（2014）日民一终字第82号

裁判日期: 2014-08-13

公开日期: 2015-09-17

案件名称

刘志源与山东海汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省日照市中级人民法院

所属地区

山东省日照市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东海汇房地产开发有限公司,刘志源

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省日照市中级人民法院民事判决书(2014)日民一终字第82号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东海汇房地产开发有限公司，住所地莒县西环路中段。法定代表人：刘文国，该公司总经理。委托代理人：周长海，该公司法制中心主任。委托代理人：刘颖政，山东风顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志源，男。委托代理人：李安云，莒县昌盛法律服务所法律服务工作者。上诉人山东海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇房地产公司）因与被上诉人刘志源商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2012）莒商初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2007年4月29日，刘志源为购买海汇房地产公司开发的楼房向海汇房地产公司缴纳定金10000元。2007年5月24日，海汇房地产公司（出卖人）与刘志源（买受人）签订商品房买卖合同，约定海汇房地产公司将位于莒县县城城阳北路东侧山孚家属院内的B号楼501号房卖予刘志源，价款按建筑面积计算，该楼房建筑面积135.60平方米，每平方米1680元；车库面积33.54平方米，每平方米1500元；该楼房及车库总价款278118元。付款方式及期限为首付98118元，余额贷款付清。买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人逾期交房的违约责任双方协商解决。同日，双方还签订了补充协议，主要内容为：如买受人已提供合法手续但不能取得贷款时，则买受人应在银行拒绝贷款之日起10日内，向出卖人书面申请变更付款方式，对此出卖人给予适当付款宽限期，并免除买受人在上述期限内的逾期付款违约责任；若买受人未在上述期限内提出变更付款方式要求或退房申请，则视为买受人逾期付款，买受人应按合同约定承担违约责任。双方分别在上述合同、补充协议上盖章、签名。刘志源于签订合同当日向海汇房地产公司支付购房款88118元，加上已经支付的定金10000元，刘志源共支付首付款98118元。该定金、购房款收据上，均盖有山东莒县山孚食品有限公司物业管理部收款专用章。刘志源交纳首付款后，在向银行办理按揭贷款时，因相关原因未能办成。后双方未就变更付款方式达成一致意见，亦均未提出退房申请。其后海汇房地产公司将涉案房屋交由他人居住。刘志源于2012年3月26日诉至原审法院，请求处理。对于未交齐其余购房款的原因，刘志源主张，其无法从银行办理按揭贷款，是因海汇房地产公司未与银行办理抵押担保贷款合同和收款者并非海汇房地产公司而是山东莒县山孚食品有限公司物业管理部所致，而且海汇房地产公司已将涉案楼房卖给他人居住，构成一房二卖，海汇房地产公司应承担违约责任。海汇房地产公司则认为，刘志源的主张无有效证据证实，不能成立。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、收据、勘验笔录等。原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，刘志源与海汇房地产公司签订商品房买卖合同及补充协议并交纳首付款后，因故未能办理按揭贷款用以支付其余购房款，刘志源主张该责任在海汇房地产公司，海汇房地产公司予以否认，刘志源未提供有效证据证实，且双方未就变更付款方式达成一致意见，应认定属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同、并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，故海汇房地产公司反诉请求解除商品房买卖合同，符合法律规定，原审法院予以支持；海汇房地产公司作为出卖人，应当将收受的购房款本金和定金及利息返还刘志源。刘志源要求海汇房地产公司返还所交纳的首付款98118元及该款自2007年5月24日至2013年10月24日的中国人民银行同期贷款利息，理由正当，原审法院予以支持。海汇房地产公司作为涉案房屋的开发商，却让山东莒县山孚食品有限公司物业管理部收取购房款，并且将尚未解除买卖合同的涉案房屋交给他人居住，其行为存在明显过错；刘志源在办理按揭贷款未果的情况下，未及时与海汇房地产公司协商变更付款方式，其行为亦有明显不当。因此，对刘志源关于由海汇房地产公司支付违约金或双倍返还购房款196236元的诉讼请求，海汇房地产公司关于由刘志源支付违约金18000元及定金违约金10000元的反诉请求，原审法院均不予支持。刘志源关于海汇房地产公司将涉案房屋卖与他人的主张，无有效证据证实，原审法院不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、海汇房地产公司返还刘志源购房款本金98118元；二、海汇房地产公司付给刘志源购房款利息45330.52元（自2007年5月24日起按中国人民银行五年以上贷款年利率7.2%计算至2013年10月24日）；上述判决款项均于判决生效后十日内付清；三、驳回刘志源的其他诉讼请求；四、解除海汇房地产公司与刘志源于2007年5月24日签订的关于莒县县城城阳北路东侧山孚家属院内的B号楼501号房的商品房买卖合同；五、驳回海汇房地产公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由海汇房地产公司负担；反诉案件受理费250元，由刘志源负担。上诉人海汇房地产公司不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。2007年4月29日，被上诉人向上诉人缴纳购房定金1万元。2007年5月24日，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同及补充协议一份，明确约定了付款方式及期限为：分期付款，首付98118.00元，余额贷款付清；在买受人逾期付款的违约责任中约定：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。