（2014）陵民初字第468号
裁判日期: 2014-07-08
公开日期: 2015-05-15
案件名称
姜志强诉海南雅居乐房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
陵水黎族自治县人民法院
所属地区
陵水黎族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜志强,海南雅居乐房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）陵民初字第468号原告姜志强，男。委托代理人乜凤栖，男。委托代理人于丹，女。被告海南雅居乐房地产发展有限公司。法定代表人黄奉潮，区域总裁。委托代理人王昌科，该公司法务主任。委托代理人郑仕玉，该公司法律顾问。原告姜志强诉被告海南雅居乐房地产发展有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由审判员王素芳适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告姜志强及委托代理人乜凤栖、于丹，被告雅居乐公司委托代理人郑仕玉到庭参加诉讼。庭审后，被告申请20天和解期间与原告协商解决纠纷，双方未达成和解协议。本案现已审理终结。原告姜志强诉称，2010年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于陵水县英州镇清水湾度假区某某银滩第AX9区SX5幢6X9号房屋，房屋价款1153721元。合同约定被告应于2011年9月30日前向原告交付房屋。但被告未依约交付合格房屋，也未事前告知原因，直到2011年11月20日才发出《收楼通知书》，通知原告于2011年11月30日起可以收房，但此时房屋尚未取得建设工程消防验收合格意见书。根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》及相关法律法规的规定，尚未取得建设工程消防验收合格意见书的房屋不具备交付和使用条件。直至2012年2月10日被告才取得《建设工程消防验收合格意见书》，房屋才具备交付及使用条件。合同第九条约定了房屋的交付期限及逾期交房的违约责任：逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日的，被告每日按原告已付房款的万分之五的标准违约金。被告逾期交房133天，应支付违约金55955.5元，并按商业银行同期贷款利率支付利息。根据合同第十三条的规定，房屋阳台的地面应当铺贴木塑地板，客饭厅地面、卫生间地面及墙身、厨房地面及墙身应当铺贴天然大理石。然而，被告未按照合同的约定使用材料，应按约定支付更换装修材料并支付违约金。综上，为维护原告的权益，现诉至法院，请求判令被告：1、向原告支付逾期交房违约金55955.5元，并按照商业银行同期贷款利率支付利息；2、更换符合《商品房买卖合同》约定的房屋装饰材料，包括将阳台地面更换为木塑地板，客厅地面、卫生间地面及墙身、厨房地面及墙身更换为天然大理石并支付违约金50000元；3、诉讼费、鉴定费、施工费等与一切实现权利的费用由被告承担。被告雅居乐公司辩称，一、原告主张权利已超诉讼时效期间。原、被告约定的交房期限为2011年9月30日，自此时间点开始计算时效。原告在诉讼时效期间从未向被告索赔，现提起诉讼已超2年的诉讼时效期间。二、原告主张的逾期交房违约金不成立。根据被告提交的陵水近2年来的气象资料显示，被告施工进度一直受到不可抗力的天气原因干扰。根据合同第八条第二款第2项的约定，因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。据此，被告因雨水、台风等天气造成的工期延误从而导致未能按期交房，可以免责。综上，原告的诉请与事实不符，应予驳回。经审理查明，2010年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下称《合同》），原告购买被告开发建设的清水湾旅游度假区某某银滩第AX9区SX5幢6X9号房屋，房屋为精装修房，总价款1153721元。合同第八条、第九条约定了房屋的交付期限及逾期交房的违约责任：被告应当在2011年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日的，被告每日按原告已付房款的万分之五的标准支付违约金。合同第八条第二款第2项约定，因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同签订后，原告依约定支付了购房款。2011年11月20日，被告向原告发出《收楼通知书》通知原告于2011年11月30日起可收楼，之后原告办理了收楼手续。2012年2月10日，经陵水黎族自治县公安局消防大队评定，SA5幢公寓工程消防验收合格，取得《建设工程消防验收合格意见书》。《合同》第十三条及附件三《精装修交楼标准》约定：房屋阳台的地面应当铺贴木塑地板，客饭厅地面、卫生间地面及墙身、厨房地面及墙身应当铺贴天然大理石。第十三条第2项约定：房屋装饰达不到约定标准，按本合同附件三中有关规定据实补回或更换未达标准的装饰、设备。案件审理过程中，原告向本院提交司法鉴定申请书，要求鉴定上述房屋部位所用的装饰材料是否为天然大理石，以及对实用材料与合同约定的装饰材料之间的差价进行鉴定。据本院现场勘查，涉案房屋上述部位装饰材料不符合约定。因被告逾期交房等问题，2013年4月1日，原告向被告邮寄《律师函》要求支付逾期交房违约金及解决装饰材料不符合约定等问题。另查明，2010年4月12日至2011年9月30日期间，陵水地区大雨以上天气40天、中雨天气38天、雷阵雨天气59天。上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录，以及原、被告提交的证据在案为凭据。