（2014）滁民一终字第00670号
裁判日期: 2014-07-08
公开日期: 2014-09-01
案件名称
包增力与安徽晟诚商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
包增力,安徽晟诚商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）滁民一终字第00670号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：包增力，个体户。委托代理人：徐联峰，安徽永承律师事务所律师。委托代理人：包增春，安徽文得律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：安徽晟诚商业管理有限公司，住所地安徽省定远县，组织机构代码69410377-5。法定代表人：张进，该公司经理。委托代理人：陈金浩。上诉人包增力为与被上诉人安徽晟诚商业管理有限公司（以下简称晟诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2014年2月17日作出的（2012）定民一初字第01820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人包增力及其委托代理人徐联峰、包增春，被上诉人晟诚公司的委托代理人陈金浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年7月27日，晟诚公司（甲方）与包增力（乙方）签订的《租赁合同书》，其中相关条款约定内容为：第三章3.1条甲方将位于伟华新天地商业步行街17#B区一层42至50号，商铺及其设施租赁给乙方经营管理和使用，商铺建筑面积为346.291平方米；4.1租赁使用期间自2010年10月1日起至2013年9月30日止（租赁使用期限以商业步行街实际开街日为准，提前或顺延，乙方表示同意）；第六章6.1条商铺租金和商业街管理费从开街之日起计算，乙方同意自2010年10月1日起至2013年9月30日每月向甲方缴纳该商铺租金和商业步行街管理费；6.2商铺租金和其他费用应按季度缴纳，在双方签订该合同之日，乙方须缴纳的首期的租金和其他费用给甲方，以后每期费用须在当月5日或之前缴纳；6.3若乙方未能在前款所述期限内缴纳费用或本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的费用及其其他费用的总和的千分之二按日计算收取滞纳金；第九章9.1在签署本合同时，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币28000元；9.2在约定期间内，若乙方拖欠甲方各项应收费用和税款及其滞纳费用，或因乙方违约或由乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无需通知乙方的情况下即从保证金中扣除，……，并保留行使其他索赔的权利；9.4合同期内，由于乙方原因提前终止合同的，则甲方无需退还已缴纳的履约保证金，若由于甲方原因提前终止合同的，甲方应返还履约保证金；第十章10.1该区域的经营范围窗帘布艺，经营品牌为鱼得水；第十一章11.1乙方需在装修前向甲方缴纳5000元的装修保证金，……；在附件一注明，合同约定使用期限共36个月，租金一层27元／平方米，计9350元／月，租金按季度预缴，不足一个月的按实际天数收取。商业街管理费用1元／平方米／月，合计346元／月自步行街开街之日免收一年；签署合同时须缴纳合同履约保证金28000元。其他：自进场装修之日起装修期两个月，免租期两个月；自进场装修之日前缴纳首季度租金；合同期满后乙方享有优先续租权。双方还签订了一份装修协议，约定“甲方将伟华新天地商业步行街内17#B区一层42至50号铺位，出租给乙方经营。乙方遵从商业街规定从2010年9月2日开始进场装修，到2010年10月30日完成装修，计60天……”。2010年8月30日，包增力在交房通知单上签名。合同签订后包增力对租赁的商铺进行装修。另查明：2010年10月22日上午9时18分，伟华新天地商业步行街南区举行了“开街”仪式，包增力租赁的商铺所在的伟华.新天地商业步行街17#B区商铺实际开工日期为2009年9月10日，实际竣工日期为2010年10月22日，竣工验收备案日期2010年10月29日。再查明：合同签订后包增力按合同约定缴纳履约保证金28000元和三个月租金28050元。原审法院认为：包增力与晟诚公司签订的《租赁合同书》及装修协议系双方当事人真实意思，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方之间形成租赁合同关系，应当按照合同履行各自义务。