（2014）岳中民一终字第22号
裁判日期: 2014-07-08
公开日期: 2014-08-26
案件名称
陈步萍与郭薇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭薇,陈步萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第22号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭薇，女，1979年9月24日出生，汉族。委托代理人：贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。委托代理人：任雪，湖南卓夫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈步萍，女，1952年3月30日出生，汉族。上诉人郭薇因房屋租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员王德华、许进参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人郭薇及其委托代理人贺先明、任雪，被上诉人陈步萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年9月5日，原、被告签订门面出租合同，双方约定甲方（即本案原告）将位于金三角步行街内，门面编号为215#号门面出租给乙方（即本案被告）从事饮食小吃。租赁期限为2012年10月10日至2017年10月9日，租金每月5200元，后期租金按每年递增10%计算。租金支付方式为签订合同时一次性付清第一季度租金，以后每季度租金应在该季前三天一次性付清，逾期10日则视同乙方违约，甲方有权单方解除合同收回门面。同时乙方签订合同时向甲方支付押金10000元。合同期满，且乙方保证房屋设施完好，乙方各项应付费用结清后，甲方立即退还押金本金（不计利息）。合同同时还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告交缴了10000元押金及第一季度租金15600元即入驻经营。被告在签订合同后，对所租赁的门面进行投资装修建设，在装修接近尾声时，由于临街墙体的颜色与天伦城步行街整体色调不协调及相关配套设施需进一步的整改，经政府有关部门研究决定对外墙颜色和相关配套设施进行重新改造，因工期延误，导致被告在2012年10月1日租赁期起算后一段时间内未能正常营业。就补偿问题被告多次找五里牌办事处及原告协商未果，加之被告开业后生意不景气，被告自2013年1月起即拒交租金，并要求原告降低租金标准，但双方未能达成一致意见。原告为维护自身的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求法院判如所诉。被告于2013年5月14日向原告提起反诉，称因原告在签订合同时存在欺诈行为，要求撤销原、被告之间的合同，并要求原告赔偿被告的损失35万元。原审认为：原、被告签订的门面出租合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务并享受相应的权利。原告按合同约定将本案所涉门面交付被告使用，被告则应按约定支付相应的租金。被告以生意不景气为由，自2013年1月起拒绝向原告支付租金，其行为已违反了合同第三条约定，双方约定的解除合同的条件已成就。因此原告有权解除与被告之间签订的门面出租合同并收回门面，故对原告主张解除与被告签订的门面租赁合同，由被告立即腾出所租赁的门面的诉讼请求，本院予以支持。原告还主张被告支付2013年1月10日至腾出房屋所欠的租金，本院亦应予以支持。至于被告所提出的抗辩及反诉请求，因与原告签订合同时，被告本身应对所租赁的门面进行了解调查，并不仅仅是凭原告简单的一句话就与原告签订合同。且原、被告之间所签订的门面租赁合同中虽写明是天伦城金三角门面，但被告在签订该合同后明显可以去现场进行查看。就算被告所提出的不是天伦城的门面，也应该在合同签订后提出自己的异议。被告签订合同后经营了一个季度的时间内没有提出自己受到了欺诈，合同为显失公正的，而是在原告起诉要求解除合同，要求被告交纳欠缴租金时才提出自己受到了原告的欺诈，自己与原告所签订的合同显失公正，显然被告的抗辩理由是不能成立的，被告反诉要求撤销合同的请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿其损失35万元的请求，因原、被告之间的合同第四条明确约定了，被告方对租赁物进行改造需要经原告方同意，改造费用由被告方自行承担，被告对门面进行装修改造是为了其自身经营需要，与原告并没有直接的关系，故被告反诉要求原告赔偿其装修损失的请求于法无据，本院对被告要求原告赔偿35万元的装修费用的请求不予支持。