（2013）渭滨民初字第02416号
裁判日期: 2014-07-08
公开日期: 2014-12-11
案件名称
张宝琴诉陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司、王利霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宝鸡市渭滨区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宝琴,陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司,王利霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）渭滨民初字第02416号原告张宝琴，女，汉族，1964年1月5日生。委托代理人郭青江，陕西渭源律师事务所律师。被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司，住所地宝鸡市高新大道高新2路西侧，组织机构代码79414873-5。法定代表人张世伦，董事长。委托代理人李明，陕西炎城律师事务所律师。被告王利霞，女，汉族，1973年9月12日生。委托代理人冯继明，男，汉族，1971年5月2日生，系被告王利霞之夫。原告张宝琴诉被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司（以下简称北辰公司）、王利霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张宝琴及其委托代理人郭青江，被告北辰公司的委托代理人李明、被告王利霞及其委托代理人冯继明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宝琴诉称，原告于2007年11月25日与被告北辰公司签订商品房买卖合同一份，原告购买位于高新大道10号9幢1单元2楼4号住宅一套，房屋交付后原告一直未装修使用。被告王利霞与原告系上下楼邻居关系，购房后遂即装修入住。自房屋交付至今近5年时间，原告数次发现房屋内客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房顶部及天然气上下管道多处渗漏滴水，墙体潮湿发霉，局部渗漏部位由于长期受水浸泡已长绿苔，原告及时向物业公司、被告王利霞反映，物业公司派人查看现场拍照后至今未予修补，致使渗漏现象一直持续，原告不能装修入住。综上所述，为维护原告的合法权益诉至法院，请求判令：（1）被告停止侵害、排除妨害，对漏水房屋进行维修；⑵被告赔偿原告经济损失77335元、交通费504元、因鉴定产生的打眼费、剥离费360元、复印费31元等共计78230元；⑶本案诉讼费由二被告承担。被告北辰公司辩称，原告购买的位于高新大道10号9幢1单元2楼4号住宅确实为其公司承建，原告所说的房子漏水现象确实存在。对于房子维修问题，应该由原告负责维修，产生的维修费用按责任承担。被告王利霞辩称，其愿意配合维修，但因鉴定产生的费用以及在房屋维修过程中对其造成的直接损失应由责任方承担。经审理查明，被告北辰公司系宝鸡市渭滨区高新大道10号院水木清华住宅小区的开发商。2007年11月25日，原告张宝琴与被告北辰公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买位于该小区9幢1单元2层4号房屋一套（建筑面积126.89平方米）。被告王利霞为三楼业主，其与原告张宝琴系上下楼邻居关系。2008年10月28日，宝鸡市高新大道10号9幢住宅楼验收交付使用。2010年4、5月份，被告王利霞装修入住。原告张宝琴自房屋交付后一直未装修入住。自2010年起，原告张宝琴多次发现房屋漏水，涉及范围包括客厅、主卧、客卧、卫生间、餐厅、厨房顶部及天然气上下管道等。被告北辰公司出具的防水维修记录显示，在2010年6月期间，原告张宝琴向物业公司反映房屋卫生间漏水，物业公司对被告王利霞的客卫地面做过拆除翻修处理。另查，原告张宝琴起诉后，法院组织原被告三方进行过两次现场勘查。在2013年11月18日的现场勘查当中，对三楼王利霞家的客卫进行注水试验，实验表明楼下原告张宝琴家的客厅、主卧、次卧等出现漏水现象。在2013年11月25日的现场勘查当中，对被告王利霞家的主卫进行注水试验，实验表明楼下原告张宝琴家的客厅、主卧、次卧等出现漏水现象。原被告三方均对以上试验结果表示认可。再查，2014年1月14日，为查明漏水原因，原告张宝琴申请对其所购买的水木清华9幢1单元4号房屋漏水原因进行司法鉴定。经委托程序，2014年4月10日，陕西信远建筑工程司法鉴定所出具《建筑工程司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》）一份，该《鉴定意见书》第五部分，即鉴定分析部分认为：1、依据现场勘察结果、鉴定依据及参考资料可见：申请人房屋渗漏水发生在楼上邻居装修入住后，渗漏水现象一直持续但间断发生，据申请人叙述发现渗漏时间均不在采暖期和物业公司代表叙述对地暖及给水系统打压试验未发现漏水情况。鉴定分析认为：可排除地暖及给水系统漏水，结合楼上房屋客厅、主卧室墙下有受潮湿浸渗受损现象，申请人屋顶滲漏水只有来自楼上卫生间渗漏。2、通过对楼上房屋客卫、主卫卫生间过门部位拆除剥离现场勘察结果可见：地暖管周围呈潮湿状，地暖管通过卫生间过门部位未做防水处理，但可见此前在对客卫卫生间进行返修时对卫生间室内铺装层与过门石下内侧铺装层间重新做有西卡或JS类防水涂层。