（2014）金东民初字第515号
裁判日期: 2014-07-04
公开日期: 2014-08-06
案件名称
解松柏与金华胜城房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市金东区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
解松柏,金华胜城房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司金华金东支行
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2014）金东民初字第515号原告解松柏。委托代理人柳露露，浙江金正大律师事务所律师。被告金华胜城房地产开发有限公司，住所地金华市金东区曹宅镇西工业园区。法定代表人徐国平，执行董事兼总经理。第三人中国建设银行股份有限公司金华金东支行，住所地金华市李渔路265号。负责人陈平，行长。委托代理人裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。原告解松柏为与被告金华胜城房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司金华金东支行（以下简称建行金东支行）买卖合同纠纷一案，于2014年4月11日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员陈斐斐独任审判，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告解松柏的委托代理人柳露露及第三人建行金东支行的委托代理人裘质余到庭参加了诉讼，被告金华胜城房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告解松柏诉称，原、被告双方于2013年5月20日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告建设的位于曹宅镇03省道北侧MB路以南“兰湖小区”第6幢5单元401号商品房一套，房屋总价为人民币496300元。被告应于2013年12月31日前交房。若被告逾期交房超过60日，则原告可解除合同，被告按已付房款的3%向原告支付违约金。合同签订当天，原告就支付了首付款156300元，余款34万元由开发商代为办理银行按揭。约定期限届满后，被告未按时交房。原告多次与被告协商，均无果。为此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，并由被告支付原告违约金14889元；2、解除原告与第三人之间基于《商品房买卖合同》而产生的银行抵押担保合同（即银行按揭贷款合同），因抵押担保合同解除而可能产生的利息及违约金损失由被告承担；3、由被告退还原告已经支付的房款及按揭利息，其中退还给原告176131.68（包括首付156300元及已经支付的银行按揭款19837.68元），按揭的剩余本金（约33万元）则由被告退还给第三人，费用合计约521000元；4、由被告支付本案诉讼费等相关法律费用。为证明上述事实，原告向本院提交了如下证据：原告身份证（复印件），证明原告诉讼主体资格；被告工商登记情况，证明被告诉讼主体资格；3、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原告向被告买房的事实以及合同中关于房款，交房时间以及逾期交房的违约责任等一系列事项的相关约定；4、收款收据及中国银行刷卡凭据，证明原告于2013年5月20日支付房屋首付款156300元的事实，即原告履行合同约定义务的事实；5、中国建设银行流水清单，证明原告自2013年8月开始每月向银行支付按揭款2479.71元，至起诉时共计支付19837.68元的事实；6、个人住房（商业用房）借款合同，证明原、被告、第三人在主合同的基础上还存在借款合同。被告金华胜城房地产开发有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据。第三人建行金东支行辩称，原告要求解除抵押合同在本案中不符合条件，不能在本案中一并解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条是在商品房买卖合同被确认解除或无效后才能适用。根据双方签订的个人住房（商业用房）借款合同第二十七页第十九条第二款的规定：借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。针对第三人的答辩，原告称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并没有规定主合同解除后才能另案起诉，只要在同一个案件中主合同解除撤销的，可以同时解除附合同。第三人建行金东支行是个人住房（商业用房）借款合同的提供方，该合同是格式合同，格式合同第十九条第二款的规定与法律法规有冲突的，应作出不利于合同提供方的解释。第三人未向本院提供证据。对原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：证据1、2、5，第三人无异议，本院予以确认。证据3、4，第三人认为没有参与过，不清楚。本院结合证据审核及庭审调查，对证据3的真实性予以确认。对证据4中的收款收据，虽然交款单位一栏书写的是“谢松柏”，但根据记载的房屋编号6-5-401，能认定系本案原告所购买的房屋，故本院对该收款收据的真实性予以确认；对中国银行刷卡凭据，虽然凭据的交易金额与首付款数额相同，但因为商户名称为“金华威峰建材有限公司”，证据与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予确认。证据6，第三人认为借款合同和买卖合同是两个不同的法律关系，不存在主、附合同之说。本院对该证据的真实性予以确认。经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：2013年5月20日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买兰湖小区6幢5单元401室商品房一套，建筑面积109.94平方米，套内建筑面积98.519平方米，房屋总价为人民币496300元。合同载明：买受人（原告）签《商品房买卖合同》前支付首付款即人民币156300元，余款人民币340000元整，办理银行贷款手续。出卖人（被告）应当在2013年12月31日前，将商品房交付买受人使用。出卖人（被告）逾期交房超过60日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。2013年5月20日，原告支付了首付款156300元。同年7月8日，原告与建行金东支行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定向建行金东支行借款340000元，采用等额本息还款方法，每1个月归还本息金额为人民币2479.71元，期限自2013年7月8日至2023年7月8日止，账号为：62×××26。原告于2013年8月26日支付第一期按揭贷款。至2014年3月25日止，原告共支付了按揭款19837.68元，剩余款项未再偿还。后因被告未按约交付房屋，原、被告间产生讼争。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，被告未按期交付房屋，其行为已构成违约，原告有权请求解除合同。《浙江省商品房买卖合同》解除后，原告有权要求被告赔偿损失。由于双方在合同中约定违约金按买受人累计已付购房款的3%计算，而原告累计已付购房款496300元，故违约金为14889元（496300元＊3%）。原告同时主张个人住房（商业用房）借款合同解除造成的利息损失及违约金，缺乏事实依据，本院对利息损失予以支持。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，商品房买卖合同被解除后，导致原告与第三人间的个人住房（商业用房）借款合同目的无法实现，故该合同也应与买卖合同一并解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告解松柏与被告金华胜城房地产开发有限公司于2013年5月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》。二、解除原告解松柏与第三人中国建设银行股份有限公司金华金东支行于2013年7月8日签订的个人住房（商业用房）借款合同。三、由被告金华胜城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告解松柏购房首付款156300元并支付违约金14889元。四、由被告金华胜城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告解松柏个人住房（商业用房）借款本金5838.49及利息13999.19元（已从2013年8月26日计至2014年3月26日止）。五、由被告金华胜城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司金华金东支行购房贷款剩余本金334161.51元及利息（从2014年3月27日按借款合同约定计至本判决确定的履行之日止）。六、驳回原告解松柏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4505元（已减半），由原告解松柏负担505元，由被告金华胜城房地产开发有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 陈斐斐二〇一四年七月四日书 记 员 张雪敏 来自：