另因外墙及门头重新改造导致延误被告开业并非原告的行为所致，原告不应承担因此而产生的相应损失，被告应另行向有关责任主体主张权利，原告应积极配合被告进行合法维权。现诉争门面一直由被告使用，被告则应按合同约定的标准向原告支付租金直至将门面腾出返还原告。虽然被告拖欠租金的行为始于2013年1月1日，但原告诉求中仅主张被告支付自2013年1月10日至腾出房屋期间的租金，故1月2日至1月9日期间的租金可视为原告对该部分权利的放弃。至于原告陈步萍所提出的10000元违约金的请求，因被告未按合同约定支付租金，原告有权要求被告按合同的约定支付违约金10000元，故本院对原告要求被告承担违约金10000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决：一、陈步萍与郭薇签订的门面出租合同解除，限郭薇在本判决生效后十日内将位于青年中路金三角步行街内，门面编号为215#号门面腾空后交付陈步萍；二、郭薇在本判决生效后十日内按5200元／月的标准向陈步萍支付自2013年1月10日起至实际返还门面之日止的门面租金；逾期履行上述二项义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、郭薇在本判决书生效后十日内向陈步萍支付违约金10000元。四、郭薇履行上述义务后，由陈步萍退还被告郭薇押金10000元；五、驳回郭薇的反诉请求。案件受理费1000元、反诉费500元，共计1500元，由郭薇负担。郭薇上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、陈步萍隐瞒了有关事实，双方合同中约定承租的是“金三角步行街内的215号门面”，而陈步萍的门面实为湘隆园门面，其不享有金三角步行街门面的保安、保洁、广告、宣传、策划、营销等配套管理服务。湘隆园同类门面的租金行情只有不到每月1000元，陈步萍门面的租金却是每月5200元显失公平。2、所租门面因外墙施工在2012年12月才能正常经营。3、12上诉人对门面投资了30余万元，造成了很大的经济损失。二、原审处理错误。本案租赁合同应予撤销，因该合同有重大误解、显示公平并有欺诈行为。故请求二审依法改判。陈步萍辩称，原审判决正确，请求二审维持原判。在本院二审庭审过程中，双方当事人提供了以下证据：郭薇提供了一份门面交付函，其称2013年10月30在原审法院调解本案时已将门面钥匙当面交付给了陈步萍。陈步萍质证认可函已收到，但门面并未交付。陈步萍提供了一组门面照片，以证实该门面仍锁着，门面并未交付。郭薇质证认为钥匙当着原审法官的面交付给了陈步萍，门面已清空。本院二审对原审认定的基本事实予以确认。另查明，陈步萍的门面为湘隆园门面，紧挨着天伦城金三角步行街的门面，该门面不享有天伦城金三角步行街门面的相关配套管理服务。在郭薇承租门面期间，因政府形象工程对外墙装饰近两个月在一定程度上影响了郭薇的正常经营。本院认为，一、本案虽双方当事人在合同中约定承租的是“金三角步行街内的215号门面”，而陈步萍的门面为湘隆园门面，其不享有天伦城金三角步行街门面的相关配套管理服务，但双方的租赁合同中并无对该门面相关配套管理服务方面的约定，且郭薇承租时对合同约定的“金三角步行街内的215号门面”的地理位置及周边环境应是明知的，其门面状况是特定和公开的，故本案租赁合同不存在有重大误解和欺诈行为。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务并享受相应的权利。二、在郭薇承租门面期间，因政府形象工程对外墙装饰近两个月在一定程度上影响了郭薇的经营，但其是因第三方原因引起，出租人陈步萍对此没有过错，郭薇如有损失亦只能向第三方主张权利。三、郭薇主张的因投资大，经营期间生意差而造成了较大经济损失的问题，系其个人的投资经营风险，不能由出租人陈步萍承担该责任。至于门面的租金价格的问题，因属租赁双方的合意行为，亦不宜由人民法院作出调整。综上所述，上诉人郭薇的上诉请求均因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼诉法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人郭薇负担。本判决系终审判决。审判长 胡铁霞审判员 王德华审判员 许 进二〇一四年七月八日书记员 颜 静 微信公众号“”