（2014）榕民终字第2357号
裁判日期: 2014-08-19
公开日期: 2014-10-23
案件名称
陈梅芳与福建申发置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建申发置业有限公司,陈梅芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第2357号上诉人（原审被告）福建申发置业有限公司，住所地福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层02商铺。法定代表人马国斌。委托代理人欧阳灶文、马腾铃，福建创元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈梅芳，女，1973年10月1日出生，汉族，住福州市晋安区。委托代理人佘雷、蒋双灌，福建元一律师事务所律师。上诉人福建申发置业有限公司（以下简称申发置业公司）因与被上诉人陈梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明：2012年8月22日，原告陈梅芳（买受人）与被告申发置业公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将经福州市房地产管理局20113432号商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦第6层09号办公用房销售给原告，建筑面积共270.83平方米，总价款为5616946元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2012年7月5日支付定金人民币300000元整，于签订本合同当日支付首付款人民币2816946元整（定金折抵购房款），余款人民币贰佰捌拾万元整向经出卖人认可的贷款银行申请贷款。第八条“交付条件和期限”约定：“出卖人应当在2013年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、本项目属纯商业、写字楼，无配套管道燃气及社区服务。如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天二十元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同附件六补充协议第二条第2款约定如下：买受人以按揭贷款方式付款的，应在合同签订当日提交银行按揭所需全部材料给出卖人，买受人应于签订合同后十五日内携配偶及有关证件到出卖人／银行指定的地点签署贷款文件，若买受人未能在上述期限内签署全部额度的银行按揭贷款申请文件，则付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于合同签订后的30日内向出卖人付清全部房价款，并不享受一次性付款的折扣，否则，视为买受人逾期付款，按原合同第七条承担违约责任。该合同签订后，原被告办理了合同预告登记收手续。被告于2012年8月22日和2012年12月7日向原告出具了2份《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房款5616946元。2012年11月14日，以原告陈梅芳为借款人，中信银行股份有限公司福州分行为贷款人，被告申发置业公司为保证人，签订了一份《个人购房借款合同》，约定合同项下贷款金额为人民币贰佰捌拾万元，原告贷款所购买并作为抵押物的房屋具体内容为：借款人支付其购买坐落于台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦6层09办公房的商业用房购房款。2013年3月22日及2013年6月7日，申发大厦先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收。2013年6月8日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2013年6月12日起开始办理交房手续。后因原告认为被告没有依约于2013年1月15日之前履行交房义务构成违约，遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，被告认为根据合同约定，若原告陈梅芳未能办理按揭贷款相关申请手续，则付款方式自动变更为一次性付款，且买受人应于合同签订后的30日内向出卖人付清全部房价款。因原告个人原因导致银行审批延迟，但原告并未在合同签订后30日内向被告付清全部购房款，被告于2012年12月7日才收到全部购房款。因此原告逾期付款，且原告未支付逾期付款违约金，被告有权不向原告交房并不承担逾期交房的违约责任。另，原被告均向原审法院提交了原告陈梅芳于2013年2月22日出具的《深圳卓越物业管理有限公司收楼声明书》和《收楼意见书》。原告认为讼争房所在物业在被告通知入伙前，让原告进场安排设计和装修工作，办理了物业管理备案的相关手续，由于讼争房所在写字楼尚未通过消防验收，所以讼争房无法进行装修报备。