2010年10月22日，晟诚公司举行了伟华.新天地商业步行街南街“开街”仪式，晟诚公司在宣传中虽有知名品牌商家已进住或即将进住的信息等，但其性质属于广告宣传，属于要约邀请，不能视为双方合同约定的内容，故包增力认为晟诚公司违约在先的主张不成立，晟诚公司按约定将伟华新天地商业步行街第17#B区一层42至50号商铺交付包增力，包增力也进行了装修，其应当按约定交纳租金及管理费。包增力的房租已经交至2011年4月1日，物业管理费应从2011年10月22日开始交纳，合同约定包增力自2010年9月2日开始进场装修，自进场装修之日起装修期两个月，免租期两个月，包增力已经交纳了三个月租金，故租金自2011年4月2日至2013年9月30日，9350元／月×30月-311.67元（9350元／月÷30天×1天（扣除1天）］＝280188.33元，包增力已交纳履约保证金28000元，用于冲抵商铺租金，故应交租金为252188.33元，物业管理费自2011年10月22日至2013年9月30日，计8061.70元。晟诚公司要求支付租金利息，没有事实依据，不予支持。因合同于2013年9月30日已到期，晟诚公司要求包增力返还其房屋，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，原审判决：一、包增力于本判决生效之日起十日内返还安徽晟诚商业管理有限公司位于伟华新天地商业步行街第17#B区一层42至50号商铺；二、包增力于判决生效之日起十日内支付安徽晟诚商业管理有限公司房屋租金252188.33元，物业管理费8061.70元，合计260250.03元；三、驳回原告包增力的诉讼请求；四、驳回反诉原告安徽晟诚商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1901元，反诉费6011元，合计7912元，减半收取3956元，由原告安徽晟诚商业管理有限公司负担1356元，被告包增力负担2600元。包增力上诉称：1、《公证书》、网页、开发商滁州伟华置业发展有限公司、施工方安徽同济建设集团有限责任公司均记载、注明新天地步行街是有南区（一期）、北区（二期），依据相关规定，未经备案不得交付使用，即在2010年10月29日前伟华.新天地17号楼不得经营使用，更不存在开街。2010年10月22日的开街是指南区的部分开始营业，并不涵盖17号楼B区，晟诚公司并未举行开街仪式，未履行合同义务，则包增力按合同约定可不支付房租；2、双方签订的是晟诚公司事先制定完成的格式合同，该合同中均约定租金从开街之日起计算，晟诚公司存在合同欺诈，导致其装修损失应予赔偿；3、晟诚公司诉讼主体存疑；4、原审法院适用简易程序审理，属于程序违法。请求二审法院撤销原判，依法改判晟诚公司双倍支付56000元履约保证金，返还已缴纳的租金28050元，并赔偿上诉人店铺装修及经营投入损失，一、二审诉讼费用由晟诚公司承担。晟诚公司在庭审中辩称：1、晟诚公司具有合法的诉讼主体资格；2、包增力称其具有不交租金的抗辩理由不成立。因公证书证明不了网页内容的真实性，不能作为证据使用，涉案租赁物所处地区并不存在南、北区之分，且开街的事实已经生效判决确认。城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》没有规定未经备案的建筑物就不得交付；3、包增力称格式条款损害其利益是错误的。租赁协议约定租赁日期从开街日期开始计算，租金及其物业管理费收取依据的日期亦迟于协议中约定的时间，包增力无证据证明该租赁协议损害其利益；4、晟诚公司不存在合同欺诈的行为，故不应当赔偿其装修损失；5、一审适用简易程序是适当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审中，包增力提供滁州市建设工程竣工验收备案证书，证明伟华新天地步行街存在着A、B区之分。晟诚公司质证认为，对证据的真实性无异议，步行街只有A、B、C、D命名的区域，没有南、北区的划分。晟诚公司提供其公司的营业执照，证明晟诚公司主体资格适格。包增力质证认为，对证据的真实性无异议，但未年审，对晟诚公司主体资格依旧存在异议。本院认为，因双方对对方提交的证据真实性均无异议，且以上两份证据与本案具有关联性，来源合法，本院对以上两份证据予以采信。双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明：已生效的（2012）定民一初字第01742号判决查明“2010年10月22日上午9时18分，伟华.新天地商业步行街举行了‘开街仪式’，同时举办了海峡两岸美食文化节”。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、晟诚公司的主体资格是否适格及一审适用简易程序是否适当；2、包增力要求晟诚公司返还租金、双倍支付履约保证金，并赔偿相应损失的请求能否成立。