年7月6日，杨奎琦与重庆汇正房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于渝中区××××××××××××××××××号房屋，建筑面积225.05平方米。同日，杨奎琦与重庆汇正房地产有限公司签订《带租约写字楼〈商品房买卖合同〉补充协议二》，载明杨奎琦已知晓其购买的房屋已出租给光大永明保险公司，承租期为36个月，于2011年2月21日起计算承租期，月租赁单价为84.85／平方米，重庆汇正房地产有限公司将房屋交付杨奎琦后，租赁合同项下的全部权利与义务一并转移给杨奎琦。2012年1月20日，杨奎琦与重庆汇正房地产有限公司、光大永明保险公司签订《〈租赁合同〉补充协议》，载明：杨奎琦于2011年12月1日与重庆汇正房地产有限公司办理了交房手续，现三方一致同意自本协议签订之日起，租赁合同的出租人由重庆汇正房地产有限公司变更为杨奎琦，杨奎琦享受租赁合同项下出租人的全部权利和承担全部义务，三方另就租赁期限、租金等事项作出约定。从2012年1月16日起的租金，由光大永明保险公司直接支付给杨奎琦，2012年1月16日至2013年2月14日期间的月租金单价为84.85元／平方米，2013年2月15日至2014年2月14日期间的月租金单价为93.33元／平方米。2013年7月15日，杨奎琦（甲方）与光大永明保险公司（乙方）签订《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》一份，载明：一、双方均同意该合同履行至2013年7月14日止，即提前终止该租赁合同。二、基于乙方构成违约并对甲方造成了一定程度的损失，乙方同意支付以下费用，包括违约金、赔偿损失和租赁物恢复原状、墙体恢复以及因乙方违约给甲方造成的其他所有费用总和：1、甲方收取乙方的履约保证金19095.49元，作为违约金，甲方不再退还乙方；2、乙方同意一次性支付甲方42007.84元作为违约造成损失的赔偿金；除上述两项费用之外，未实际产生租赁物恢复原状和墙体改造费用，乙方不再对甲方承担任何违约和赔偿责任。上述款项由乙方在签署协议之日起5个工作日内支付到甲方账户……四、本协议签署之日起10日内，乙方将租赁物内所有属于乙方的物品、设备全部搬出并完整退还甲方，甲方负责清点接受完毕。2013年7月19日，光大永明保险公司向杨奎琦付款42007.84元。2013年7月29日，光大永明保险公司的合作单位北京中天嘉华信息技术有限公司将涉案房屋内的全部物品搬出。2013年7月30日，涉案房屋所在的创汇首座大厦物业服务中心向光大永明保险公司发函，载明：“近期，贵司已陆续撤离了入住本大厦的渝中营销服务部的电脑、家具等办公设备，现就相关未完善事项作如下提醒：1、请贵司对遗留的大量垃圾杂物进行清理，确保各单元干净、整洁；2、请贵司对单元玻璃门上的张贴物、胶痕进行清除……”。2013年7月31日，光大永明保险公司与物业服务中心确认了水电底数。光大永明保险公司于2013年8月15日与重庆市瑞峰制冷设备有限公司签订空调维修合同，约定对其承租的×××××××××房屋的天花机空调系统进行维修保养，维修期限为5天，从2013年8月16日至2013年8月20日。2013年8月31日，重庆市瑞峰制冷设备有限公司出具维修费确认单，载明已修复存在问题的空调。2013年9月2日，杨奎琦短信联系光大永明保险公司，要求其将房屋钥匙寄回，光大永明保险公司于2013年9月11日将钥匙寄出。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。杨奎琦与光大永明保险公司之间的租赁关系已通过双方协议解除，其签订的《提前终止房屋租赁合同协议书》对违约方的赔偿责任以及双方的权利义务作出了约定，双方应当按照该协议书履行各自义务。光大永明保险公司现已向杨奎琦支付了违约赔偿金，并于2013年7月29日前将承租房屋腾空。但因该房屋的空调损坏，未达到协议约定的完整退还出租人的状态，故光大永明保险公司未按照协议履行按时交还房屋的义务，影响杨奎琦对房屋的正常使用，故应当承担相应的违约责任。在空调修复完毕后，杨奎琦要求光大永明保险公司将钥匙寄还，光大永明保险公司于2013年9月11日寄出钥匙，应当视为其将房屋交还杨奎琦，光大永明保险公司不再占用涉案房屋，故杨奎琦现要求光大永明保险公司返还房屋并支付占用损失至2013年11月20日的请求与事实不符，一审法院不予支持。关于杨奎琦的房屋占用损失可按照月租金93.33元／平方米的标准计算至2013年9月11日共计48天，合计33606.3元。关于杨奎琦请求的水电费、物业管理费因无相关证据证明有上述费用的发生和产生的具体数额，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、光大永明人寿保险有限公司重庆分公司于本判决生效之日立即赔偿杨奎琦房屋占用损失33606.3元；二、驳回杨奎琦的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1089元，由光大永明人寿保险有限公司重庆分公司负担320元，由杨奎琦负担769元。杨奎琦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院确认被上诉人于2013年9月11日就将租赁房屋退还给上诉人没有事实依据，被上诉人说2013年9月11日就将钥匙寄给上诉人没有证据，上诉人也没有收到钥匙。上诉人也没有实际接收和占有房屋。一审法院不支持上诉人请求的水电费和物业费没有法律依据。租赁合同约定水电费和物业费由被上诉人承担，一审法院也认定被上诉人有不按约定交还房屋的事实存在，故水电费和物业费应属上诉人的损失。光大永明保险公司答辩称：被上诉人对所谓的租金损失不应承担任何赔偿责任，请求驳回上诉、维持原判。