（2013）北民一重字第7号
裁判日期: 2014-08-15
公开日期: 2015-08-11
案件名称
白文秀与孙宗卿物权保护纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市北区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白文秀,孙宗卿,王吉水,青岛城市建设集团股份有限公司,刘文卿
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一重字第7号原告白文秀，女。委托代理人法挺，山东森嵘律师事务所律师。委托代理人岳超，山东森嵘律师事务所实习律师。被告孙宗卿，男，。第三人王吉水，男。第三人青岛城市建设集团股份有限公司，住所地青岛市市南区南海路23号。法定代表人孔少武，董事长。委托代理人高明，该公司职工。第三人刘文卿，女。委托代理人高建平，山东亚和太律师事务所律师。委托代理人于晓萌，山东亚和太律师事务所律师。2010年12月原告白文秀起诉被告孙宗卿、第三人青岛城市建设集团股份有限公司（以下简称“青岛城建公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法作出（2011）北民一民初字第79号民事判决书。后案外人刘文卿不服该（2011）北民一民初字第79号民事判决，向青岛市中级人民法院申请再审。青岛市中级人民法院经审查后作出（2012）青民申字第106号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行”。后青岛市中级人民法院又作出（2012）青民提字第50号民事裁定书，裁定：“一、撤销青岛市市北区人民法院（2011）北民一民初字第79号民事判决；二、本案发回青岛市市北区人民法院重审”。本院根据该（2012）青民提字第50号民事裁定书，另行组成合议庭，并依法追加案外人王吉水作为无独立请求权的第三人，案外人刘文卿作为有独立请求权的第三人参与诉讼，公开开庭进行了审理，即为本案。原告白文秀及其委托代理人法挺、岳超，第三人王吉水，第三人青岛城建公司的委托代理人高明与第三人刘文卿及其委托代理人高建平、于晓萌到庭参加了诉讼，被告孙宗卿经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参与诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告白文秀诉称，1998年原告出资48000元，以被告孙宗卿的名义购买了第三人王吉水位于本市浮山后村877号房屋一处。2003年该房屋由第三人青岛城建公司拆迁。2005年4月经抓阄方式定位，由被告与第三人青岛城建公司办理拆迁事宜，房屋定位于浮山后八小区16号楼2单元102户，建筑面积78.75平方米。2009年3月27日市北法院判决原告对2003年6月22日被告孙宗卿与王吉水签订的协议项下的权利享有50%份额。为此，原告起诉要求判令：被告和第三人青岛城建公司协助原告将浮山后八小区16号楼2单元102户房屋的50%份额办理到原告名下。被告孙宗卿未作答辩。第三人青岛城建公司述称，2005年拆迁工作已经结束，我公司只是承办拆迁回迁工作，对居民产权登记的认定是在各区的房地产交易中心，与我公司无关，我公司只是为居民按照交易中心的要求提供发票，产权登记与我公司无关，我们也无法协助原告办理产权登记。就本案而言，我公司只能向第三人王吉水出具发票，其他的我公司无法提供。第三人王吉水述称，我是在1998年将浮山后877号平房3间卖给了被告孙宗卿，我当时不知道孙宗卿和白文秀是同居关系，如果我知道的话，我也不能卖给孙宗卿。我当时对法律不是很了解，不知道农村集体的房屋不能买卖，2003年拆迁的时候，我和孙宗卿、白文秀协商了拆迁安置后的房屋如何处理，拆迁一共补偿2处房屋，我们根据拆迁面积对半分，房子一共是114平方米，双方各占57平方米，拆迁补偿的钱款对半分，拆迁补偿的房子浮山后8小区17号楼4单元302户给我，浮山后8小区16号楼2单元102户房屋给孙宗卿。