（2014）郑民再终字第27号

裁判日期: 2014-08-15

公开日期: 2014-10-21

案件名称

郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司与李民江再审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司,李民江,张洁,冷萍

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2014）郑民再终字第27号申请再审人（一审被告、二审上诉人）郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司。法定代表人张建英，总经理。委托代理人周海涛，该公司经理。委托代理人虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）李民江，男，1971年3月25日出生，汉族。委托代理人白晓宏，河南国基律师事务所律师。一审被告张洁，女，1965年9月5日出生，汉族。一审被告冷萍，女，1968年9月5日出生，汉族。委托代理人黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。申请再审人郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司（以下简称四季温泉公司）因与被申请人李民江、一审被告冷萍、张洁租赁合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2011年11月11日作出（2011）开民初字第3854号民事判决，四季温泉公司不服提起上诉，本院于2012年8月29日作出（2012）郑民四终字第344号民事判决，已经发生法律效力。四季温泉公司不服向本院申请再审。本院于2013年11月14日作出（2013）郑民申字第400号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人四季温泉公司的委托代理人周海涛、虎子鑫，被申请人李民江的委托代理人白晓宏，一审被告冷萍的委托代理人黄琨到庭参加诉讼。一审被告张洁经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。2011年8月15日，一审原告李民江起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，请求：1、判令冷萍、张洁、四季温泉公司停止侵害，返还房屋；2、判令冷萍、张洁、四季温泉公司支付租金2801448元（租赁合同未解除之前拖欠的租金）及违约金466908元；3、判令冷萍、张洁、四季温泉公司赔偿自2011年5月1日起至返还房屋时造成的全部经济损失，暂计算至2011年9月1日为933816元；4、由冷萍、张洁、四季温泉公司承担本案诉讼费用。一审查明，2008年4月16日，冷萍、张洁为在郑州市郑东新区设立企业经营娱乐、洗浴项目与郑州宝龙置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，约定由二人承租郑州宝龙置业发展有限公司位于郑州市郑东新区农业路与九如路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会主题楼（1-4层）及编号为AF025、AF026、AF027、A1148、A1149、A1154、A1155、A1156、原设备房的店铺，租赁场所的建筑面积以图计算为6064.67平方米，其中主题楼为5168.34平方米。租赁期限暂定为10年，自2008年12月16日起至2018年12月15日止，租赁场所的实际交付日即为租赁起算日，免租期为12个月，自冷萍、张洁开业之日起开始计算，免租日届满次日起即为计租日，免租期间所产生的一切管理费、水电、煤气、通讯等相关费用均由冷萍、张洁承担；承租方的开业日为本合同项下租赁场所开始对外营业之日，但最迟不得迟于双方约定的2008年12月16日。