（2014）西民商初字第52号
裁判日期: 2014-07-04
公开日期: 2014-07-24
案件名称
杨成均与苗秀玲房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西峡县人民法院
所属地区
西峡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨成均,苗秀玲,张景合
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第四百零三条第一款，第六十五条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2014）西民商初字第52号原告：杨成均，男，汉族，生于1976年8月10日。委托代理人：裴丽，女，汉族，生于1975年7月2日，系原告妻子，特别授权。委托代理人：刘彬，西峡县148法律服务所律师，一般代理。被告：苗秀玲，女，汉族，生于1963年3月4日。第三人：张景合，男，汉族，1973年7月13日出生。原告杨成均诉被告苗秀玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法由审判员杜继昌担任审判长，与审判员任超、人民陪审员陈红源组成合议庭于2014年2月28日公开开庭进行了审理，在庭审过程中，被告申请追加张景合为本案第三人参加诉讼，本院通知张景合作为本案第三人参加诉讼，并于2014年3月28日、2014年7月4日再次公开开庭进行了审理，原告杨成均和被告的委托代理人刘彬到庭参加了诉讼，第三人张景合经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨成均诉称：2013年1月12日，原告到被告开办的鸿兴房地产咨询门市咨询购房，被告介绍原告购买西峡县城区新村路老干部局家属楼二楼西北套房屋，并要求原告当天交付了10000元定金。2013年1月31日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定房价180000元，被告负责办理房权证，2013年6月前交房。随后，原告又分别向被告支付1000元、110000元两笔房款。之后，原告多次到工地查看建房进度，但进展缓慢。原告催促被告，被告说肯定能按期交房。2013年6月份，原告找被告交房，被告以种种理由推诿。此时，原告了解到房屋仍然没有竣工，被告根本无法交房，并且被告开办的鸿兴房地产咨询门市没有营业执照，更不具备房地产买卖资质。被告以鸿兴房地产咨询门市的名义与原告签订房屋买卖合同违反法律规定，被告逾期交房构成违约，原告有权解除合同，被告应当返还原告已付房款并双倍返还定金。故请求判令1.解除原被告双方2013年1月31日签订房屋买卖合同；2.被告返还原告121000元购房款，并自原告付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至房款退清之日止；3.被告双倍返还原告定金20000元。原告杨成均为支持其主张向本院提交如下证据：1.2013年1月12日、2013年1月31日原被告签订的房屋买卖合同各一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。2.收款收据三张，证实原告按照合同支付给被告房款12.1万元。被告苗秀玲辩称：一、被告受张景合委托卖新村路期房，条件为：1.三楼以下每套不低于160000元，多出部分为中介费；2.订金一次交100000元以上，剩余部分交房时付清；3.中介受委托房款收到以后需交业主，并由业主（张景合）亲笔合同和收据方可生效，交房时买方须持该合同作为凭证。二、原告于2013年1月份和其妻一起到被告房产中介所委托被告购房。被告给原告介绍几处现房，原告嫌贵，想买期房。几天后，原告决定购买新村路张景合二楼西北套，并于2013年1月12日谈成交易金额为180000元。原告怕房屋被别人买走就从亲戚处借钱交定金1万元，半个月后再交房款11万元，并于被告达成协议，声明第二次交款若不按时交纳视为放弃，违约金1万元；若买方及时续款，业主收到房款后另行出售视为对方违约。达成交易后，买方须将当时与房产（中介）签订的合同换成业主亲笔合同。原告与被告签订的合同与原告与张景合签订的合同价款差价20000元是被告的中介费，张景合和原告都认可。