（2013）杭西泗民初字第323号
裁判日期: 2014-08-12
公开日期: 2014-10-24
案件名称
杭州中海雅戈尔房地产有限公司与陈国庆商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州中海雅戈尔房地产有限公司,陈国庆
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西泗民初字第323号原告：杭州中海雅戈尔房地产有限公司。法定代表人：齐大鹏。委托代理人：金德聪、梁基栋。被告：陈国庆。委托代理人：何福林。原告杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下简称原告）诉被告陈国庆（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴凯独任审判，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金德聪、梁基栋，被告的委托代理人何福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告于2010年10月9日向原告购买杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元1604室商品房，并与原告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：房屋总价款1583616元；买受人采用银行按揭贷款方式支付购房款，应于合同签订当日支付房价款483616元，余款由买受人在合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续；买受人违反合同任一款约定导致迟延办妥抵押贷款手续及逾期付款的或者因买受人原因导致买受人申请的银行贷款未能在合同签订之日起30日内获批准并转入出卖人账户的，出卖人均有权按合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。合同签订后，被告未按约支付购房款1100000元。经原告催讨，被告仍未付清房价款，其行为已构成违约，逾期付款超过90日后，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。故诉请判令：一、被告向原告支付篁外山庄21号楼1单元1604室商品房购房款1100000元及逾期付款违约金109010元（按每天逾期应付款万分之一计算，自应付款期限之第二天起即2010年11月9日暂计至2013年7月26日共991天，请求判令至实际付清之日），合计1209010元；二、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：2010年10月初，被告依据原告的广告推介图鉴，欲购篁外山庄21号楼1单元16楼约180平方米的四房两厅三卫主佣平层合户商品房。因面积大，被告无力一次性付款，欲采用银行按揭贷款方式支付。原告售楼人员均表示没有问题。同年10月9日，签订合同时，原告告知被告必须分签两份商品房买卖合同，当被告支付首付款后并提出涉及二套房的问题时，售楼人员作出在同一时间向两家银行按揭贷款没有问题的承诺，将16楼分户为1603室（85.33平方米）和1604室（89.07平方米）并要求被告速到华夏银行、建设银行相关支行办理按揭贷款手续。当被告在华夏银行办妥篁外山庄21号楼1单元1603室的贷款手续后，立即赶往建设银行办理篁外山庄21号楼1单元1604室的贷款，被银行告知属二套房，不能办理按揭货款。事后，被告与原告售楼人员进行了近百次电话沟通，未见解决方案。无奈，被告只能拒付余款，等待通过法律途径解决。截至目前，被告共收到原告发出的2012年4月24日、9月25日、2013年4月22日共三张催告函和通知书。被告认为，1、原告以推介广告形式发放篁外宽邸户型图鉴给被告，明确就约180平方米主佣平层合户作出承诺，且在未撤回已发出的广告以阻止承诺发生法律效力的情况下，就与被告签订商品房买卖合同，原告具有隐蔽性的瑕疵担保义务，应承担责任。2、原告将合户型房以二套房形式出售，违背了合同法有关承诺的量应与要约的量相一致的要求，应承担责任。3、原告作为开发商，在未选定好按揭贷款银行，未与之签订按揭贷款合作协议，且未给予被告书面通知的情况下，就要求被告至银行办理按揭贷款手续，与城市房地产管理法规定的有关商品房按揭流程相违背，应承担责任。4、即使原告已与选定的按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议，依据2010年10月9日双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第七条第3款第（2）项，被告至今未收到原告有关办理贷款手续的书面通知，导致被告逾期付款，原告应承担责任。5、原告于2013年4月22日发催告函通知被告于2013年5月5日前至原告销售中心付清全部房价款，否则将通过司法途径主张违约金15836元，而本案中原告诉请的违约金却为109010元，前后矛盾。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》。证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及付款义务、违约责任的约定。2、浙江省统一收款收据。证明原告实际收到被告购房款的金额，被告尚欠1100000元。被告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、商品房户型平面图鉴。证明原告先予推介广告的商品房主佣合户户型平面图。2、篁外山庄21号楼1单元1604室销售不动产统一发票。证明被告已向原告支付首付款。3、篁外山庄21号楼1单元1603室销售不动产统一发票。证明被告已向原告支付首付款。4、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》。证明被告已向原告购签分户篁外山庄21号楼1单元1603室。5、通知书。证明原告催付篁外山庄21号楼1单元1604室余款并催办银行抵押贷款手续。6、交付使用通知书。证明原告通知篁外山庄21号楼1单元1603室可交房并催付余款。7、通知书。证明原告通知篁外山庄21号楼1单元1604室可交房并催付余款。8、催告函。证明原告催付篁外山庄21号楼1单元1604室余款及违约金15836元。经质证，被告对原告提供的证据1、2均没有异议。经质证，原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1，无法核实其来源，被告可能是从代理公司拿到的该材料，并非原告交给被告的。真实性、关联性有异议。证据2、5、7、8，真实性、合法性、关联性均没有异议。证据3、4、6，真实性没有异议，关联性有异议。经审查，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2及被告提供的证据2-8，均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，本院予以认定。被告提供的证据1，原告不予认可，无法确定与本案诉争商品房的关联性，本院不予认定。即使该图鉴与本案有关，但作为商业广告仍应以最终合同和主管部门审批结果为准。