双方当事人存在争议的事实是：1、原告的起诉是否超诉讼时效期间；2、合同履行期间，雨天天气是否对被告的施工造成影响。原告提交了以下证据证明本案存在诉讼时效中断的情形：1、中国邮政特快专递存根、邮件投递查询结果、授权委托书及主张权利的《律师函》，证明原告曾于2013年4月1日向被告主张权利；2、视频资料，证明原告向被告的工作人员要求处理逾期交房事宜并当面提交了《律师函》。被告的质证意见为：对证据1，被告否认收到该函件，对其真实性不予认可；证据2属于偷拍的视频资料，对其合法性不予认可。被告提交了2010年至2011年陵水县气象资料，证明合同履行期间，台风、雨水天气影响施工造成工期延误。原告认可上述证据的真实性、合法性，但否认其关联性。本院认证：原告提交的证据1虽然系复印件，但2份证据之间可相互印证，本院认定证据的真实性，可以证明因被告逾期交房，原告曾向被告主张权利的事实。鉴于原告对被告提交的气象资料真实性无异议，本院确认该证据的证明效力，其证明力将结合其他证据作出判断。对于原告的司法鉴定申请，本院认为原告的诉讼请求是更换符合合同约定的材料，未请求赔偿材料差价，原告的鉴定申请与司法鉴定的内容无关联性，故本院未同意原告的鉴定申请。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告的起诉是否超诉讼时间期间。《合同》约定的收房日期为2011年9月30日前，自此时间点诉讼时效开始起算。被告逾期交房，原告曾于2013年4月1日向被告主张权利，引起诉讼时效中断，自此时效重新计算。因此，原告于2014年3月25日对被告提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。二、被告逾期交房、违法交房是否应当承担违约责任。第一、被告是否应当承担2011年9月30日至11月30日的逾期交房违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行义务，原告依约给付购房款，被告也应按期交付房屋。本案中被告逾期交房是事实，能否依据《合同》第八条第二款的约定免予承担违约责任是案件争议的焦点。被告作为房地产开发商，根据海南的气候特点，预见到异常天气对建筑施工的影响，在合同中提出上述免责条款，目的是为了免除承担因台风、雨天造成延期交房的违约责任。原告作为完全行为能力人，签订合同时也应当是阅读了该内容，理解了文本内容，原告未对这一条款提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示。而且，上述约定不违反法律、法规的强制性规定，属于有效条款。原、被告关于该条款存在争议的问题是，台风、雨天天气是否对原告的施工造成影响。被告在陵水县大面积开发房地产，如每一次雨天、台风天气之后，均要求被告提交证据证明每一套房屋在施工过程中遭受的影响，工作量庞大，基本上难于做到。结合海南省本地天气的实际情况及全省建筑行业施工的惯例，中雨以上的雨天就会对建筑材料的运输、水泥的搅拌造成影响，工人因此停止施工。因此，台风、雨水天气影响建筑施工在所难免，属于众所周知的事实，本院予以认定。2010年4月12日至2011年9月30日合同履行期间，陵水县有台风、雨天天气共计为137天，其中大雨以上天气40天，中雨天气为38天，雷阵雨天气59天。陵水县当地的雷阵雨，一般都发生在下午3、4时左右，影响半天施工，故本院酌情认定2天雷阵雨天气折合1天的工作时间。因此，被告因台风、雨天天气影响可据此延期交房的天数应为107天，被告逾期交房60天，依约不应当承担逾期交房的违约责任。第二、被告是否应向原告支付2012年12月1日至2月10日期间的违约金。原告主张该时间段的违约金，理由是被告在此时间段尚未取得消防验收合格证书而违法交房，理应支付违约金。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。涉案房屋所在的瀚海银滩第A09区SA5幢楼房属于高层建筑，未经消防验收而交付使用违反了法律的禁止性规定，原告可因此拒绝收房并要求被告支付违约金。本案合同中约定的违约金，是被告对原告不能依约使用房屋的一种财产补偿方式，原告取得违约金的前提条件，第一是被告履行合同不符合约定，第二是原告无法使用房屋。原告于2011年11月30日收房后享受了房屋的使用权，而又没有提交证据证明因被告未取得消防验收意见书对其造成了损失，在双方对此无约定的情况下，原告要求被告支付违约金，没有事实与法律依据，亦不符合公平原则。当然，被告违法交房应当受到相关部门的行政处罚，但不能因此向原告承担违约责任，二者之间属于两个不同的法律关系。三、涉案房屋装饰材料不符合《合同》约定的处理。根据《合同》第十三条第2项的约定，房屋装饰达不到约定标准，承担违约责任的方式是，按合同附件三的约定补回或更换未达标准的装饰、设备。故原告诉请将涉案房屋的阳台地面更换为木塑地板，客厅地面、卫生间地面及墙身、厨房地面及墙身更换为天然大理石的请求应予支持。原告还诉请被告支付违约金50000元双方无约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告海南雅居乐房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内，将原告姜志强所有的某某银滩第AX9区SX5幢6X9号房屋阳台地面更换为木塑地板，客厅地面、卫生间地面及墙身、厨房地面及墙身更换为天然大理石。二、驳回原告姜志强的其他诉讼请求。案件受理费2419.11元，减半收取1209.5元，由原告姜志强负担1109.5元，被告海南雅居乐房地产发展有限公司负担100元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 王素芳二〇一四年七月八日书记员 肖亚奇附法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 来源：