但房款交了之后，原告拒不更换业主合同，说想看看储藏室，之后交了1000元储藏室定金后，原告还不更换合同被告受卖方委托卖房，并不是卖自己的房屋，只有拿到业主合同交易才算完成。原本定于2013年农历6月底交房，张景合没有交房已构成违约。被告已将房款转交张景合，有张景合签的合同和收款收据为证。房子是张景合的房子，被告左右不了建房进度，于是带原告多次去找张景合，张景合要求看他的亲笔合同，原告说没有带。当时张景合说要看到合同才能决定退钱，但原告只问何时交房，并没有要求退房。后来，原告坚持说房子是从被告处买去的，卖房已经违约，要求被告承担法律责任。三、被告要求追加张景合为本案第三人参加诉讼，因为被告受张景合委托卖房，房款也已经交给张景合，一切都是张景合违约在先引起的，后果应由张景合承担，被告持有张景合的亲笔合同和收据，张景合应作出相应的解决办法。房产中介只是作为媒介代替双方交易，交易时为了节省双方时间和精力，由中介出面单独和买方或卖方达成协议，交易完成以后中介就完成了自己的作用，之后任何事务都与被告的房产中介无关。四、现在原告听说张景合的房产是小产权房屋，且没有合法的建房和售房手续。但当时被告按张景合的委托给买方介绍并交易的，是不是小产权房屋被告不清楚。当时的合同是原告认可并亲自签订的，如果是小产权房屋，不受法律保护，合同便是无效的，不存在什么违约金、国家利率、双倍返还定金等费用。并且原告当时买的是期房，价格本身就低，又是分期支付的，也没有付利息，所以根本不存在生不生息的问题。因此被告要求追加张景合所有的责任。综上所述，本案的责任和后果应由张景合承担，原告不应起诉被告。被告苗秀玲为支持其辩称理由向本院提交证据如下：1.2013年2月13日，原告与张景合签订的房屋买卖合同，证明原告与张景合之间存在房屋买卖合同关系，原告以160000元的价格购买张景合位于西峡县城区新村路老干部局家属楼二楼西北套的房屋。2.收款人为张景合的收款收据2张（该收据由被告保管），证明被告将原告所交的部分款项转交张景合，张景合给原告出具90000元房款、11000元地下车库定金的收据。第三人张景合经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，但在法庭调查时陈述：2013年2月13日，第三人张景合签订一份买受人为原告杨成均的一份房屋买卖合同，房屋价款为160000元，买受人杨成均的签名不知是谁签的，张景合根本就不认识杨成均，直到杨成均提起诉讼后才知道苗秀玲将房屋卖给杨成均。张景合给苗秀玲出具2013年1月10日收到杨成均11000元地下车库定金收据一张；2013年1月30日收到杨成均90000元房款收据一张，该收据原件亦由被告苗秀玲保管。第三人张景合同意将被告苗秀玲经手交的101000元房款退还原告杨成均，原告杨成均所诉的其他损失不应由张景合承担。为查明案件事实，本院依职权调取了本院（2013）西民商初字106号民事判决书，张景合作为被告参加该案件的庭审，张景合陈述自己没有西峡县城区新村路商品房的开发资质和预售许可证。经庭审质证，本院对本案证据认证如下：被告对原告提供的证据1、2的真实性均无异议，本院予以采信。原告对被告提供的证据1的真实性提出异议，认为2013年2月13日原告与张景合的房屋买卖合同上原告的签名并非原告所签，原告也不知道有该合同。被告认可该签名不是原告所签，而是张景合所签。原告对被告提供的证据2的关联性提出异议，认为该证据与本案无关。本院审查后认为，张景合不是原被告间房屋买卖合同的当事人，被告是否将部分房款交给张景合与本案无关，故本院对该证据不予认定。对本院调取的证据，原告无异议，被告不清楚该判决认定的事实，本院对该生效判决予以认定。经审理查明：2013年1月12日，被告以鸿兴房产的名义与原告签订房屋买卖合同，约定：原告购买被告位于西峡县城区新村路老干部局家属楼二楼西北套三室一厅二卫房屋一套；价格180000元；定金10000元，农历12月底再付110000元，交房时余款全部付清，如到期不交原告支付违约金10000元；房屋未付清前房屋归被告所有，房款付清后产权归原告所有；房屋入住一年内，被告负责办理房权证，办证费用由原告承担；任何一方违约支付对方违约金10000元；（合同备注）储藏室按800元一平方米计算。该合同签订当天原告支付被告10000元，被告给原告出具10000元“订金”收据。