根据当事人的庭审陈述以及本院认定的有效证据，本院确认下列事实：2010年10月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告购买原告开发的篁外山庄21号楼1单元1604室商品房，合同总价款1583616元，建筑面积89.07平方米。其中《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限第3款约定，（1）买受人应于本合同签订当日支付全部房价款的30%，计483616元整；余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续（包括签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》、保险、抵押（预）登记等）。（2）买受人应在本合同签订当日支付全部房价款的／%，计（人民币）／仟／佰／拾／万／仟／佰／拾／元整；应在／年／月／日前支付全部房价款的／%，计（人民币）／仟／佰／拾／万／仟／佰／拾／元整；此后，余款由买受人在出卖人书面通知办理贷款之日起7日内办理完毕相应的贷款手续（包括签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》、保险、抵押（预）登记等）；余款不能全部办理按揭贷款的，买受人应在出卖人书面通知办理贷款之日起7日内，交清银行政策规定的剩余首付款，并办理完毕相应的贷款手续。《浙江省商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件约定，出卖人应在2012年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《浙江省商品房买卖合同》第十九条商品房相关事项第11款约定，买受人违反合同任一款的约定导致迟延办妥抵押贷款手续及逾期付款的或者因买受人原因导致买受人申请的银行贷款未能在本合同签订之日起30日内获批准并转入出卖人账户的，出卖人均有权按本合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。同日，原、被告还就篁外山庄21号楼1单元1603室商品房签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同总价款1125309元，建筑面积85.33平方米。除有关商品房基本情况的条款外，其他合同条款与上述基本一致。两份《补充协议》中均约定，篁外山庄21号楼1单元1603室和1604室商品房一并（合并）使用和转让，其中之一的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》因任何原因解除的，另一《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一并自动解除等内容。另查明，被告已于2010年10月9日向原告支付篁外山庄21号楼1单元1603室购房款345309元、1604室购房款483616元，1604室购房款余款1100000元至今未付。原告曾向被告发送落款日期为2012年4月24日的通知书一份，载明：被告应于2010年10月17日前至银行办理完毕抵押贷款手续，虽经原告多次催讨，被告至今仍未办理完毕抵押贷款手续，已构成合同违约，应按合同约定承担违约责任；告知被告在接到本通知书后7日内办理完毕抵押贷款手续。原告曾向被告发送落款日期为2012年9月25日的交付使用通知书一份，载明：篁外山庄21号楼1单元1603室商品房已具备交付使用条件，原告将于2012年9月30日（9：00至17：00）在篁外山庄现场售楼处办理房屋交接手续；请被告在收到该通知书后核实所购房产的相关款项支付情况，切实履行合同房价款支付义务。原告曾向被告发送落款日期为2012年9月25日的通知书一份，载明：篁外山庄21号楼1单元1604室商品房已具备交付使用条件，被告在与原告结算、交清全额房款、物业维修资金、违约金等后可办理房屋交接手续；截至本通知发出日，被告未按约定向原告付清全额房款及违约金，在此之前，原告有权不向被告交付使用房屋并拒绝被告的收房要求。原告曾向被告发送落款日期为2013年4月22日的催告函一份，载明：截至发函日，被告仍欠篁外山庄21号楼1单元1604室商品房款1100000元，已构成违约，应承担违约责任；函告被告于2013年5月5日前至篁外山庄销售中心付清全部房价款，否则，原告有权在被告已付房款中直接扣取违约金15836元并有权解除合同。被告认可收到上述通知书、催告函。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，应认定有效。双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，原告的主要合同义务为将符合约定的房屋交付给被告，被告的主要合同义务为向原告支付购房款。虽然合同约定被告以银行贷款的方式履行付款义务，但当银行无法贷款时，根据诚实信用原则被告仍应以其他合适的方式履行其合同义务，除非其有确切证据证明确因无法贷款等不可归责于当事人的客观原因无法履行合同，才能在合理期限内提出要求解除合同。本案双方签订合同的时间为2010年10月9日，按照被告所述，其在办妥篁外山庄21号楼1单元1603室的按揭贷款手续后，被告知因篁外山庄21号楼1单元1604室属于二套房故无法办理按揭贷款，于此情况下，被告应提供证据证明其除了通过银行贷款，无法以其他方式履行合同，否则，应承担举证不能的后果，但被告并未提供证据证明其无法履行合同，且直至本案成讼后，也没有证据证明被告向原告提出过解除合同的请求。故本案不属于“不可归责于当事人的原因无法继续履行合同”的情形，被告的有关抗辩意见本院不予采信，其仍应按照合同约定和诚信原则履行付款义务。至于被告提出的未收到原告有关办理贷款手续的书面通知，导致其逾期付款的意见，与事实不符，且其依据的《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限第3款第（2）项与第（1）项系并列关系，双方已选择适用第（1）项，故原告不受第（2）项中有关出卖人应书面通知买受人办理贷款手续的内容约束，被告的该辩称意见本院亦不予采信。现被告至今未支付篁外山庄21号楼1单元1604室剩余购房款1100000元，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。故原告要求被告支付购房款余款1100000元及自2010年11月9日起算的逾期付款违约金的诉讼请求，合理有据，本院予以支持，该违约金主张与催告函中记载的违约金在适用条件和计算方式上均有不同，不存在矛盾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：陈国庆于本判决生效之日起十日内支付给杭州中海雅戈尔房地产有限公司购房款1100000元以及逾期付款违约金109010元（计算至2013年7月26日，2013年7月27日起至本判决确定的履行之日止的违约金以1100000元为基数按日万分之一标准另计）。如果陈国庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7841元，由陈国庆负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴 凯二〇一四年八月十二日书 记 员 俞建娣 搜索“”