当日，被上诉人又缴纳88118元。之后，被上诉人未再办理贷款手续亦未申请变更付款方式，上诉人根据被上诉人所留联系方式多次与其联系未果，致使合同无法履行或解除，被上诉人存在明显违约。原审以“双方未就变更付款方式达成一致意见，应认定属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同、并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形”为由，未支持上诉人的反诉请求，并判决上诉人支付被上诉人购房本金及利息是错误的。另外，被上诉人在起诉状中提供的身份证号码与商品房买卖合同中提供的不一致，身份信息混乱，存在欺诈行为。综上，请求撤销原审判决第一、二、五项，改判被上诉人支付上诉人违约金18000元及定金违约金10000元，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘志源答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人并没有书面通知被上诉人办理按揭贷款，上诉人提供房屋贷款担保被上诉人才能办理按揭贷款，上诉人违反了合同附随义务，致使贷款不能实现，构成违约，其反诉请求不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：根据涉案商品房买卖合同记载，买受人为刘志源，公民身份号码为××，住址为莒县岳家村317号。涉案商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。……本条中的逾期应付款指按照本合同第六条（付款方式及期限）规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。涉案商品房买卖合同补充协议第一条：如乙方（刘志源）选择银行按揭贷款方式向甲方支付房价款的，乙方应自签订合同之日起七日内按贷款银行的要求提供材料并办理相关贷款手续。若乙方未按该期限提交申办按揭贷款所需的全部文件并办理申办手续，则视为乙方逾期履行付款义务，乙方应承担违约责任，……。在乙方按照前款条件提交真实、合法、齐全的申请文件并办理申请事项后如不能申办取得银行个人贷款时，则乙方应在其贷款申请被贷款银行拒绝之日起十日内向甲方提出书面变更付款方式的申请，对此，甲方（海汇房地产公司）可给予适当的付款宽限期，并且免除乙方在上述期限内的逾期付款违约责任。若双方未能就变更付款方式达成一致意见，则甲乙双方均有权提出退房并由乙方承担总房款百分之六的违约金。……若乙方未在上述期限内提出变更付款方式要求或退房申请，则视为乙方逾期付款，……。本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同以及补充协议的约定，被上诉人采用分期付款方式支付房款，首付款98118元，余额贷款付清；被上诉人应自合同签订之日起七日内按贷款银行的要求提供材料并办理相关贷款手续；若乙方未按该期限提交申办按揭贷款所需的全部文件并办理申办手续，则视为乙方逾期履行付款义务，乙方应承担违约责任。被上诉人主张，因上诉人未与银行办理抵押担保贷款合同以及购房款收据上收款者并非上诉人，致使被上诉人无法从银行获得贷款支付剩余房款。但是，被上诉人未能提供证据证实自己已经按照约定在七日内向银行提交申办按揭贷款所需的全部文件并办理申办手续，亦未提供证据证实其主张的系因上诉人的原因致使按揭贷款未获批准，应承担举证不能的不利后果。另外，被上诉人亦未按照约定向上诉人申请变更付款方式或要求退房，应当认定被上诉人逾期付款，构成违约。另外，被上诉人主张上诉人一房二卖，构成违约，但根据现有证据不足以认定该事实。按照双方商品房买卖合同约定，买受人逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。因此，原审支持上诉人的解除涉案商品房买卖合同的反诉请求并无不当，但原审认定合同解除的原因系因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案商品房买卖合同解除后，上诉人应当返还被上诉人购房款本金98118元。但是，涉案商品房买卖合同系因被上诉人逾期付款构成违约而解除，被上诉人为合同解除的过错方，其关于上诉人应当赔偿其利息损失的诉讼请求，不应支持。原审判决支持被上诉人的利息损失不当，本院予以纠正。另外，按照合同约定，被上诉人逾期付款超过10日，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人按累计应付款的10%支付违约金，故被上诉人应当支付上诉人违约金18000元[（278118元-98118元）×10%]。原审对上诉人要求被上诉人支付违约金18000元的反诉请求未予支持不当，本院予以纠正。关于定金10000元问题，被上诉人与上诉人已经签订商品房买卖合同，该定金已经转为首付款，上诉人关于被上诉人支付定金违约金10000元的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。另外，被上诉人与涉案商品房买卖合同上买受人的姓名、住址一致，仅公民身份号码第3、4位顺序不一致，结合被上诉人持有收款凭证证实的交款事实上诉人予以认可以及双方当庭陈述综合考虑，可以认定涉案商品房买卖合同上买受人即被上诉人，合同上的公民身份号码应为笔误。综上，原审认定事实不清，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省莒县人民法院（2012）莒商初字第588号民事判决第三、四、五项；二、撤销山东省莒县人民法院（2012）莒商初字第588号民事判决第二项；三、变更山东省莒县人民法院（2012）莒商初字第588号民事判决第一项为：上诉人山东海汇房地产开发有限公司返还被上诉人刘志源购房款本金98118元，于本判决生效后十日内付清；四、被上诉人刘志源赔偿上诉人山东海汇房地产开发有限公司违约金18000元，于本判决生效后十日内付清。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由被上诉人刘志源负担900元，由上诉人山东海汇房地产开发有限公司负担900元；反诉案件受理费250元，由被上诉人刘志源负担160元，由上诉人山东海汇房地产开发有限公司负担90元；二审案件受理费1800元，由上诉人山东海汇房地产开发有限公司负担1096元，由被上诉人刘志源负担704元。本判决为终审判决。审　判　长　　卜雪雁代理审判员　　李　云代理审判员　　张锦秀二〇一四年八月十三日书　记　员　　赵小璐关注微信公众号“”