（2013）鞍千二初字第2057号
裁判日期: 2014-07-08
公开日期: 2015-01-06
案件名称
原告刘某诉被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
鞍山市千山区人民法院
所属地区
鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,鞍山凯瑞房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百七十六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第三十二条第一款；《建设工程安全生产管理条例》：第十四条第一款
全文
鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书（2013）鞍千二初字第2057号原告刘某，男，1970年12月23日出生，汉族，无业，现住鞍山市铁东区。委托代理人陈峰，系辽宁晟通律师事务所律师。被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司。住所地：鞍山市千山区。法定代表人叶者云，系该公司董事长。委托代理人乔有平，系辽宁卫尊律师事务所律师。原告刘某诉被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告委托代理人陈峰，被告委托代理人乔有平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年2月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2012年12月31日前将具备商品房交付使用条件的商品房交付原告使用，原告按合同约定向被告交付了房款287160元。因被告未按约定日期交房，原、被告又于2013年7月4日签订《补充协议》，该协议约定：“（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司于2013年8月30日将凯兴▪富丽城住宅交付使用，如2013年8月30日前不能交付，（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司将赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金。”至双方约定的交房日期，被告仍不能按法律规定及双方约定的交房条件交付房屋。原告认为，被告的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。现原告依法起诉，要求依法判令被告承担逾期交房违约金28716元并承担诉讼费用。被告辩称：1、原告起诉没有事实和法律依据；2、被告不存在违约。按照商品房买卖合同和补充协议的约定，被告已经在约定时间之前交付了房屋；3、补充协议是在被逼迫的情形下签订的，违约金过高，应按商品房买卖合同个约定的违约金进行调整；4、原告的起诉给被告所造成的影响，被告将保留权利。综上，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于凯兴-富丽城一期第26幢2单元5层1号房屋（产籍号：44-40-18-2051），该商品房总价为287160元。该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已经落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等。”该合同签订后，原告于2012年2月28日向被告支付了购房款97160元，余款190000元原告按市政公积金贷款方式按期付款。2013年7月4日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《补充协议》，约定“（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司将于2013年8月30日前将凯兴▪富丽城住宅交付使用。交付时具备临时水、临时电、临时道路，通车通人，电梯运行，具备装修基本条件。如2013年8月30日前不能交付，凯瑞房地产开发有限公司将赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金。如因乙方原因在2013年8月30日前未办理入户手续，乙方自行承担相关责任，与甲方无关。”因被告未如期将符合条件的房屋交付原告，原告遂诉至本院要求被告依据《补充协议》承担违约金。原告至今未收房。另查，2014年1月6日，鞍山市广缘建设监理有限公司为被告出具证明一份，证明内容为“我公司负责监理的凯兴富丽一期工程于2013年8月30日前临时水、临时电、道路通车通人、电梯运行已全部具备，达到业主装修的基本条件。”落款处同时标明“以上情况基本属实”；2014年1月7日，永大电梯设备（中国）有限公司为被告出具证明一份，记载“我公司负责的凯兴富丽城电梯安装工程于2013年8月30日前已安装调试完毕。”；2014年2月21日，鞍山市千峰供暖公司用该公司工程专用章为被告出具证实材料一份，记载“2013年11月10日至20日，鞍山市千峰供暖公司因暖管网改造工程的敷设管道施工需要，在凯兴▪富丽城住宅小区内开挖了部分地面并影响到部分临时道路，因该工程的施工与鞍山凯瑞房地产开发有限公司无关，属鞍山市千峰供暖公司自行安排的且工期短暂，施工前没有通知鞍山凯瑞房地产开发有限公司。供暖管网改造工程施工结束后，鞍山市千峰供暖公司立即对所开挖的路面全部给予回填并使用压道机重新平整了道路。施工期间，鞍山市千峰供暖公司没有接到因开挖凯兴▪富丽城住宅小区内部分路面而不能或无法或影响通车通人的投诉。”再查，在本案审理过程中，被告提出对原告提交的视听资料真实性、合法性、关联性进行司法鉴定，后经本院释明，被告对委托要求进行明确即：1、该视频能否反映出是对原有的平整路面或地面进行了开挖，2、该视频能否真实地反映2013年8月30日之前的路面或地面状况。该司法鉴定评估一案，因不属于已选择鉴定机构的声像鉴定范畴，且无相关机构做该项鉴定而终结。上述事实，原告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》、补充协议、购房发票一组，2、照片一组，3、试听资料一份，4、交房入住表；被告提供的证据有：1、10份商品房购买者入住手续，2、永大电梯设备（中国）有限公司，3、广像监理公司证明一份，4、鞍山市千峰供暖公司使用工程专用章出具的证实材料一份。原告提供的证据4、被告提供的证据2、证据3、证据4，因真实性存在瑕疵，本院不予采信。被告提供的证据1，因与本案无关联性，本院不予采信。其他证据经开庭质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。原、被告签订的《补充协议》约定，鞍山凯瑞房地产开发有限公司将于2013年8月30日前将凯兴▪富丽城住宅交付使用。交付时具备临时水、临时电、临时道路，通车通人，电梯运行，具备装修基本条件。如2013年8月30日前不能交付，鞍山凯瑞房地产开发有限公司将赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金。原告已依约付清房价款，被告却未在2013年8月30日前将符合约定的住宅交付原告使用，构成违约，故对原告要求被告承担逾期交房违约金28716元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩解其不存在违约，并已在约定的时间之前交付了房屋一节，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，被告提供的10份已办理入住手续的交房收费明细，即使上述证据为真，也只能证明上述业主办理了入住手续，根据处分原则即当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权力，上述证据材料并不能证明涉案房屋已经达到交付标准；被告提供的永大电梯设备（中国）有限公司证明，只是证明电梯已经安装调试完毕，但并没有举证证明电梯已经能够正常运行，即未证明涉案住宅已具备“电梯运行”条件；监理单位为被告提供的证明也只是写明“以上情况基本属实”，《中华人民共和国合同法》第二百七十六条规定，“建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当按照本法委托合同以及其他有关法律、行政法规的规定”，被告并未提供证据证明监理单位的上述证明事项属于其监理职责范围，《中华人民共和国建筑法》第三十二条第一款规定，“建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。”《建设工程安全生产管理条例》第十四条第一款“工程监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。”且监理单位与被告存在利害关系，故对监理单位的证明本院不予采信；被告提供的鞍山市千峰供暖公司以工程专用章出具的证实材料，只是证明在2013年11月10日至20日之间路面被开挖，但并不能证明在2013年8月30日之前住宅已经具备“临时道路，通车通人”等条件，故该份证实材料与本案无关联性，本院不予采信。综上，被告作为负有履行义务的主体，并没有举证证明涉案住宅在2013年8月30日前达到合同约定的交付条件，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。关于被告辩解补充协议是在被逼迫的情形下签订的，违约金过高，应按商品房买卖合同约定的违约金进行调整一节，被告作为开发商并未提供证据其与原告签订的《补充协议》是在被逼迫的情形下签订的，该协议系原、被告双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，被告未提供证据证明该协议约定的违约金过分高于给原告造成的损失，被告要求调整违约金无事实和法律依据，故对被告的上述辩解，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某违约金28716元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 陈 燕人民陪审员 马惠子人民陪审员 田 鑫二〇一四年七月八日书 记 员 王 红 更多数据：