如承租方在合同期限届满或者合同解除后，未按照约定的时间撤离租赁场所且未经出租方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满前或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，不足一月的按一月计算，且出租方有权按照法律程序索回租赁场所及合同期限届满或者合同解除后占用租赁场所而发生的一切损失和费用。关于租金、管理费和其他费用，双方约定按租赁年度计算，自租赁起始日起，每满12个月为一个租赁年度，第一年度免租，主题楼第二年度月租金为233454元／月，第三年度为233454元／月，第四年度271131元／月，双方同意自第五租赁年度起（含第五年度）月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增5%，直至合同租期结束；承租方应于每月1日向出租方及经营管理公司支付租金、当月管理费和上月发生的水电、通讯等其他费用，如遇节假日可相应顺延，但最迟不得迟于该月5日；如承租方逾期支付租金、管理费和其他费用，每逾期一日，承租方应向出租方支付应付但未付款项的3‰作为违约金。关于违约责任及合同解除、终止，双方约定以下情况视为一方根本违约：承租方未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费及其他费用，且承租方未能在15天内付清所有未付款项，包括利息和违约金；承租方未能履行或者拒绝履行本合同的其他条款，且承租方未能在15天内给予纠正的。如承租方有上述违约情况发生，将丧失本合同中约定的所有权利，出租方有权单方解除合同，并有权要求承租方必须在5天内撤出租赁场所；本合同任何一方根本违约或者存在其他严重影响对方利益的行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。关于退还租赁场所，双方约定无论任何原因，本合同解除或者终止后，承租方应在合同解除或者终止次日起5日内迁出租赁场所，并于次日起不得在租赁场所内从事任何商业活动。双方另约定了广告策划、管理，装修、交付场地，争议解决处理等事宜。工商登记档案显示，2009年9月21日张洁、冷萍、张建英三人作为发起人（股东）向工商行政管理部门申请设立郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司，注册资本为10万元，经营范围为酒店管理、商业服务，首次股东会决议及公司章程显示股东张建英为该公司的法定代表人，执行董事兼经理，股东张洁为监事。根据2009年10月20日股东会决议，三股东通过了公司章程修正案，将公司的注册资本提高为600万元，其中张建英出资比例为50%、张洁出资比例为17%、冷萍的出资比例为33%，营业执照显示公司成立日期为2009年9月25日。2010年4月9日，郑州宝龙置业发展有限公司向冷萍、张洁发出书面通知一份，称郑州宝龙置业发展有限公司决定将二人承租的房屋其中四套（A1270.A2163、A3162.A4002）出售，通知二人自收到通知之日起三日内对是否对承租房屋行使优先购买权以书面回复的方式进行确认，逾期将视为放弃优先购买权，届时公司将向第三人转让该房屋；冷萍、张洁未按通知行使优先购买权。2010年4月30日，郑州宝龙置业发展有限公司与李民江签订商品房买卖合同四份，将5168.34㎡的主题楼卖给了李民江，相应合同在房产管理部门进行了备案，李民江支付了相应价款，取得了房产的所有权。2010年6月9日，李民江作为新出租人、四季温泉公司作为承租人、郑州宝龙置业发展有限公司作为原出租人、交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人签订四方协议一份，约定四季温泉公司作为争议房产的承租人知晓并同意郑州宝龙置业发展有限公司将房产出售给李民江，各方一致同意郑州宝龙置业发展有限公司与四季温泉公司上述租赁合同终止，李民江作为房屋的新产权人按照原租赁协议的内容与四季温泉公司重新签订租赁合同，明确双方的权利义务，但租金价格及支付、租赁到期等条款不得改变，以保障四季温泉公司的承租权。四方另就银行抵押权行使问题作出了约定。2011年1月4日，李民江向四季温泉公司、张洁、冷萍发出催交租金通知书一份，要求四季温泉公司、张洁、冷萍按照《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的约定，立即向李民江交纳房屋租金。