房子我是卖给孙宗卿的，他和白文秀之间如何解决，与我无关。第三人刘文卿述称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告本次起诉是基于2008北民一民初字第288号民事判决书，现该判决已被撤销，因此原告的起诉缺乏基本的基础，应予以驳回。第三人刘文卿在本案中提出独立的诉讼请求，其诉称，1998年10月15日被告孙宗卿与第三人王吉水签订协议书，约定王吉水将位于青岛市浮山后877号房屋出售给被告孙宗卿，被告孙宗卿于协议签订时付清全部购房款4.8万元。2005年4月被告孙宗卿作为浮山后877号房屋的被拆迁人与拆迁人青岛城建公司签订《拆迁协议书》，取得青岛市浮山后8小区16号楼2单元102户房屋权益。2007年9月26日第三人刘文卿与被告孙宗卿通过房屋中介签订《房地产买卖契约》，以44万元人民币的价格购买该青岛市浮山后8小区16号楼2单元102户房屋。合同签订后，第三人刘文卿按照合同约定向被告孙宗卿支付房款41万元，剩余3万元根据合同约定于办理房屋过户手续时交付。由于该房屋尚未办理过户手续至原告名下，故付款条件尚未成立。但被告孙宗卿已经于2007年9月30日将该房屋交付给第三人刘文卿，现第三人刘文卿合法占有该房屋并居住、使用至今。原告白文秀并不是涉案房屋的所有人，与标的房屋没有任何关系。根据一物一权原则，该房屋已经为第三人刘文卿通过购买方式取得，故请求法院依法判令：1、确认第三人刘文卿与被告孙宗卿2007年9月26日签订的《房地产买卖契约》有效，位于青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋为第三人刘文卿所有；2、被告孙宗卿继续履行2007年9月26日签订的《房地产买卖契约》，将青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋过户给第三人刘文卿；3、第三人青岛城建公司协助将青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋过户到第三人刘文卿名下，协助办理该房屋房地产权登记手续；4、驳回原告白文秀的诉讼请求；5、诉讼费由被告承担。原告白文秀针对第三人刘文卿的诉请辩称，1、根据上次庭审已经查明的事实，涉案房屋应属原告白文秀及被告孙宗卿共有，故被告孙宗卿与第三人刘文卿签订的房地产买卖契约在未征得原告白文秀同意的情况下，自始无效。2、即便基于该协议，第三人刘文卿也仅享有债权请求权，无权要求直接确认涉案房屋归其所有。3、涉案房屋至今未办理产权，因此刘文卿不构成善意取得，结合上次庭审状况，在明知涉案房屋为拆迁房屋且被告未提供拆迁安置协议原件的情况下，刘文卿购买该房屋，未尽到注意义务，其本身存在过错，因此也不是善意购买人。请求法院驳回第三人的诉请。被告孙宗卿未作答辩。第三人城建集团针对第三人刘文卿的诉请述称，这个事与我公司无关，我们作为拆迁人，只是针对被拆迁人王吉水，与被告及第三人刘文卿无关。第三人王吉水针对第三人刘文卿的诉请述称，我支持刘文卿的意见。经审理查明：1、庭审中，原告称其与被告自1990年至2005年期间恋爱并同居，2005年双方协商解除恋爱及同居关系。2、（1）1998年10月15日被告孙宗卿与第三人王吉水签订协议书一份，内容为：“兹浮山后村村民王吉水（卖主）愿将正房叁间、平房两处卖给孙宗卿（买主）长久居住。一、产权归买主孙宗卿所有。二、一切交易费由买主负担。三、卖主协助买主办理过户手续。四、房价肆万捌仟元整（房款已付清）”。协议上还有证人王某及马贵峰签字。（2）庭审中，原告提交马贵峰书写的书面证明一份，内容为：“我是白文秀、王吉水房屋买卖介绍人，签协议前几天，白文秀因买房钱不够，回老家借的钱，在签买房协议时，白文秀在厨房做饭，等她做好饭，协议已签完。她看到协议上签的是孙宗卿的名字，便问孙宗卿，我买房怎么签你的名字？孙宗卿说我是青岛户口，以后好过户方便，我只是代签。交款时白文秀从包里拿出的钱，亲手交给王吉水，白文秀让王吉水写个收条，王吉水没写，在协议上写明房款已付清的几个字”。