（2014）浦民一（民）初字第2491号
裁判日期: 2014-07-04
公开日期: 2014-10-25
案件名称
姜春宝与黄欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜春宝,黄欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第2491号原告姜春宝。委托代理人张峥嵘，万商天勤（上海）律师事务所律师。委托代理人王振，万商天勤（上海）律师事务所律师。被告黄欣。原告姜春宝诉被告黄欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告姜春宝及委托代理人张峥嵘到庭参加诉讼，被告黄欣经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告姜春宝诉称，上海市浦东新区周浦镇瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系被告拆迁安置取得的房屋，于2009年9月1日取得房地产权证。2010年3月8日，原、被告在上海协合房地产经纪有限公司秀沿路分公司的居间介绍下，签订了《房地产买卖居间协议及买卖协议》、《房屋买卖定金协议》，约定原告购买被告的系争房屋，总价人民币（以下币种相同）62万元，签订合同当天支付59万元，尾款3万元于交易过户当日支付，并在2014年9月1日前签订《上海市房地产买卖合同》，由甲方产证能通过上海房地产交易过户时，通过双方签署正式《上海市房地产买卖合同》的方式转让该房地产权利。合同签订当日，原告支付了房款57万元，同时被告将系争房屋抵押给原告作为买卖合同履行的担保，并将房地产权证和房屋钥匙交付给原告。同月14日被告委托其姐姐向原告收取了2万元房款并将系争房屋从租客手中收回腾空交给原告，原告装修后居住至今。因安置房政策改变，系争房屋已经符合过户条件，原告联系被告要求协助过户，被告却提出加价的不合理要求，原告与被告协商不成，只得起诉。原告诉讼请求：1、被告协助原告将系争房屋抵押注销并将产权过户登记至原告名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。被告黄欣未应诉答辩。经审理查明，系争房屋系被告黄欣被拆迁后所购配套商品房，于2009年9月1日取得房产证，登记权利人为黄欣。2010年3月8日，原告姜春宝（乙方）与被告黄欣（甲方）及居间方上海协合房地产经纪有限公司秀沿路分公司（丙方）签订了《房地产买卖居间协议及买卖协议》、《房屋买卖定金协议》。《房地产买卖居间协议及买卖协议》约定：签订买卖合（同）示范文本当日乙方支付给甲方的首期房价款计59万元，房屋尾款3万元，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由乙方自行或通过丙方支付给甲方。《房屋买卖定金协议》约定：甲、乙双方商定由甲方产证能通过上海房地产交易过户时，通过甲乙双方签署正式《上海市房地产买卖合同》的方式由甲方向乙方转让系争房屋的权利；转让价格为62万元；乙方应于签署本协议5日内向甲方支付59万元，该款项构成本协议下之定金，该等定金适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》规定的定金罚则；双方进房地产交易中心过户当日乙方支付房款3万元；甲方在收到乙方所支付的定金59万元后30日内将该房屋钥匙交付给乙方，乙方可对该房地产进行使用和装修；甲方通过上海市房地产交易中心以抵押方式将系争房屋抵押给乙方；甲乙双方五年后2014年9月1日前，签订《上海市房地产买卖合同》。购房金额以双方在2010年3月8日签订的房屋买卖定金协议为准。如2014年9月1日前，甲方未能及时出现办理《上海市房屋买卖合同》，则视为甲方违约，乙方无需支付甲方房屋的尾款。则甲方必须双倍返还乙方所支付所有购房定金118万元给乙方。或乙方也可通过法院强行过户给乙方；甲乙双方在签订本协议后，另行签署借款补充协议且两日内共赴南汇区交易中心办理借款抵押登记手续；甲方在交易过户之前必须将该物业内所有户口迁离本房屋；本协议按国家规定正常交易，如遇政策变动，甲乙双方另行协商。合同签订当天，原告向被告支付了57万元，被告黄欣出具了定金收款收据。同月14日被告委托其姐姐向原告收取了2万元房款，并将系争房屋从租客手中收回交给原告，原告装修后居住至今。根据2014年6月6日的上海市房地产登记簿记载信息，系争房屋于2010年3月11日设定有抵押权人为姜春宝、债权数额为62万元的抵押权登记，并于2014年1月20日因本案被本院查封。审理中原告申请居间方经办人邹某某出庭作证，邹某某到庭陈述，被告委托其姐姐向原告交房并收取了2万元购房款。另审理中原告将3万元尾款支付至本院代管款帐户，并表示愿意在被告协助将系争房屋过户登记至原告名下后将3万元支付给被告。以上事实，有原告提交的《房地产买卖居间协议及买卖协议》、《房屋买卖定金协议》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿信息、收款收据、收条、抵押借款协议、水费、电费、物业费的发票、上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本、证人邹某某的陈述及原告的陈述等在案佐证。本院认为，原告姜春宝与被告黄欣就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间协议及买卖协议》、《房屋买卖定金协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。上述协议已具备房屋买卖合同的主要内容，且被告已收取原告支付的大部分购房款，应认定原、被告双方已经成立了房屋买卖合同且合同有效。原告按约支付了购房款，被告应当履行配合过户的义务。原、被告双方虽约定“在2014年9月1日前签订《上海市房地产买卖合同》，由甲方产证能通过上海房地产交易过户时，通过双方签署正式《上海市房地产买卖合同》的方式转让该房地产权利”，因双方协议签订当时动迁安置配套商品房的政策规定五年内不得上市交易，故2014年9月1日前签订《上海市房地产买卖合同》的约定时限显然是基于该政策规定而约定，因双方已成立房屋买卖合同，故约定2014年9月1日前签订《上海市房地产买卖合同》只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，不影响原已成立的合同关系。且双方亦约定甲方产证能通过上海房地产交易过户时，通过双方签署正式《上海市房地产买卖合同》的方式转让该房地产权利，现在相关政策已将五年期限调整为三年，原告认为政策允许双方即应办理过户的理解符合双方合同的真实意思。系争房屋现已具备过户条件，原告已要求被告配合过户，被告提出加价的要求显然不符合双方协议约定。根据原、被告双方的协议约定，系争房屋所设定的借款抵押系担保买卖合同的履行，双方不存在真实的借款关系，故原告诉讼请求被告配合注销抵押并过户系争房屋应予支持。被告经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其自行放弃相应的诉讼抗辩权利，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告黄欣于本判决生效之日起十日内协助原告姜春宝注销上海市浦东新区周浦镇瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设定的原告姜春宝为抵押权人的抵押登记，在上述抵押登记注销后三日内被告黄欣应协助原告姜春宝办理上述房屋产权登记过户至原告名下的手续。案件受理费10，000元、财产保全费5，000元，均由被告黄欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 罡人民陪审员 钱文君人民陪审员 黄玉娟二〇一四年七月四日书 记 员 刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”