冷萍在该通知上签了字。2011年1月5日、7日，李民江又通过中通速递向冷萍、张洁送达了催交租金通知书，开封市中通速递服务有限公司出具的邮件送达跟踪记录显示收件人本人已于2011年1月7日、8日签收。2011年1月24日，李民江向四季温泉公司、张洁、冷萍发出解除租赁合同通知书一份，称四季温泉公司、张洁、冷萍经催要后仍未履行交纳租金的义务，已构成根本违约，根据合同法和租赁合同的约定，通知四季温泉公司、张洁、冷萍解除合同，并要求四季温泉公司、张洁、冷萍在接到通知次日起5日内清空并撤出租赁场所。当日冷萍书面签收了此通知，当日李民江通过特快专递向张洁进行了送达。庭审时经各方一致确认，现争议的房屋仍由四季温泉公司占有、使用，在李民江发出解除租赁合同通知后至今，四季温泉公司、张洁、冷萍均未通过合法途径请求人民法院确认过解除合同的效力。本案在审理过程中，四季温泉公司于2011年9月20日向法院提交追加第三人申请一份，申请追加郑州宝龙置业发展有限公司为本案的第三人参加诉讼，对此法院依法向李民江进行了书面释明，李民江称郑州宝龙置业发展有限公司与本案争议并无直接关系，当事人如与郑州宝龙置业发展有限公司之间存在纠纷可另行起诉，坚决不同意追加，并自愿承担因未追加所产生的相应法律后果。法院依法向申请方四季温泉公司进行了释明，未予准许该申请。四季温泉公司于2011年9月20日向法院申请要求前往郑州宝龙置业发展有限公司、交通银行股份有限公司河南省分行等单位调取证据，庭前原审法院派工作人员依法前往调取未果，申请人对此予以认可。2011年9月24日，四季温泉公司向原审法院提交笔迹鉴定申请两份，要求对李民江提交的2011年1月24日解除租赁合同通知书中冷萍签字的形成时间进行鉴定，对2008年4月16日冷萍、张洁与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》中张洁的签名真伪进行鉴定，对于四季温泉公司要求鉴定的事项，原审法院依法询问了冷萍、张洁，冷萍对2011年1月24日李民江发出的解除租赁合同通知书上自己的签名和日期表示无异议，张洁称2008年4月16日与郑州宝龙置业发展有限公司签订房屋租赁协议一事属实，是自己和冷萍去和出租方谈的。李民江起诉后，于2011年8月22日向法院申请财产保全，要求法院依法查封冷萍、张洁在四季温泉公司价值300万元的股权，并提供了相应的担保。法院前往工商机关查询有关股权登记信息，工商资料显示2011年8月22日冷萍、张洁仍为四季温泉公司登记股东，当日依法裁定采取了保全措施。庭审时，李民江称诉讼请求第二项主张的租金2801448元系自2010年5月1日起计算至2011年5月1日、按照租赁合同约定的标准每月233454元计算，违约金466908元也是按照租赁合同约定的两个月租金标准计算；对于第三项关于赔偿损失的诉讼请求，李民江称按照租赁合同的约定，如承租方在合同期限届满或者合同解除后，未按照约定的时间撤离租赁场所且未经出租方的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满前或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，本案中李民江放弃部分请求，按月租金233454元自2011年5月1日起计算至房屋实际返还之日。冷萍对此不发表意见，张洁称对此不予认可；四季温泉公司对此有异议，称原合同约定的有免租期，自己公司不存在违约，原租赁合同未解除。以上事实有李民江提交的郑州市工商行政管理局郑东新区分局工商档案一份、郑州宝龙置业发展有限公司通知一份、申通快递详情单一份、宝龙城市广场商业店面租赁合同一份、房屋买卖合同一组、房产证一组、2010年6月9日四方签订的协议书一份、催交租金通知书两份、中通速递详情单一组、开封市中通速递服务有限公司送达跟踪记录详单一组、解除租赁合同通知书一份、中国邮政特快专递详情单一份，四季温泉公司提交的工商登记档案一份，法院2011年9月22日对李民江代理人白晓宏的询问笔录一份、法院2011年10月24日对冷萍的询问笔录一份、法院（2011）开民初字第3854号民事裁定书一份及本案庭审笔录在案佐证。