同时原告还提交“村民借款纠纷调解书”及“收条一张”，欲证明原告白文秀借款购买了第三人王吉水的浮山后877号房屋。第三人王吉水对此质证认为：“对马贵峰的证词不能确认，签协议的时候是孙宗卿给的现金，白文秀当时在场，但不是白文秀把钱交给我的，对于白文秀借款的事情我不知道”。第三人刘文卿对此质证认为：“对1998年协议的真实性无法确认，但对王吉水卖给孙宗卿房屋的事实，我们知道。是在2007年孙宗卿向我们出售房屋的时候，告诉我们的。当时他向我们出示了拆迁安置协议书。对马贵峰的证词，因证人没有出庭，所以我方认为该证据没有证明力。对借款调解书和收条，真实性无法确定，假设是真实的，该证据也与本案无关，并不能证明原告的主张”。3、（1）2003年浮山后877号房屋面临拆迁，2003年6月22日被告孙宗卿与第三人王吉水达成协议一份，内容为：“王吉水、王春雨（注：为王吉水妻子）、孙宗卿、白文秀在此立字为证，白文秀、孙宗卿房屋（即1998年10月15日王吉水、王春雨自愿卖给白文秀、孙宗卿的114.3平方米房屋一处），拆迁补偿的57.15平方米的房屋所有权归白文秀、孙宗卿所有，回迁后一个月之内，王吉水、王春雨无条件协助白文秀、孙宗卿办理公证手续，一年之后办理过户手续，如一方反悔，另一方愿无条件赔偿给对方人民币48万元，回迁以前的过渡费全部归白文秀、孙宗卿所有”。（2）2003年6月22日被告孙宗卿与第三人王吉水和拆迁单位青岛城市建设集团股份有限公司签订了《浮山后村庄改造工程拆迁房屋安置协议书》一份，内容包括：“被拆迁使用人为孙宗卿，房屋座落浮山后877号，土地使用人王吉水。房屋安置两套，具体为异地安置于浮山后八小区75平方米一套，异地安置于浮山后八小区95平方米一套。该协议备注处还写明：王吉水于98年10月15日将此房卖给孙宗卿，经双方协商，八小区75平方米由孙宗卿办理有关拆迁事宜，八小区95平方米由王吉水办理有关拆迁事宜，其他事宜按双方自定协议办理，按规定优惠10平方米，双方各占5平方米”。（3）庭审中，第三人王吉水称：“对拆迁协议书真实性无异议，对2003年的四方协议真实性也无异议。在2003年签订拆迁安置协议的时候，白文秀提出要签订四方协议，说明拆迁协议中的约定任何人不能反悔，孙宗卿当时在场，他同意签订这份四方协议，当时我、孙宗卿、白文秀三人在场，王春雨（王吉水妻子）不在场，但是孙宗卿、白文秀要求将王春雨写上，我也同意了，我们一起商量拆迁补偿的57.15平方米的房屋所有权归白文秀、孙宗卿所有，回迁后王吉水、王春雨协助白文秀、孙宗卿办理公证过户手续，当时我们三人（孙宗卿、白文秀、王吉水）确实是这么约定的。现在拆迁后安置的两套房屋都没有办房产证，因为手续还不齐，其他户的都办的差不多了”。（4）庭审中，第三人刘文卿称：“对拆迁安置协议书真实性无异议，该份证据恰恰证明孙宗卿才是诉争房屋的唯一权利人。对2003年四方协议，真实性无法确认，且该协议与之前的拆迁安置协议书和庭审陈述有矛盾，所以不能证明原告的主张”。4、2005年4月经过抓阄方式定位，安置房屋定位于浮山后八小区17号楼4单元302户房屋一处（建筑面积96.82平方米）；浮山后八小区16号楼2单元102户房屋一处（建筑面积78.75平方米）。5、关于拆迁补偿费用，被告孙宗卿与第三人王吉水达成协议，双方约定：“王吉水安置在八小区17号楼4单元302户应纳房款146720.20元；孙宗卿安置在八小区16号楼2单元102户应纳房款62380元，各项奖励：评估费、过渡费、奖励费、8小区奖励费合计76327.48元，其中45183.20元由王吉水领取，31144.28元由孙宗卿领取，双方各自办理房屋的入住等回迁手续”。后孙宗卿缴纳了房屋差价款62380元并领取了各项奖励费共计31144.28元。2006年青岛市浮山后八小区16号楼2单元102户房屋交房，2007年8月10日孙宗卿签署了入住验收单。6、2007年9月26日被告孙宗卿（甲方，卖方）与第三人刘文卿经泽元房产中介介绍，双方签订《房地产买卖契约》一份，约定被告孙宗卿将青岛市浮山后八小区16号楼2单元102户房屋出售给第三人刘文卿，房屋价款44万元。