（2014）朝民初字第27297号
裁判日期: 2014-08-18
公开日期: 2015-05-04
案件名称
赵路与北京博成房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵路,北京博成房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第27297号原告赵路，男，1984年7月12日出生。委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201－203室。法定代表人唐晓丹，经理。委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生，北京博成房地产有限公司职员。委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生，北京博成房地产有限公司职员。原告赵路（以下简称原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员乔红星独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘延俊、被告委托代理人郎敬禹、张银侠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年4月25日，我和被告签订了一份《商品房预售合同》，合同约定由我购买被告出售的位于北京市朝阳区×号房屋。合同签订后，我按约向被告支付了全部购房款2170414元，并于2011年2月15日向被告交纳了办理涉案房屋产权转移登记所需的公共维修基金、契税、印花税及代办费等费用。根据双方合同第二十条的约定，被告应当在我办理房屋交接手续之日起540日内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，并约定如果逾期办理，我方不得向被告提出退房或主张任何赔偿责任。该条款的约定排除了我的主要权利，免除了被告的主要责任，应当认定无效。该合同同时约定，被告应当在房屋交付之日起720日内办理完毕涉案房屋的转移登记手续，逾期按照总房款每日万分之一的标准支付违约金。截至我起诉之日，被告仍然未能给涉案房屋办理完毕产权转移登记手续。现我诉至法院，请求判决：1、被告为我购买的位于北京市朝阳区×号房屋办理产权转移登记；2、被告支付我2012年8月9日至2014年6月10日期间因逾期办理初始登记违约金245385元；3、被告支付我2013年2月5日至2014年6月10日期间因逾期办理产权转移登记违约金106567元。被告辩称：关于原告陈述签订《商品房预售合同》的情况属实。针对原告的诉讼请求，我公司答辩意见如下。第一，关于原告要求办理产权转移登记的诉讼请求，因涉案房屋所在楼栋的权属证明尚未办理完毕，不符合办理转移登记的条件。而楼栋权属证明未能在约定期限内办理的原因系因为建委逾期办理造成的，在此期间，我公司一直与建委进行沟通，但均无实质性的结果。根据合同法第一百一十条的规定，本案中，原告要求办理产权转移登记目前在法律或事实上不能履行。第二，关于原告要求支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，我公司认为，双方合同第二十条的约定属于合法有效的约定，在合同并未约定我公司应当就逾期办理楼栋权属证明支付违约金的情况下，原告的该项诉讼请求，没有合同依据，请求法院驳回。第三，关于原告主张的逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求，我公司认为，合同约定的按照总房款日万分之一的违约金标准计算违约金属于约定标准过高，请求法院予以降低，降低到按照总房款的日万分之零点三的违约金标准计算违约金。经审理查明：2009年5月6日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》，约定由原告购买被告出售的位于北京市朝阳区×号房屋。该合同第二十条“产权登记”约定：“（一）初始登记出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于壹仟元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行活期储蓄利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。……”上述合同签订后，原告于2011年2月15日前向被告支付了全部购房款，共计2170414元。2011年2月15日，被告给原告办理了涉案房屋的交接手续，原告于同日向被告支付了公共维修基金、契税。截至本案庭结束，被告尚未给原告购买的房屋所在楼栋办理完毕楼栋初始登记。以上事实，有《商品房预售合同》、购房款的发票、收房交接单、公共维修基金、契税的收据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同。关于原告主张的该合同第二十条关于楼栋初始登记条款约定无效的诉讼意见，本院认为没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告为其购买的房屋办理产权转移登记的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋尚未取得楼栋产权的初始登记，不具备转移登记的条件，根据合同法第一百一十条的规定，应当属于在法律上不能履行的情形，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院认为没有合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金的诉讼请求，本院认为，截至本案庭审结束，被告尚未按照合同的约定履行完毕产权转移登记的义务，属于违约行为，原告的该项诉讼请求具有合同和事实依据，本院予以支持。原、被告双方就被告的该项违约行为约定的违约金计算标准并非过高，被告要求酌减的答辩意见，本院不予采信。对于原告主张的违约金数额，本院将在根据合同约定的不超过总房款的百分之五范围内予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告赵路逾期办理权属转移登记违约金十万六千一百三十三元二角四分；二、驳回原告赵路的其他诉讼请求。如被告北京博成房地产有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百九十元，由原告赵路负担二千零七十九元（已交纳），由被告北京博成房地产有限公司负担一千二百一十一元（于本判决生效后七日内给付原告赵路）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 乔红星二〇一四年八月十八日书记员 张 颖 更多数据：