（2014）鞍民一终字第00403号
裁判日期: 2014-08-18
公开日期: 2014-10-23
案件名称
鞍山新兴房屋开发有限公司与张悦商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鞍山新兴房屋开发有限公司,张悦
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鞍民一终字第00403号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托代理人：王亚军，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张悦，住鞍山市。委托代理人：辽宁宇声律师事务所律师。原审原告张悦与原审被告鞍山新兴房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年5月12日作出（2013）铁东民一初字第556号民事判决，鞍山新兴房屋开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司委托代理人王亚军，被上诉人张悦委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张悦一审诉称：原、被告于2011年5月12日签订编号4-116的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于鞍山市铁东区南建国路34号第六幢四层116号的商品房一套，建筑面积约16.6平方米，总房款折后为262，944元，首付162，944元，余款10万元办理贷款。同时约定被告于2011年5月1日前将符合合同约定条件的商品房交付原告，如果逾期交房超过180日，原告有权解除合同，如原告选择解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告诚意购房，依约履行了《商品房买卖合同》约定的支付首付房款的义务。办理贷款的所需的全部材料，原告已按被告的要求全部提交被告，但余款10万元因被告所售房屋未取得相关部门验收而导致原告无法取得贷款。被告所开发的新兴盛仕广场早已正式营业，被告将原告购买第六幢四层116号房屋对外出租，且租金至今未交予原告，应视为被告并未如期交房，逾期交房超过180日，且至今原告仍无法取得房屋产权证书。原告诉前已委托律师向被告发出解除合同通知，但被告并无协商解决之诚意。据此请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款162，944元及相应利息，并承担违约金8147.2元；3、被告承担诉讼费用。被告鞍山新兴房屋开发有限公司一审辩称：1、原告请求与被告解除合同无法律依据；2、原告请求解除合同的理由不真实；3、原告以其代理人出具的解除《商品房买卖合同》的通知内容作为解除合同的依据，既不符合事实，又不符合法律规定；4、原告购买的商铺属投资，不能随意解除合同；5、原告可以通过被告相关部门办理相关手续，可以取得租金。产权证只能待被告全部的开发项目全部验收合格，才能取得产权证和办理贷款手续。综上，请驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2011年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买被告开发的坐落于鞍山市铁东区南建国路34号“新兴盛仕广场”第六幢四层116号房屋，用途为商用，建筑面积约16.6平方米，房屋总价款为262，944元，首付162，944元，余款10万元办理贷款。同时约定被告应当在2011年5月1日前将经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告，符合合同约定条件的商品房交付原告，如果逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订当天，原告向被告交纳了首付款162，944元。另查，原、被告签订《商品房买卖合同》的同时，原告（甲方）与被告（丙方）又在一份租赁协议上签字盖章，当时合同当中乙方即承租人处为空白。该合同约定原告将涉诉房屋出租给“乙方”，并约定了租金、租期等内容，原告在合同上签字后将合同交给了被告。后被告将涉诉房屋出租给案外人回美璇，回美璇在租赁协议的“乙方”处签字，并向被告交付了租金，被告则向其交付了涉诉房屋。被告在收取回美璇租金后并未将租金交给原告。再查，涉案房屋至今未通过验收，不能办理贷款手续。原审法院认为：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定购房余款以贷款方式支付，但因涉案房屋至今未通过验收，导致原告不能办理贷款手续，进而导致商品房买卖合同不能继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》并赔偿损失。另依据双方《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋至今未通过验收，不符合合同约定的房屋交付条件，且被告也没有实际向原告交付房屋，依据合同第九条约定，原告亦有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已付房款162，944元及按照已付款的5%向原告支付违约金8147.2元。故对原告上述诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告要求被告支付购房款利息一节。因原、被告双方已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，且原审法院也已经按照双方的约定支持了原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，故对原告此项诉讼请求，原审法院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告张悦与被告鞍山新兴房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于判决生效之日起30日内退还原告张悦购房款人民币162，944元；三、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于判决生效之日起30日内给付原告张悦违约金人民币8147.2元；四、驳回原告张悦的其他诉讼请求。案件受理费3722元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担。鞍山新兴房屋开发有限公司的上诉理由及请求：原判决认定事实错误。1、上诉人已于2011年9月3日将涉案房屋交付给了被上诉人，没有超过合同约定的180日；2、原判决认定上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的同时签订了《租赁协议》是错误的，是被上诉人于2011年9月3日与案外人回美璇签订的《租赁协议》将涉案房屋出租给回美璇的；3、原判决认定涉案房屋至今未通过验收是错误的，上诉人已于2013年12月19日取得了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》；4、被上诉人无违约行为。请求撤销原判，将该案发回重审。张悦二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同签订后，被上诉人依约履行了交付首付款的合同义务，并将办理贷款的相关手续提交给了上诉人，其在履行合同的过程中并无违约行为。上诉人在收到被上诉人交付的首付款后，未能在双方约定的期限内向上诉人交付符合双方合同约定的交付条件的房屋，违反了双方合同约定，属违约行为。上诉人未按照合同约定履行按时交付房屋的合同义务，构成违约，导致被上诉人购买涉案房屋的合同目的无法实现，被上诉人有权提出解除合同。上诉人应当返还被上诉人已付的购房款，并依据合同约定承担违约责任。原判决判令上诉人返还被上诉人已付购房款并赔偿被上诉人违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张原判决认定事实错误一节。上诉人就其此节主张，未提供有效证据予以证明，对其此节主张，本院不予支持。综上，原判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3722元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 富春玖审 判 员 王 迪代理审判员 张 彤二〇一四年八月十八日书 记 员 薄李娜 关注公众号“”