该契约中同时写明：“一、甲方给乙方以下证件：1、甲方本人身份证复印件一份；2、入住验收单一份（复印件）；3、公共性服务费、装修垃圾代运费等收据一份；4、青岛市房地产开发企业收据（62380）原件一份；5、浮山后村庄改造工程拆迁房屋安置协议书复印件一份；6、浮山后877号土地使用人王吉水，经王吉水、孙宗卿自愿协商复印件一份；7、浮山后村庄改造工程领款单复印件一份；8、前期物业管理服务协议原件一本。二、甲方保证产权清晰，能办理房产证，保证户口为空户”。同时双方还约定：“因甲方将开发商给房主的安置协议书原件不慎丢失，今经甲乙双方平等协商同意决定，即日起，唯有甲乙双方签字捺印的证件真实有效，受法律保护，如另出现原件或复印件均无效，特此声明”。后第三人刘文卿根据契约约定于签订买卖契约当日交给被告孙宗卿购房定金2万元，于2007年9月29日交给被告孙宗卿购房款39万元，剩余3万元双方约定于房产过户时支付。2007年10月第三人刘文卿入住青岛市浮山后八小区16号楼2单元102户房屋，并进行了装修，同时缴纳了水费、电费、取暖费、燃气费等相关费用。7、现青岛市浮山后八小区16号楼2单元102户房屋门牌变更为青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户，该房屋至今未办理下产权证，但已具备办证条件。8、（1）2008年7月原告白文秀起诉被告孙宗卿、第三人王吉水同居析产纠纷一案，要求：“确认原告对王吉水、王春雨、孙宗卿、白文秀四方协议项下，孙宗卿、白文秀享有的权益，享有50％共有权益；返还原告购房款24000元”。本院受理后，依法作出（2008）北民一民初字第288号民事判决书，判令：“一、原告白文秀对2003年6月22日被告孙宗卿与第三人王吉水签订的协议项下的权利享有50%的份额；二、被告孙宗卿于本判决生效之日起十日内向原告白文秀支付购房款人民币24000元”。后案外人刘文卿不服该（2008）北民一民初字第288号民事判决，向青岛市中级人民法院申请再审。青岛市中级人民法院经审查后作出（2012）青民申字第85号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行”。后青岛市中级人民法院又作出（2012）青民提字第49号民事裁定书，裁定：“一、撤销青岛市市北区人民法院（2008）北民一民初字第288号民事判决；二、本案发回青岛市市北区人民法院重审”。（2）2010年12月原告白文秀再次起诉被告孙宗卿、第三人青岛城市建设集团股份有限公司物权保护纠纷一案，要求：“被告孙宗卿和第三人青岛建设集团公司协助原告将浮山后八小区16号楼2单元102户房屋的50%份额办理到原告名下”。本院受理后，依法作出（2011）北民一民初字第79号民事判决书，判令：“原告白文秀、被告孙宗卿对位于青岛市崂山区劲松五路临18号16号楼2单元102户房屋各占50%份额，被告孙宗卿与第三人青岛城市建设集团股份有限公司于本判决生效后30日内协助原告白文秀办理上述房屋登记手续”。后案外人刘文卿不服该（2011）北民一民初字第79号民事判决，向青岛市中级人民法院申请再审。青岛市中级人民法院经审查后作出（2012）青民申字第106号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行”。后青岛市中级人民法院又作出（2012）青民提字第50号民事裁定书，裁定：“一、撤销青岛市市北区人民法院（2011）北民一民初字第79号民事判决；二、本案发回青岛市市北区人民法院重审”。（3）2012年4月16日刘文卿将孙宗卿、青岛城市建设集团股份有限公司起诉到崂山区人民法院，案号为（2012）崂民一初字第393号，要求判令：“一、确认刘文卿与被告孙宗卿在2007年9月26日所签订的房地产买卖契约有效。位于青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋为刘文卿所有。二、被告孙宗卿继续履行2007年9月26日房地产买卖契约，将上述房屋过户给原告刘文卿。三、判令青岛城市建设集团股份有限公司协助将上述房屋过户到原告刘文卿名下，并协助办理房地产权登记手续”。