（2014）北新民初字第2163号
裁判日期: 2014-07-09
公开日期: 2014-08-11
案件名称
原告沈阳市沈北新区辉山街道办事处尖台子社区委员会与被告吕宝安土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳市沈北新区辉山街道办事处尖台子社区委员会,吕宝安
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第七条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2014）北新民初字第2163号原告沈阳市沈北新区辉山街道办事处尖台子社区委员会，地址沈北新区辉山街道邱家村。负责人邱麟，系该社区副书记（负责原邱家村事务）。委托代理人王宇。被告吕宝安。原告沈阳市沈北新区辉山街道办事处尖台子社区委员会与被告吕宝安土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由审判员陈雪松适用简易程序于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告代表人邱麟及委托代理人王宇、被告吕宝安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告是沈阳市沈北新区辉山街道邱家村村民，2013年1月14日，原、被告签订机动地承包合同。被告承包6亩机动地，期限10年，每亩地每年90元。2013年年末，国家统一租赁原告集体土地，每亩每年800元。如双方继续履行原合同，将严重侵害村民集体利益。同时，当时签订合同是约定的租赁价格显失公平且未召开村民大会研究同意。原告多次找到被告协商上涨租金，但被告均拒绝。故原告诉至法院，要求依法解除与被告签订的机动地承包合同，要求被告承担诉讼费及其他费用。被告辩称，1979年至2000年6月15日期间，我担任邱家村村书记，因村委会一直拖欠我工资，1998年，我跟村里签了一个承包合同，村里将6亩土地租给我，每亩地每年90元，租期为10年，用村里拖欠的我5400元工资来抵做租金。在第一个租赁期期间，截止2003年1月14日邱家村村委会还拖欠我工资8000多元钱，因此我与原告续签了机动地承包合同，承包期从2008年1月1日至2018年1月1日，每亩地每年90元，六亩合计5400元，用拖欠5400元工资抵做租金。2013年11月，原告在未通知我的情况下将我承包的六亩土地租赁给辉山乳业公司，价格为每亩每年800元，因此我要求原告按照每亩每年700元的价格补偿我剩余租期的租金，合计21000元。经审理查明，被告是沈阳市沈北新区辉山街道邱家村村民，1979年至2000年6月15日期间，被告但任邱家村村书记。2003年1月14日，邱家村民委员会与被告签订机动地承包合同，约定邱家村民委员会将村集体的6亩机动地承包（租赁）给被告，承包期（租赁期）从2008年1月1日至2018年1月1日。每亩地每年租赁90元，合计5400元。原告在庭审中陈述签订机动地承包合同的原因是因为截止2003年1月14日，邱家村民委员会与被告确认还拖欠被告工资8000多元钱，现用拖欠5400元工资抵做租金。2013年11月，原告召开党员大会和村民大会研究通过决定：从2014年起，原告将村集体土地含本案所涉的机动地租给沈阳辉山乳业有限公司，每亩每年800元。另查明，被告在庭审中自认2008年土地租金的市场价格为120元／亩至150元／亩，2009年至2012年期间为200元／亩，2013年为400元／亩。邱家村与尖台子村在2004年合并，现在邱家村村民委员会的职能由原告行使。上述事实，有机动地承包合同、当事人陈述等证据经庭审质证予以确认，在卷为证。本院认为，农村集体组织的机动地是为了解决因人口变化、征地、自然灾害等各种情况导致的人地矛盾问题而预留，并由本集体经济组织统一掌握和机动使用的土地，主要用于解决新增人口的土地承包权问题。2005年4月1日起施行的辽宁省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法规定：机动地未用于承包给新增人口或者个别调整承包地之前，应当通过招标、公开协商等方式承包，承包期不得超过三年。本案所涉的机动地承包不属于承包给新增人口或者个别调整承包地。因此本案所涉合同约定承包期明显过长，同时约定的租金过低，该合同如继续履行，有违公平原则，将使村集体组织利益严重受损。原告召开村民大会决定收回机动地并统一对外出租的决定符合法律规定，本院予以支持。原告（原邱家村民委员会）与被告签订的机动地承包合同从村民大会决定收回机动地时解除。同时，因为被告没有实际缴纳租金而是用5400元工资的债权抵作租金，该机动地承包合同的本质为“以地抵债”，按照合同约定，解除合同前已抵销3240元（90元＊6亩＊6），按照被告自认的土地租金价格，该期间的土地租金应为7920元，其租金与抵销债权的差额为4680元，远高于以5400元本金按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。因此在原告解除合同后，原告只需将剩余债务2160元一次性偿还给被告。但因为原告同意按照200元／亩／年的价格一次性给予被告解除合同的补偿金4800元，本院予以认可。被告要求原告按照每亩每年700元的价格补偿剩余租期的租金的主张无法律依据，本院不予支持。因为依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第七条、《辽宁省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三条、第四条的规定，判决如下：一、原告沈阳市沈北新区辉山街道办事处尖台子社区委员会（原沈阳市新城子区蒲河乡邱家村民委员会）与被告的机动地承包合同于2013年11月解除；二、原告沈阳市沈北新区辉山街道办事处尖台子社区委员会一次性支付被告吕宝安解除机动地承包合同补偿金4800元；上述款项，原告应于本判决发生法律效力时付清；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元，由原、被告各负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，缴纳上诉费1200元，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 陈雪松二〇一四年七月九日书记员 梁议今本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国农村土地承包法》第七条农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。《辽宁省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三条《土地承包法》实施前已经预留的机动地，超过本集体经济组织耕地总面积百分之五的，应当将超过部分的土地分包给按照规定统一组织承包时具有土地承包经营权的农户；已经流转的应当收回，短期内难以收回的，发包方应当将其超过部分的流转收益分配给按照规定统一组织承包时具有土地承包经营权的农户，待土地收回后再分包给上述农户。第四条下列土地应当用于承包给新增人口或者用于《土地承包法》第二十七条规定个别调整承包地的特殊情形：（一）集体经济组织依法预留的机动地；（二）通过依法开垦等方式增加的；（三）承包方依法、自愿交回的；（四）发包方依法收回的。前款所列土地在未用于承包给新增人口或者个别调整承包地之前，应当通过招标、公开协商等方式承包，承包期不得超过三年。 来源：