2013年1月31日，被告以鸿兴房产的名义再次与原告签订房屋买卖合同，约定：原告购买被告位于西峡县城区新村路老干部局家属楼二楼西北套三室一厅二卫房屋一套；价格180000元；定金10000元，（农历）12月底再付110000元，下余60000元交房时余款全部付清，如到期不交原告支付违约金10000元；房屋未付清前房屋归被告所有，房款付清后产权归原告所有；房屋入住一年内，被告负责办理房权证，办证费用由原告承担；任何一方违约支付对方违约金10000元；（合同备注）储藏室按800元一平方米计算，2013年6月前交房，农历十二月初一（2013年1月12日）合同作废。该合同签订当日，原告支付被告房款110000元、储藏室定金1000元。另查：1.被告开办的鸿兴房地产咨询门市没有办理工商营业执照，不具有房地产买卖中介资质和商品房预售许可证。2.位于西峡县城区新村路老干部局家属楼二楼西北套的三室一厅二卫房屋系第三人张景合开发建设，第三人张景合没有办理西峡县城区新村路商品房的规划许可证，也没有开发资质和预售许可证。3.2013年2月13日，第三人张景合签订一份买受人为原告杨成均的一份房屋买卖合同，房屋价款为160000元，买受人杨成均的签名不是杨成均所签，该合同原件由被告苗秀玲保管。张景合出具2013年1月10日收到原告11000元地下车库定金收据一张；2013年1月30日收到原告90000元房款收据一张，该收据原件亦由被告苗秀玲保管。第三人张景合同意将被告苗秀玲经手交的101000元房款退还原告杨成均。本院认为：原被告双方签订的房屋买卖合同的标的物为在建违法开发的商品房，双方签订的房屋买卖合同属于商品房期房买卖。原告应当知道被告的房屋中介所不具有期房预售资质，故被告与原告签订商品房买卖合同并不构成欺诈。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，原被告双方签订的房屋买卖合同为无效合同。无效合同自始无效，无效合同无需履行，故原告要求解除原被告双方签订的房屋买卖合同，本院不予支持。合同无效，定金条款也无效，故原告要求被告双倍返还定金，本院不予支持。原被告双方对造成合同无效均有同等过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告收取原告的121000元购房款应当予以返还；原告同期中国人民银行流动资金贷款利息损失，被告应根据其过错承担50%的赔偿责任。原告诉请过高部分本院不予支持。被告辩称受张景合委托卖房缺乏证据证明。即便是被告受张景合委托购房，被告也向原告披露了委托人张景合，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定，原告仍然可以选择向被告主张权利。被告辩称原告不应向被告主张权利，本院不予采纳。鉴于被告认为应当由第三人张景合退还房款，第三人张景合在案件审理过程中亦同意将被告苗秀玲经手交的101000元房款直接退还原告杨成均，这属于苗秀玲和张景合约定由合同当事人以外的第三人向债权人履行债务，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，若张景合不偿还房款101000元，被告苗秀玲仍然应当向原告承担101000元还款责任。至于被告苗秀玲与第三人张景合之间的纠纷不在本案原告所诉范围，根据合同相对性原则，被告苗秀玲可以另案向第三人张景合主张。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人张景合于判决生效后十日内返还原告杨成均房款101000元，被告苗秀玲对此承担连带还款责任。二、被告苗秀玲于判决生效后十日内返还原告杨成均房款20000元并按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付121000元房款利息损失的50%至本判决限定之日（其中10000元自2013年1月12日起计息，111000元自2013年1月31日起计息）。二、驳回原告杨成均其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，原告杨成均负担220元；被告苗秀玲负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长 杜继昌审 判 员 任 超人民陪审员 陈红源二〇一四年七月四日书 记 员 李 明 来源：