四季温泉公司提交2009年10月11日工作联系函一份，证明因郑州宝龙置业发展有限公司提供的电力不到位影响了酒店的开业。李民江质证称该份证据郑州宝龙置业发展有限公司是否收到不确定，证据也与本案无关。一审法院认为，公司设立人设立公司过程中所实施民事行为产生的民事责任，应由成立后的法人承担；否则，应由设立人承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。经当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，冷萍、张洁作为公司的设立人为设立在郑州市郑东新区设立企业经营娱乐、洗浴项目与郑州宝龙置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，承租了本案争议的房屋，2009年9月25日四季温泉公司成立后，该租赁合同项下的相应权利义务应由该公司享有和承担，故本案中冷萍、张洁个人不应承担民事责任。2010年4月30日李民江支付了相应价款从郑州宝龙置业发展有限公司购得位于郑东新区农业东路与九如东路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会5168.34㎡的主题楼后，即成为本案争议房屋的权利人，依法享有物权相应权能，对此予以认定。2010年6月9日，李民江作为新出租人、四季温泉公司作为承租人、郑州宝龙置业发展有限公司作为原出租人、交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人签订四方协议明确了各自的权利义务关系，李民江、四季温泉公司、张洁、冷萍均应按照约定履行各自的义务，四季温泉公司应按照原租赁合同的约定向李民江支付房屋租金。而四季温泉公司并未按照租赁合同的约定履行向李民江支付租金的义务，已违反了合同的约定。李民江依法向冷萍、张洁发出催交租金通知后，作为公司登记的经营者收到通知的行为，应对四季温泉公司产生法律效力，经李民江催告后四季温泉公司仍未履行交纳租金义务，李民江2011年1月24日向被告发出解除租赁合同通知书，通知解除合同，并要求被告方在接到通知次日起5日内清空并撤出租赁场所，当日冷萍书面签收了此通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而四季温泉公司、张洁、冷萍并未在法定期限内请求确认解除合同的效力，根据《最高人民法院关于合同法司法解释》（二）第二十四条的规定，认定租赁合同已解除，四季温泉公司继续占用争议房屋缺乏依据，故李民江请求判令被告停止侵害、向李民江返还房屋的诉讼和请求合法有据，予以支持。因本案中三被告既未依法提起反诉，庭审时也未对合同解除后争议房屋装修款项、购买设备等添附物如何处理主张权利，故对此在本案中不予审理，当事人可以通过正当法律途径另行解决。对于李民江主张的自2010年5月1日起计算至2011年5月1日期间的租金2801448元、违约金466908元，经审查双方租赁合同中对此约定具体明确，李民江的请求并无不当，故予以支持。对于李民江第三项关于赔偿损失的诉讼请求，经查租赁合同约定如承租方在合同期限届满或者合同解除后，未按照约定的时间撤离租赁场所且未经出租方的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满前或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，现李民江按月租金233454元计算至房屋实际返还之日，在其应受偿范围内，故予以支持，但鉴于李民江第二项诉讼请求中已将租金主张至2011年5月1日，故李民江主张的损失应从2011年5月2日起算。对于四季温泉公司提交的2009年10月11日工作联系函，经查当时李民江并未购得该房，该份证据与本案并无直接联系，故对此不予审查；对于四季温泉公司提到的免租期问题，经查租赁合同约定的免租期为12个月，自张洁、冷萍开业之日起开始计算，免租日届满次日起即为计租日，承租方的开业日为本合同项下租赁场所开始对外营业之日，但最迟不得迟于双方约定的2008年12月16日，故李民江从2010年5月1日起主张租金并不违反租赁合同的约定；如当事人与郑州宝龙置业发展有限公司存在其他纠纷，可以通过合法途径主张权利。