后白文秀以第三人的身份参与到该（2012）崂民一初字第393号案件中。2013年7月10日，刘文卿向青岛市崂山区人民法院申请撤回了该（2012）崂民一初字第393号案件的诉讼请求，青岛市崂山区人民法院予以准许。9、本案庭审中，本院征求原告白文秀及第三人刘文卿对争议的涉案房屋现市场价值的意见，原告白文秀认为该房屋现市场价值大约100万元；第三人刘文卿则认为该房屋现市场价值80万元左右。10、本案庭审中，本院向原告白文秀及第三人刘文卿进行了释明，因原告白文秀与第三人刘文卿均要求确认涉案房屋的权属归其所有，两者的诉讼请求之间存在矛盾，建议双方从该房屋的演变过程及现状综合考虑，是否变更各自的诉讼请求，放弃房屋权属而要求赔偿或要求房屋权属但给相应方以赔偿。原告白文秀对此表示：“如果作为调解意见，原告可以接受，但诉讼请求原告不予变更”。第三人刘文卿对此表示：“如果作为调解，我方可以考虑，但诉讼请求不再变更”。后本案经调解未成。上述事实，有原告、三名第三人的陈述、庭审笔录以及原告与第三人刘文卿提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证，经本院核实，可以认定。本院认为，2003年6月22日孙宗卿、王吉水与白文秀之间达成的补充协议中约定，本案所涉之青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋系原告白文秀与被告孙宗卿共同购买的，现被告孙宗卿在2007年9月26日独自与第三人刘文卿签订了买卖涉案房屋的《房地产买卖契约》，该行为侵害了原告白文秀的合法权益，被告孙宗卿对此具有过错。但第三人刘文卿对孙宗卿、王吉水与白文秀之间房屋买卖情况及补充协议并不知情，孙宗卿、王吉水与白文秀之间房屋买卖协议及补充协议亦只对协议签署方具有约束力，对协议以外的其他人无约束力。现第三人刘文卿在与被告孙宗卿签订涉案房屋的买卖契约时，是通过房产中介介绍以符合当时市场价格的价格购买的涉案房屋，虽然被告孙宗卿并未取得涉案房屋的产权证，第三人刘文卿对此未尽到谨慎审查的义务，但被告孙宗卿在签订协议时向第三人刘文卿出示了拆迁安置协议（虽为复印件，但内容真实），入住验收单，工程领款单，物业服务协议等相关权属证明材料，并向第三人刘文卿实际交付了房屋。据此，第三人刘文卿有理由相信被告孙宗卿有权处置涉案房屋，故其购买行为合法，属于善意购买。现第三人刘文卿已经缴纳了大部分的购房款，实际占有该房屋并进行了装修，同时缴纳了相关的水费、电费、取暖费、燃气费等费用。因此，从维护交易稳定性，充分发挥物的效用之角度考虑，涉案房屋仍由第三人刘文卿继续占有，使用为宜，该房屋的产权亦应由原告白文秀、被告孙宗卿、第三人王吉水、第三人青岛城市建设集团股份有限公司共同协助办理至第三人刘文卿名下。第三人刘文卿可将剩余未付房款3万元直接给付原告白文秀。原告白文秀的其他损失可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决议，判决如下：一、确认2007年9月26日被告孙宗卿与第三人刘文卿签订的买卖青岛市浮山后八小区16号楼2单元102户房屋（即：青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋）之《房屋买卖契约》合法有效；二、原告白文秀、被告孙宗卿、第三人王吉水、第三人青岛城市建设集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内共同协助将青岛市崂山区劲松五路177号16号楼2单元102户房屋之产权办理至第三人刘文卿名下；三、第三人刘文卿于本判决生效之日起三十日内给付原告白文秀购房余款3万元；四、驳回原告白文秀的诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4238元、公告费1200元，共计5438元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 顾晶京审判员 陈 妙审判员 夏 晖二〇一四年八月十五日书记员 于丽君 来源：