原告在申发大厦消防验收通过之后，才开始对讼争房进行正式装修。故被告向原告交房时间应当以被告入伙通知书上记载的2013年6月12日为准。被告则认为其授权物业公司与原告办理交付手续，原告实际接受了讼争房，实际接收时间应认定为2013年2月22日。原审认为：本案中，原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。对于被告何时向原告交付讼争房的问题。原审法院认为，原告虽然于2013年2月22日与讼争房所在物业公司签订了《收楼声明书》并进入讼争房进行装修设计，但此时讼争房所在申发大厦未通过建筑工程竣工验收和消防验收，不符合交房条件，且被告于2013年6月8日才向原告发出《入伙通知书》，通知原告定于2013年6月12日向原告正式交付房屋，故原审法院认定被告向原告交付讼争房的时间为2013年6月12日。对于被告是否存在逾期交房的问题。原被告签订了《商品房买卖合同》后，原告陈梅芳向被告申发置业公司支付了全部房价款5616946元。根据该合同的约定，被告应于2013年1月15日前履行交房义务，但申发大厦于2013年3月22日及2013年6月7日才先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收，而后被告才通知原告从2013年6月12日起开始办理交房手续。被告迟延交房的行为构成违约，其应按照合同的约定承担逾期交房违约责任。故被告应按已付房价款5616946元的每日万分之三的标准，支付自2013年1月16日起至2013年6月12日止（计147天）的逾期交房违约金247707.3元。对于原告要求被告逾期交付违约金算至电梯验收合格之日即2013年8月31日的请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。另，本案《商品房买卖合同》第八条主要是关于商品房的交付条件和期限的约定，该条第二款虽约定“如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天二十元违约金。”但被告申发置业公司并未在该条款约定的期限内通知原告陈梅芳前来办理交房手续，也不存在原告同意接收不具备交付条件的商品房的问题，因此，不能按照该条款的约定计算被告的逾期交房违约金，原审法院对被告提出逾期交房违约金应按每天20元计算的主张不予支持。被告申发置业公司提出，原告陈梅芳存在逾期付款，在其未交纳逾期付款违约金前，根据﹤﹤合同补充协议﹥﹥第二条第八款的约定，被告有权不交付房屋并不承担逾期交房违约责任的辩解；原审法院认为，《合同补充协议》第二条第八款约定的内容为：“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。”而该项约定的内容不明确，足以导致有两种以上解释，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款无效。因此，被告申发置业公司以原告陈梅芳逾期付款为由要求免除其逾期交房的违约责任的辩解，于法无据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告福建申发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈梅芳支付自2013年1月16日起至2013年6月12日止的逾期交房违约金人民币247707.3元。一审宣判后，原审被告申发置业公司不服，向本院提起上诉。上诉人申发置业公司上诉称：一、被上诉人未依约支付购房款及逾期付款违约金，根据《合同补充协议》第二条第八款的约定在被上诉人付清所有应付款（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，上诉人有权暂不向被上诉人交房，并不承担任何违约责任。该条款不是格式条款，系上诉人与被上诉人真实意思表示，并未加重被上诉人责任，也不违反法律法规规定，故合法有效，即对上诉人与被上诉人均有约束力。根据合同约定，被上诉人以按揭贷款方式付款的，应当在合同签订当日提交银行按揭所需全部材料给上诉人，被上诉人应在签订合同后十五日到银行签署贷款材料，若被上诉人未能在上述期限内签署全部额度的银行按揭贷款申请，则付款方式自动变更为一次性付款，被上诉人应于合同签订后的30日内向上诉人付清全部房价款，否则，视为被上诉人逾期付款并承担违约责任。被上诉人在2012年8月22日签订商品房买卖合同，但未在合同签订后十五日内签署贷款材料，故自动变更为一次性付款，依据合同约定应于2012年9月22日前支付全部购房款，但上诉人于2012年12月7日才收到全部购房款，故被上诉人违约，应向上诉人支付逾期付款违约金。二、上诉人即使要向被上诉人支付逾期交房违约金也应按每日二十元计算，而非按已付款日万分之三计算。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每天二十元违约金。”由此可以得知，上诉人虽然在2013年1月15日前未达到交房条件的，但被上诉人于2013年2月22日接收讼争房，故应支付每天二十元违约金至符合交房条件之日。