对于四季温泉公司提交的笔迹鉴定申请，因对张洁、冷萍要求鉴定的事项，张洁、冷萍对相关事实已作了明确的说明，故没有鉴定的必要。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、本判决生效后三十日内，郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司将位于郑东新区农业东路与九如东路交汇处的郑州宝龙城市广场A区原夜总会5168.34㎡的主题楼返还李民江。二、郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司支付李民江自二○—○年五月一日起计算至二○一一年五月一日期间的租金二百八十万零一千四百四十八元、违约金四十六万六千九百零八元，本判决生效后十日内付清。三、郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司按每月二十三万三千四百五十四元的标准赔偿李民江经济损失（自二○一一年五月二日起计算至争议房屋实际返还之曰）。四、驳回李民江的其他诉讼请求。案件受理费四万零四百一十七元及诉讼保全费五千元，共计四万五千四百一十七元，由郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司负担。四季温泉公司不服一审判决，上诉称：一审关于《宝龙城市广场商业店面租赁合同》已解除的判决在事实认定和适用法律上都存在错误。李民江并没有向四季温泉公司发出《解除租赁合同通知书》。一审称李民江依法向冷萍、张洁发出催交租金通知后，作为公司登记的经营者收到通知的行为，应对四季温泉公司产生法律效力，一审将三个不同的被告都一概混同为“被告”不当。冷萍、张洁只是四季温泉公司的股东，既不是法定代表人，也没有获得四季温泉公司的授权，因此其行为不能对四季温泉公司产生法律效力。在因《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的履行产生纠纷后，四季温泉公司一直就该租赁合同的履行问题与包括李民江在内的相关各方积极协商。一审关于四季温泉公司应向李民江支付租金及租金数额的判决有误。李民江不是《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的出租方，根据合同法所规定的合同的相对性，不能依据《租赁合同》的约定行使出租人的权利。同时，李民江提交的房屋产权证明上记载的房屋过户时间分别为2010年11月29日和30日。根据物权法第九条的规定，不动产的转让经登记发生效力，不经登记不发生效力。2010年11月29日和30日之前，房屋的所有权归郑州宝龙置业发展有限公司所有，李民江不是房屋的所有权人。李民江所提交的房屋产权证明上记载的房屋面积总计为5032.01平方米，而一审判决四季温泉公司支付的租金却是四季温泉公司承租的5168.34平方米主力店所对应的租金。一审未准许追加郑州宝龙置业发展有限公司为第三人的申请存在法律适用上的错误。本案诉讼标的涉及到郑州宝龙置业发展有限公司，纠纷的产生与其有直接的因果利害关系，且本案涉及的租赁合同的履行、相关附属协议及本案诉讼结果亦与郑州宝龙置业发展有限公司有法律上的重大利害关系。显示为郑州宝龙置业发展有限公司、交通银行股份有限公司河南省分行、四季温泉公司、李民江签订的《协议书》为复印件，四季温泉公司在庭审中对该证据的真实性提出了异议。一审未予核实。《解除租赁合同通知书》中的“冷萍”签名的形成时间严重不合理。对四季温泉公司的权益有重大影响。故请求二审撤销原审判决，将本案发回重审。李民江答辩称，李民江已于2010年4月30日购买了郑州宝龙城市广场A区原夜总会主体楼（一至四层）5168.34平方米的房产。2010年6月，李民江因按揭贷款事宜与四季温泉公司、宝龙公司、交通银行等签订的《四方协议》，证明双方也己相互认可对方成为租赁合同的权利义务主体。四季温泉公司至今未向李民江支付租金。2011年1月4日，李民江向四季温泉公司发出《催交租金通知书》，四季温泉公司在收到通知后仍置之不理，李民江无奈于2011年1月24日根据租赁合同的约定，向四季温泉提出了解除租赁合同的要求。