据案卷勘查笔录，2013年11月18日、11月25日分别对楼上客卫、主卫进行注水试验，楼下均有漏水现象，可说明对过门石下内侧做了防水后仍存在渗漏水问题。该工程做法不符合《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-20045.7.2“卫生间过门处应设置止水墙，在止水墙内测应配合土建专业做防水。加热管或发热电缆穿止水墙处应采取防水措施。”的规定。再通过对申请人房屋现场观察，卫生间防水是涂膜防水层，但未做保护层，防水施工完成至交房后装修期间涂膜防水层易受损破坏造成渗漏。鉴定分析认为，涉案房屋顶板漏水原因为：地暖工程做法不符合《地面辐射供暖技术规程》相关规定，楼上卫生间防水层渗漏通过地暖管渗入绝热层，沿绝热层扩散渗入至房间渗漏部位造成渗漏水事件。3、通过对涉案房屋客卫、主卫、厨房排水立管上部顶板底面剥离勘察，排水立管穿楼板部位均未按标准要求安装套管，做法均是在PVC立管安装后采用石混凝土填封管壁外侧洞口，施工方法不符合《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-20023.3.13条规定、《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（行业标准）CJJ／T29／984.1.13条规定、陕标09J05标准要求（参见陕09J**第48页），上部地面水沿管壁外侧浸渗造成渗漏。厨房天然气立管为后钻孔安装，虽在楼板上部装有钢管套管（套管安装下部只到楼板中间，未到楼板底面），但套管周围未按标准要求填塞处理。管道穿楼板施工方法不符合陕标09J05标准要求，导致上部地面水沿管壁外侧浸渗造成漏水。据此，陕西信远建筑工程司法鉴定所出具鉴定意见：1、涉案房屋顶板漏水原因为：地暖工程做法不符合《地面辐射供暖技术规程》相关规定，楼上卫生间防水层渗漏通过地暖管渗入绝热层，沿绝热层扩散渗入至房间渗漏部位造成渗漏水事件。2、涉案房屋客厅、主卫、厨房排水立管、天然气立管上部顶板渗漏水原因为：管道穿楼板施工方法不符合相关规范、规定、标准要求，上部地面水沿管壁外侧浸渗造成漏水。鉴定费12000元、在鉴定过程中对被告王利霞房屋拆除过门石所产生的剥离费200元、打眼费160元均由原告张宝琴支付。再查，被告北辰公司对其所销售的高新大道10号9幢住宅楼自2008年10月28日起，按照保修项目和承诺期限履行保修责任。在具体保修内容方面，对屋面防水、有防水要求的房间、卫生间的规定保修期限为五年。原告张宝琴于2013年10月25日起诉至法院。上述事实有《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》，房屋所有权证书、防水维修记录、勘查笔录、照片、《建筑工程司法鉴定意见书》、鉴定费票据、剥离打眼费票据及庭审笔录等在卷为凭，经庭审举证、质证，证据充分，为本院确认。本院认为，合同应当依法履行。原告张宝琴与被告北辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。本案中，原告张宝琴所购买的宝鸡市渭滨区高新大道10号9幢1单元2层4号房屋存在渗水现象，原被告对此均不持异议。经鉴定程序，鉴定机构对该房屋的漏水原因出具了明确的鉴定意见，即地暖工程做法及管道穿楼板施工方法不符合相关规范要求，导致房屋出现漏水现象。对此鉴定意见，被告北辰公司虽表示异议，认为该鉴定意见不具备可操作性，但又当庭表示没有必要进行重新鉴定，本院对其辩解意见不予采信。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，由于被告北辰公司出售的房屋存在质量问题，且该房屋尚处于保修期内，北辰公司应对此承担相应的保修责任。因鉴定所产生的鉴定费12000元，剥离费200元、打眼费160元亦应由北辰公司承担。对于原告张宝琴当庭增加的两项诉讼请求即赔偿租金损失77335元、交通费504元，由于原告庭后放弃了对这两项诉讼请求的主张，故在本案中不予涉及。被告王利霞在庭审中表示无论谁负责维修，其均愿意配合，本院予以配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司于本判决生效之日起三十日内按照《建筑工程司法鉴定意见书》列明的质量问题对原告张宝琴所购买的宝鸡市渭滨区高新大道10号9幢1单元2层4号房屋进行维修，并经相关有鉴定资质的机构验收合格，验收费用由被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司负担。二、被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司如不履行上述维修义务，则由原告张宝琴负责维修，维修费用由被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司负担。三、被告王利霞在上述房屋维修期间需进行配合，提供必要协助。四、被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张宝琴鉴定费12000元、剥离费200元、打眼费160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长 王海莉人民陪审员 李生华人民陪审员 庞荣祥二〇一四年七月八日书 记 员 党 欣 来源：百度搜索“”