根据“终止协议”第二条、第四条的约定，以及一审判决查明的事实，在2013年7月底被上诉人已将其所有的物品、设备搬出，被上诉人已经履行了“终止协议”约定的义务，房屋已经符合退房条件。依据“终止协议”第四条的约定，房屋的交接是一个双务行为，一方交、另一方接，双方配合才能完成。本案中上诉人负有清点接收的义务，被上诉人腾空房屋后上诉人理应清点接收房屋，但上诉人迟迟不予履行清点接收义务，也不积极主动与被上诉人联系，对其房屋不理不睬，致使被上诉人无法及时交还钥匙，由此造成的房屋空置损失应当由上诉人自负。被上诉人根据上诉人的要求，按照上诉人所提供的地址以顺丰快递方式邮寄钥匙，是完全合理的，一审中也提供了寄送快递的详情单。事实上，从2013年8月起，上诉人就实际开始控制涉案租赁房屋，通过所在大厦的出租中心对外发布涉案房屋的招租信息。至于水电费和物管费，因上诉人无证据证明该费用已实际发生且为被上诉人的行为造成，故该费用不应由被上诉人承担。为证明其主张，上诉人在二审中提交了以下证据：一、照片六张，拟证明涉诉房屋内并未清理干净，留有杂物，墙上和玻璃门上还有光大永明保险公司的字样，上诉人解释称该组照片是于2014年5月4日拍摄的；二、第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司重庆分公司创汇首座大厦物业服务中心（以下简称创汇首座物业服务中心）付款通知书，其中载明2013年8月1日至2014年4月30日欠物管费，每月每平方米物管费单价为11元，523号房屋面积225.05平方米。针对该组证据，被上诉人提出无法确认照片的真实性，而付款通知书不是实际交款凭证，该物管费用不应由被上诉人承担。为查明案件事实，本院于2014年6月23日到涉诉房屋进行了实地查看，创汇首座523号房屋已对外出租，据负责该楼宇招租事宜的重庆全策和悦房地产顾问有限公司创汇首座项目部招商主任许昌群陈述，该房屋是于2014年5月出租的。对于本院的调查记录，双方对其真实性、合法性、关联性均无异议。经本院审理查明：重庆汇正房地产有限公司与光大永明保险公司签订的房屋租赁合同第五部分“租金及其他费用”第5条约定，光大永明保险公司需缴纳的物管费标准为11元／平方米／月。按照杨奎琦与光大永明保险公司签订的《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》中第三条载明：光大永明保险公司就已使用的租赁物所产生的水电费及物业费用全部结清至光大永明保险公司物品全部搬出并交还租赁物钥匙时止。从2013年8月1日至2013年9月11日期间的物管费金额为3465.77元。一审法院于2014年3月13日向创汇首座物业服务中心所作调查时，该中心工作人员陈述，光大永明保险公司已将2013年7月31日之前的水电费结清，之后光大永明保险公司进行了空调维修，又产生了一定的水电费，光大永明保险公司对该部分费用也结清了。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为：关于上诉人诉称被上诉人未向其交付房屋钥匙、涉诉房屋并未由上诉人接收和占有的问题，因一审中被上诉人已提交了上诉人通过手机向被上诉人工作人员发送的短信，其中明确要求被上诉人将房屋钥匙寄到其所提供的地址；并且被上诉人还提供了通过顺丰速运寄送物品的快递详情单，其上写明的收件地址与上诉人所提供的地址一致，故事实上被上诉人已经按照上诉人要求的方式交付了涉诉租赁房屋的钥匙，再结合上诉人于2014年5月将该房屋对外出租的事实，足以证明上诉人对涉诉房屋进行了占有和管理。因此上诉人的相关上诉理由明显与事实不符，本院不予采信。至于上诉人所请求的延迟交还房屋期间的物管费，因二审中上诉人提交了创汇首座物业服务中心付款通知书，证明了物管费的缴纳标准及金额，该标准与重庆汇正房地产有限公司和被上诉人签订的房屋租赁合同中所约定的物管费标准一致，故本院对此予以采信。依据上诉人与被上诉人签订的《提前终止〈租赁合同补充协议〉协议书》中对物管费承担的相关约定，在被上诉人交还房屋钥匙之前所产生的物管费应由被上诉人承担，故上诉人请求被上诉人支付此期间内的物管费符合当事人协议约定，应予支持；但上诉人所请求2013年9月11日之后的物管费，因被上诉人已履行交付义务，故依据当事人协议约定，此后物管费不应再由被上诉人承担，故对于上诉人的其他上诉请求本院不予主张。对于上诉人所请求的水电费，依据创汇首座物业服务中心工作人员的陈述，被上诉人已交清2013年7月31日之前的水电费以及2013年8月维修空调所产生的水电费，而上诉人并未举示任何证据证明在延迟交还房期间因被上诉人的使用还产生了其他水电费用以及具体数额，故应由上诉人对此承担举证不能的后果，对于上诉人的此点上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但由于二审中出现新证据，证明应由被上诉人所承担的物管费金额，故对于相关判决内容应据实予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2014）中区民初字第00187号民事判决第二项；二、变更重庆市渝中区人民法院（2014）中区民初字第00187号民事判决第一项为：光大永明人寿保险有限公司重庆分公司于本判决生效之日立即赔偿杨奎琦房屋占用及物管费损失37072.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1089元由杨奎琦负担769元，由光大永明人寿保险有限公司重庆分公司负担320元；二审案件受理费2178元由杨奎琦负担1039元，由光大永明人寿保险有限公司重庆分公司负担1039元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 周海燕审 判 员 苏致礼代理审判员 陈 华二〇一四年八月十九日书 记 员 冯子婷 来自