四季温泉接到《解除租赁合同通知书》后，在法定期限内没有提出异议，租赁合同已于2011年1月24日依法解除。李民江通过邮寄以及当面等方式将《催交租金通知书》和《解除租赁合同通知书》，送达包括四季温泉公司在内的三被告。且冷萍、张洁不仅是股东也是四季温泉公司的实际经营管理人。从购买房屋到办理房屋产权登记需要一个过程，当双方签订买卖合同并且支付相应价款后，买方当然已经取得了房屋的所有权。李民江购买的房产是5168.34平方米而非5032.01平方米。李民江与四季温泉公司、宝龙公司、交通银行等签订的《四方协议》，提交的复印件交通银行已盖章证明与原件核对一致。关于笔迹鉴定，冷萍、张洁均认可本人签字及签字的时间，当然无需鉴定。综上，四季温泉公司至今未向李民江支付一分一文租金，其行为已严重违约，从根本上侵害了李民江的合法权益，四季温泉公司依法应承担全部法律责任，其上诉请求无理，一审法院判决正确，请求依法予以维持。冷萍答辩称，其个人不是承租人，不应承担法律责任，2010年的通知书其是以个人的名义收到的，是否能代表其他两方，请法院核定。张洁没有到庭和答辩。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院二审认为，2008年4月16日，冷萍、张洁与郑州宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》应为各方的真实意思表示，原审认定合法有效正确。2009年9月21日张洁、冷萍、张建英三股东设立四季温泉公司，张建英股份50%、张洁股份17%、冷萍股份33%。2010年4月9日，郑州宝龙置业发展有限公司向冷萍、张洁发出书面通知称郑州宝龙置业发展有限公司决定将二人承租的房屋出售，通知二人对承租房屋行使优先购买权，冷萍、张洁未按通知行使优先购买权。2010年4月30日，郑州宝龙置业发展有限公司与李民江签订商品房买卖合同，将5168.34㎡的主题楼卖给了李民江，该合同在房产管理部门进行了备案，李民江支付了相应价款。2010年6月9日，李民江与四季温泉公司、郑州宝龙置业发展有限公司、交通银行股份有限公司河南省分行签订了四方协议，该协议写明四季温泉公司知晓并同意郑州宝龙置业发展有限公司将由其承租的房产出售给李民江，并同意郑州宝龙置业发展有限公司与四季温泉公司租赁合同终止，李民江按原租赁协议的内容与四季温泉公司重新签订租赁合同，但租金价格及支付、租赁到期等条款不得改变，以保障四季温泉公司的承租权。该四方协议是复印件，但经过原审对交通银行股份有限公司河南省分行的核对，且其他各方无异议，四季温泉公司亦不能否定其签章的证据，其以此的上诉请求，应属证据不力。李民江与郑州宝龙置业发展有限公司的买卖合同及李民江与四季温泉公司、郑州宝龙置业发展有限公司、交通银行股份有限公司河南省分行签订的四方协议，亦应是各方的真实意思表示，原审认定合法有效正确。2011年1月4日，李民江向四季温泉公司、张洁、冷萍发出催交租金通知书，要求四季温泉公司、张洁、冷萍按照《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的约定，向李民江交纳房屋租金。冷萍在该通知上签了字。2011年1月5日、7日，李民江又通过中通速递向冷萍、张洁送达了催交租金通知书，2011年1月24日，李民江向四季温泉公司、张洁、冷萍发出解除租赁合同通知书，通知四季温泉公司、张洁、冷萍解除合同，并要求四季温泉公司、张洁、冷萍在接到通知次日起5日内清空并撤出租赁场所。当日冷萍书面签收了此通知。原庭审中各方认可现涉案房屋仍由四季温泉公司占用。冷萍对2011年1月24日李民江发出的解除租赁合同通知书上自己的签名和日期表示无异议，张洁称2008年4月16日与郑州宝龙置业发展有限公司签订房屋租赁协议一事属实。对原审查明的上述基本事实四季温泉公司上诉有异议，但没有向本庭提供新的证据加以证明，对原审查明的上述事实，予以认定。自2010年5月1日起计算至2011年5月1日、按照租赁合同约定的标准每月233454元，违约金466908元也是按照租赁合同约定的两个月租金标准计算。对此计算方法，各方均没有提出异议。原审以2010年4月30日李民江支付了相应价款从郑州宝龙置业发展有限公司购得5168.34㎡的主题楼。