（2014）沪一中民二（民）终字第1216号
裁判日期: 2014-07-04
公开日期: 2014-07-26
案件名称
罗整风诉苑畅房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗整风,苑畅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1216号上诉人（原审原告）罗整风。委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人张丽，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苑畅。上诉人罗整风因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人罗整风及其委托代理人张丽、被上诉人苑畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，系争房屋的产权人系苑畅。2013年2月17日，罗整风（乙方）与苑畅（甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方将系争房屋租赁给乙方，出租房屋建筑面积129平方米；甲方应于2013年2月28日之前向乙方交付房屋；房屋租赁期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止；系争房屋月租金为每月人民币（下同）1万元，该房屋租金24个月不变；租金以一个月为一期支付，乙方应于每期首月1日前直接或通过丙方向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%支付逾期违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，甲方收取该保证金后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等费用由乙方承担，物业管理费由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，甲方应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（二）、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；房屋交付时存在缺陷，甲方应自交付日起3日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；甲方不及时履行本合同约定的维修与养护责任，致使该房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任等条款。合同签订后，罗整风交付苑畅租赁保证金2万元，苑畅交付系争房屋。2013年7月3日，罗整风使用空调时发现墙面、地板均渗水，遂短信通知苑畅，要求苑畅尽快修理。第二天，苑畅即派人修复空调。2013年9月8日，罗整风短信提出退房，要求苑畅安排时间交接。2013年9月12日，罗整风再次短信要求于月底前退房。苑畅短信回复罗整风，届时确定具体时间，提前通知其和中介，一起办理交接手续。罗整风于当日回复：双方按合同月底办理，这是双方之间的事情，与中介无关，并重申其定于当月28日下午5点办理交接。2013年9月20日，苑畅接到系争房屋所在地的物业公司电话，提醒苑畅罗整风正在搬家，待苑畅赶到系争房屋，系争房屋内仅剩下一张桌子、一把椅子。2013年9月28日，罗整风、苑畅相约到系争房屋内办理交接，但因为罗整风拒绝苑畅提出的缴纳2013年7-9月物业费及对系争房屋损坏赔偿，故当天双方协商未成。事后，罗整风将钥匙交予上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）；苑畅于几天后从德佑公司处取回钥匙。2013年12月23日，罗整风诉至法院，要求判令：1、解除罗整风、苑畅于2013年2月17日所签订的位于上海市斜土路2601号T1幢G座的房屋租赁合同，苑畅立即返还租赁房屋押金2万元；2、苑畅赔偿因交付存有缺陷的租赁房而造成的损失9，000元。在本案审理过程中，苑畅同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。罗整风确认尚欠2013年7-9月的物业管理费未缴纳，同意在本案结案后缴纳；因系争房屋内空调有问题，苑畅虽已经派人维修，但未修复，故提出提前解除合同，搬离系争房屋；因为提前解除合同，故罗整风在系争房屋内安装宽带无法拆除，罗整风要求赔偿安置费共计450元。苑畅确认：空调已经予以修复，排水管在外并不影响罗整风使用空调，亦不会危及罗整风安全，罗整风提出解除合同不合法。原审认为，罗整风、苑畅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效。在上述合同中，罗整风、苑畅约定了权利义务，因为空调安装不当，罗整风在使用空调时造成地板和墙面渗水，罗整风向苑畅提出维修，苑畅亦及时于第二天派人实施了维修。但2013年9月8日，罗整风突然向苑畅提出提前解除合同。现因苑畅同意罗整风提出的解除《房屋租赁合同》的诉请，故法院对罗整风提出的解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持。关于罗整风诉请苑畅退还保证金一节，因苑畅诉称罗整风物业管理费尚未与苑畅结清，罗整风在承租期间使用不当，造成房屋损坏，现已经书写好起诉状另行起诉要求罗整风赔偿，保证金将用于抵充本合同约定由苑畅承担的费用，故依据合同约定不予以返还，因苑畅的上述请求有合同依据，法院予以准许。关于罗整风诉请赔偿损失9，000元一节，罗整风仅提供宽带安置费损失450元的证据，而罗整风提出提前终止《房屋租赁合同》是认为苑畅提供的系争房屋存在缺陷。但依据合同约定，只有在“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全”情形下，罗整风方可提前提出解除合同。现根据庭审，苑畅已经及时修理了空调故障，而且罗整风并无证据证明系争房屋存在危及罗整风安全的情况，故罗整风要求赔偿9，000元，因无证据佐证及法律依据，法院均无法支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一四年三月十九日作出判决：一、解除罗整风与苑畅于2013年2月17日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回罗整风的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计262.50元，由罗整风负担。判决后，罗整风不服，上诉于本院，诉称：系争房屋存在缺陷，空调漏水、马桶堵塞无法使用。罗整风要求苑畅及时修理，但未完全修复。苑畅提供的房屋不符合合同要求，应当赔偿罗整风的租金损失。目前房屋的破损，并非罗整风使用不当，因此苑畅无权要求罗整风赔偿，没收租赁保证金。罗整风依据合同约定行使合同解除权，因此不存在违约。要求二审法院撤销原判，改判支持罗整风的原审反诉请求。被上诉人苑畅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁合同的解除系基于苑畅同意罗整风要求解除合同的反诉请求。罗整风认为系争房屋存在缺陷，依约其有解除权。本院认为，系争房屋虽有瑕疵，但未达到不能实现租赁目的，危及安全的程度，且苑畅已经及时修理了故障，即使没有达到完美使用的状态，也远未达到双方约定的合同解除条件，因此罗整风主张其具有合同解除权，本院不予采信。罗整风主张在使用过程中的损失，要求苑畅赔偿租金损失9，000元，没有相应的事实依据，本院不予支持。关于系争房屋的租赁保证金的处理。从现有证据材料可以看出，系争房屋的损坏与罗整风未及时处理空调冷凝水有关，因此原审以此判断罗整风在承租期间使用不当，有事实依据，本院予以认可，鉴于罗整风应当承担物业费及解除合同的违约责任，因此对于保证金不予返还。综上所述，上诉人罗整风的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币423.4元，由上诉人罗整风负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 许 京代理审判员 郑岚晞二〇一四年七月四日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自