原审法院认定上诉人未在约定的期限内通知被上诉人前来办理交房，就不适用该条款支付违约金的认定是错误的。综上所述，原审判决在对事实的认定，法律的适用上均存在严重错误。请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人陈梅芳答辩称：一、被上诉人依约履行了全部购房款支付义务，不存在逾期付款问题。1、《合同补充协议》约定的是，被上诉人应当在签订合同后十五日内到银行签署按揭贷款申请文件，这里的申请文件并非按揭贷款合同，被上诉人已按上诉人要求及约定期限到上诉人认可指定的银行签署了按揭贷款申请文件，至于银行是否批准、何时批准，是否能够订立正式的按揭贷款合同、何时订立，何时放款，不受被上诉人左右，而是由贷款银行决定的。银行经审查同意，于2012年11月14日同被上诉人签订了按揭贷款合同，并当天将款项放至上诉人户头。可见，被上诉人不存在违约情形，本案也不存在由按揭贷款转为一次性付款的前提条件。2、上诉人上诉称应转为一次性付款，却又接受了被上诉人提供的银行按揭贷款，并出具了相应购房发票，上诉人诉称与事实自相矛盾，不能成立。因此，上诉人关于“应适用《合同补充协议》第二条第八款的约定，不构成逾期交房”的主张，没有事实依据。二、上诉人应按已付购房款日万分之三从2013年1月16日计至2013年6月12日向被上诉人支付逾期交房违约金。1、从2013年1月16日至2013年2月22日被上诉人签订《收楼声明书》这段期间，上诉人未向被上诉人交房的行为已经构成逾期交房是客观事实。2、上诉人主张已于2013年2月22日向被上诉人履行交房义务，缺乏事实和法律依据。上诉人向被上诉人发出的《入伙通知书》是通知2013年6月12日交房，在此之前上诉人从没有与被上诉人办理过交房手续，包括向被上诉人交付锁匙等。上诉人逾期交房导致被上诉人的经营不能顺利延续，物业公司建议在上诉人按约定条件交房前，被上诉人可先行设计、装修。为尽量减少损失，被上诉人应物业公司要求在《收楼声明书》、《装修承诺书》和《收楼意见书》上签字，但这些手续发生在被上诉人和物业公司之间，与上诉人无关。物业公司同时声明被上诉人签署的前述文件仅作为提前进场装修准备工作的物业管理备案手续，涉案商品房的交房以上诉人正式书面通知为准。因涉案商品房建筑主体未通过消防验收，被上诉人因此无法实现提前装修愿望。因此，2013年2月22日，不能视为上诉人向被上诉人履行交房的时间。3、《商品房买卖合同》第八条约定，如果2013年1月15日未达到验收合格等条件，出卖人仅应支付买受人每天二十元违约金。被上诉人认为涉案《商品房买卖合同》由上诉人提供，条款内容均是为重复使用而预先拟定的，属于格式条款，上诉人对该格式条款未采用文字、符号、字体等特别标识提请被上诉人注意，且该格式条款限制了被上诉人的主要权利，免除了上诉人的相应责任，依法应当认定为无效。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，各方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人申发置业公司与被上诉人陈梅芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被上诉人于2013年2月22日与讼争房所在物业公司签订了《收楼声明书》并进入讼争房进行装修设计，但此时讼争房所在申发大厦未通过建筑工程竣工验收和消防验收，不符合交房条件，且上诉人向被上诉人发出的《入伙通知书》是通知被上诉人于2013年6月12日向被上诉人正式交付讼争房屋，故上诉人向被上诉人交付讼争房的时间为2013年6月12日。上诉人未按合同约定迟延交房的行为构成违约，其应按照合同的约定承担逾期交房违约责任，故上诉人应按已付房价款的每日万分之三的标准，支付自2013年1月16日起至2013年6月12日止的逾期交房违约金。上诉人关于根据《商品房买卖合同》附件六：﹤﹤合同补充协议﹥﹥第二条第八款的约定，上诉人有权不交付房屋并不承担逾期交房违约责任的上诉主张；本院认为，该条款属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款无效，且被上诉人在合同约定的交房时间之前已付清全部购房款，上诉人也出具了相应购房发票。上诉人还主张其如需支付逾期交房违约金，也只需根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定按每天20元计算；本院认为，上诉人未在该条款约定的期限内通知被上诉人前来办理交房手续，也不存在被上诉人同意接收不具备交付条件的商品房的情形，故上诉人的该项主张，本院不予采纳。综上，上诉人申发置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费7062元由上诉人福建申发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 敏 洲代理审判员 袁文伟代理审判员符海燕二〇一四年八月十九日书 记 员 陈 蕾 关注公众号“”