2010年6月9日，四方协议明确了各自的权利义务关系，李民江、四季温泉公司、张洁、冷萍均应按照约定履行各自的义务，四季温泉公司应按照原租赁合同的约定向李民江支付房屋租金。李民江向冷萍、张洁发出催交租金通知，作为公司登记的经营者收到通知的行为，应对四季温泉公司产生法律效力，经李民江催告后四季温泉公司仍未履行交纳租金义务，李民江2011年1月24日要求解除租赁合同通知，冷萍书面签收了此通知，合同自冷萍书面签收通知时解除，原审对此的认定亦应是正确的。四季温泉公司、张洁、冷萍未请求确认解除合同的效力。四季温泉公司继续占用争议房屋缺乏依据，李民江的请求合法有据。对四季温泉公司的利益，原审以因本案中三被告既未依法提起反诉，庭审时也未对合同解除后争议房屋装修款项、购买设备等添附物如何处理主张权利，故对此在本案中不予审理，当事人可以通过正当法律途径另行解决的认定亦无不当。对于李民江主张的自2010年5月1日起计算至2011年5月1日期间的租金2801448元、违约金466908元，经审查双方租赁合同中对此约定具体明确，李民江的请求并无不当。租赁合同约定的免租期为12个月，自张洁、冷萍开业之日起开始算，但合同又表述最迟不得迟于双方约定的2008年12月16日，故李民江从2010年5月1日起主张租金并不违反租赁合同的约定。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40417元，由郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司承担。申请再审人四季温泉公司申请再审称：1、两审法院关于《宝龙城市广场商业店面租赁合同》已解除的判决在事实认定和适用法律上都存在错误。李民江并没有向四季温泉公司发出所谓的《解除租赁合同通知书》，李民江所发通知书，将冷萍、张洁、四季温泉公司做了严格区分，冷萍、张洁只是四季温泉公司的股东，既不是法定代表人，也没有获得四季温泉公司的授权，在此期间二人并未参与公司实际经营，同时，该通知仅仅送达冷萍一人，其行为不能对四季温泉公司产生法律效力。在因《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的履行产生纠纷后，四季温泉公司一直就该租赁合同的履行问题与包括李民江在内的相关各方积极协商；2、四季温泉公司积极履行合同，不存在违约行为。租赁房产租赁期间存在转让行为，四季温泉公司与宝龙公司关于合同免租期等存在遗留问题，四季温泉公司及时与李民江进行沟通说明，丝毫没有拒绝支付租金的意图，李民江借此要挟涨房租，拒收租金，其行为违反了四方协议书，有录音、四季温泉协商处置前期欠费备忘录为证；3、两审法院关于四季温泉公司应向李民江支付租金及租金数额的判决有误。本案李民江不是《宝龙城市广场商业店面租赁合同》的出租方，李民江提交的房屋产权证明上记载的房屋过户时间为2010年11月29日和30日，在此之前，李民江不能基于房屋所有权人的身份对外行使权利。李民江提交的房屋产权证明上记载的房屋面积为5032.01平方米，一审判决支付租金是四季温泉公司承租的5168.34平方米主力店所对应的租金，认定事实不清，适用法律错误；4、两审法院在部分证据的真实性认定上违反了法定程序。四季温泉公司在诉讼中多次申请追加宝龙公司作为本案第三人，本案与宝龙公司与密切联系，两审法院不予追加违反法定程序。综上，请求依法撤销原二审判决，支持我方诉讼请求。被申请人李民江辩称：1、李民江通过当面和邮寄方式送达了催交租金通知书和解除租赁通知书，送达了冷萍、张洁、四季温泉公司，冷萍不仅是该公司股东，而且是实际经营管理人，其签收行为对冷萍、张洁、四季温泉公司产生法律效力；2、房产证方面，物权法15条规定未办理物权登记的不影响合同效力，购房合同显示数字是5168.34平方米；3、四方协议复印件交通银行已加盖与原件一致的章，四季温泉公司的申诉状提到要以四方协议为证，因此该协议的司法效力没有问题；4、原一、二审程序合法，宝龙公司和本案没有关系，因此无需追加。请求驳回四季温泉公司的再审请求。一审被告冷萍辩称，冷萍作为四季温泉公司一方发起人，以自己的名义与宝龙公司签署合同后，四季温泉公司成立并继承了该合同对此出租人宝龙公司予以认可。