针对争议焦点一。本案中，包增力在一审起诉晟诚公司要求其承担相应责任，并提供了其与晟诚公司签订的租赁合同书佐证。二审中，晟诚公司提供了其公司营业执照，包增力对该营业执照的真实性无异议，但对晟诚公司的主体资格仍提出异议，却又不能提供相应证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故晟诚公司的主体适格。包增力的此项上诉理由，证据不足，本院不予支持。根据相关法律及司法解释的规定，当事人就基层人民法院适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。而本案包增力在一审法院审理过程中并未对原审法院适用简易程序提出异议，应是对原审法院适用简易程序审理本案的认可，且本案亦不属于相关司法解释规定的不能适用简易程序审理案件的五种情形之一。故原审法院适用简易程序审理本案并无不当，对上诉人的此项上诉理由，本院亦不予支持。针对争议焦点二。双方当事人之间签订的《租赁合同书》及装修协议合法有效，对合同双方均具有约束力。包增力上诉称2010年10月29日伟华.新天地步行街才进行登记备案，在该日期之前不能经营使用。经查，伟华.新天地B区17#楼于2010年9月28日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。伟华.新天地步行街B区17#已经于2010年9月28日验收合格，故晟诚公司于2010年10月22日进行开街并未违反法律的有关规定。至于包增力提及的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其中亦无未经备案的建筑工程不得交付使用及擅自使用的，备案机关责令停止使用并处罚款的规定。故包增力认为伟华.新天地步行街未予以备案就进行开街的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据生效判决已经查明的事实，2010年10月22日，伟华.新天地步行街举行开街仪式，而经定远县城市管理局批准的占道经营许可证载明，举办美食文化节的地点为新天地南广场，并未注明伟华.新天地步行街开街仪式分为南、北区分别开街，且双方签订的涉案租赁房屋位置为伟华.新天地步行街B区，并没有包增力所述称的南、北区之分，故包增力上诉称北区仍未开街，并无事实依据，对此项上诉理由，本院亦不予支持。根据《租赁合同书》附件一约定租金和管理费起算时间为自进场装修之日起装修两个月、免租期两个月，故本案租金起算时间应为2011年1月2日（自2010年9月2日交付装修之日起共免租四个月）。在包增力按照《租赁合同书》的约定进行装修、缴纳三个月租金及履约保证金，并使用租赁房屋后，该《租赁合同书》双方已实际履行，包增力已用其行为表明其受合同的约束，包增力应按照合同约定按期缴纳租金，拒不缴纳租金，显属违约。故对包增力请求晟诚公司返回已缴纳租金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《租赁合同书》中9.1条、9.2条，9.4条的约定，包增力向晟诚公司缴纳28000元保证金，该履约保证金的性质为履约保证性质，即未出现合同9.2条、9.4条的情形，至合同期满时晟诚公司才将履约保证金退还给包增力，现包增力已拒付租金及物业管理费，构成违约，包增力再主张双倍返还履约保证金的上诉请求，既于法无据，亦与事实不符，本院不予支持。包增力称晟诚公司存在合同欺诈，对此并未提供相应证据予以证明，晟诚公司将涉案租赁房屋交付给包增力使用期间，晟诚公司并未有妨碍包增力使用的行为，已经履行了合同全部义务。至于合同约定的期限届满后包增力享有优先续租权，只是约定该房屋在出租的情况下包增力才可能享有，并不能证明晟诚公司存在有欺诈行为。故对于包增力的此项上诉理由，本院不予支持。对于包增力主张赔偿店铺装修及经营投入损失一节，因包增力使用涉案租赁房屋已至租赁合同约定的期限届满，晟诚公司并无任何违约行为，包增力再要求此项损失，无法律依据，故对包增力的此项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。包增力的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1901元，由上诉人包增力负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 王忠良代理审判员 付广永二〇一四年七月八日书 记 员 王 玥附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来自：