2010年6月9日，李民江作为新出租人，宝龙公司作为原出租人，四季温泉公司作为承租人，与交通银行签订四方协议，也确认了涉及本案的租赁关系在四季温泉公司与李民江之间。2011年1月24日冷萍收到了李民江发出的解除合同通知书，但是由于股东内部纠纷，当时冷萍已经事实上将自己的股权予以了转让，并非四季温泉公司的实际股东，也并非该公司的经营管理人员，但是冷萍在收到该通知后，已经将该信息通知了四季温泉公司当时的法定代表人张建英，由其自行处理。至于冷萍事实退出该公司之后，该公司与李民江之间的租赁合同关系是否解除以及是否拖欠租金的具体情况，冷萍均没有义务予以关注，对具体细节也不知情。因此对于本案四季温泉公司提出的再审申请理由请法院依法裁判。一审被告张洁未到庭、未答辩。再审期间，四季温泉公司提交第一组证据：1、关于物业费减免的报告；2、2009年11月28日郑州市第一建筑工程集团有限公司水电分公司对宝龙公司工程联系单一份；3、2010年3月10日四季温泉公司向宝龙集团申请书一份；4、2011年7月15日四季温泉协商处置前期欠费的备忘；第二组证据：1、短信文字摘录一份；2、录音资料一份。证明签署买卖合同之后四季温泉公司积极对接，但李民江并未按照条款重新签订新的合同。李民江对上述证据的质证意见是：第一组证据不是新的证据，是复印件无法质证，证据证明的内容和李民江没有任何关系；第二组证据也不是新的证据，录音不是新证据，不能证明其证明目的。冷萍对上述证据的质证意见是：对第一组证据的真实性予以认可，对2011年7月15日的证据真实性不发表意见，但这些证据均证明了本案所涉及的租赁合同是由四季温泉公司作为承租人，与冷萍无关。李民江提交郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开法执字第1532-4号执行裁定书一份，证明到2013年8月12日，四季温泉公司欠费总额为12438479元。四季温泉公司对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议。冷萍对上述证据无异议。本院对四季温泉公司、李民江所提交证据认定如下：四季温泉公司所提交的两组证据均不属于新的证据，李民江不予认可，不能证明其证明目的，本院不予认定。李民江所提交的证据四季温泉公司、冷萍均表示无异议，本院予以认定。本院再审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，冷萍、张洁作为四季温泉公司的设立人与郑州宝龙置业发展有限公司签订了《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，承租本案争议的房屋，后四季温泉公司成立，上述租赁合同项下的相应权利义务亦由四季温泉公司享有和承担。根据2010年6月9日李民江与四季温泉公司、郑州宝龙置业发展有限公司、交通银行股份有限公司河南省分行签订的四方协议，四季温泉公司知晓并同意郑州宝龙置业发展有限公司将其承租的房产出售给李民江，也同意按照之前与郑州宝龙置业发展有限公司所签订的租赁合同内容继续享有承租等权利并履行按期支付租金等义务。四季温泉公司与郑州宝龙置业发展有限公司所签订的租赁合同中约定所承租的主题楼面积为5168.34㎡，李明江依据与郑州宝龙置业发展有限公司签订的商品房买卖合同所购买的主题楼面积亦为5168.34㎡，故李民江依据该面积计算租金的方式并无不当。四季温泉公司未按约定支付房屋租金，李民江先后三次发出催交租金通知书但四季温泉公司仍未缴纳租金。后又发出解除租赁合同通知书，冷萍作为四季温泉公司的设立人、股东、登记的经营者的签收行为，对四季温泉公司亦产生相应的法律效力。四季温泉公司称一直与李民江积极进行协商，不存在违约行为，但四季温泉公司未按双方约定缴纳应付租金的事实确实存在，故原审判决四季温泉公司按照约定的计算方式支付李民江相应的租金及违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2012）郑民四终字第344号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　胡　涛审　判　员　　范艳宏代理审判员　　赵志远二〇一四年八月十五日书　记　员　　范梦雅关注公众号“”