（2014）浙杭民终字第958号

裁判日期: 2014-07-31

公开日期: 2014-09-22

案件名称

曹联群与浙江商博置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙江商博置业有限公司,曹联群

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2014）浙杭民终字第958号上诉人（原审被告）：浙江商博置业有限公司。法定代表人：王春海。委托代理人：徐巍。被上诉人（原审原告）：曹联群。委托代理人：吴国干。上诉人浙江商博置业有限公司（以下简称商博公司）因与被上诉人曹联群房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第683号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年3月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2011年2月13日，商博公司（出卖人）与王德云（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买出卖人位于杭州市江干区东城印象公寓1幢3单元402室房屋，建筑面积为131.39平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米24225元，总价款为3182923元；买受人于2011年2月13日前一次性付清全部房价款3182923元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物环保、市政等部门根据法律法规的规定采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，最长不超过三个月；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形；对于逾期交房的违约责任，（1）出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。等等。协议签订后，曹联群按约于2011年2月13日之前支付了购房款共计3182923元。2011年12月29日，王德云因病去世。王德云的父亲为王阿土、母亲叫余水英、配偶是曹联群、儿子为王曦，其中王阿土和余水英先于王德云去世。2013年1月31日，经曹联群、王曦申请，浙江省杭州市钱塘公证处制作了公证书一份，载明：继承人曹联群、王曦向本处申请继承被继承人王德云遗留的财产（属于王德云与曹联群的夫妻共同财产）：杭州市江干区东城印象公寓1幢3单元402室房屋中属于被继承人的产权份额，该房屋尚未办出房产证件，已签署商品房买卖合同；现被继承人的配偶曹联群表示要求继承上述属于被继承人王德云的遗产，被继承人的儿子王曦表示自愿放弃该遗产的继承权；等等。2012年12月25日，商博公司给王曦寄发《“东城印象公寓”房屋交付通知书》，载明：按照双方签订的商品房买卖合同，我公司应于2012年12月31日前通知您交房，但基于目前的实际情况，并为进一步提升楼盘品质，公司决定将您购买的商品房由毛坯交付改为精装修交付；精装修标准约为4000元／平方米，我公司将在样板房施工完成后，第一时间通知您签订装修的补充协议，若您不愿意接受由毛坯改为精装修交付的方案，也可以选择按照与我公司签订的《浙江省商品房买卖合同》相关条款的约定执行。曹联群和王曦收到通知后，不接受将房屋改为精装修的方案，并于2013年1月6日催促商博公司交房，表示若逾期超过60天仍未按照合同约定向其交房的，则其将依法解除合同。因商博公司预期未能按约交付房屋，2013年2月21日，曹联群与商博公司解除了上述《浙江省商品房买卖合同》，2013年3月15日，商博公司向曹联群返还了购房款3182923元。2013年5月21日，曹联群向本院起诉，1、请求判令商博公司赔偿曹联群损失483804.3元（从2011年2月13日至2013年3月15日止，共25个月，参照双方间的买卖合同第十条约定，每日按已交付房价款万分之二的标准计算）；2、请求判令商博公司支付逾期交房的（解约）违约金和逾期交付权属证书违约金各31829.23元。原审法院认为，商博公司与王德云签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自义务。王德云去世后，其对上述合同享有的权利和义务由曹联群承受。曹联群与商博公司对《浙江省商品房买卖合同》于2013年2月21日因商博公司预期不能按约交付房屋而解除并无异议，予以确认，商博公司应依法依约承担违约责任。因《浙江省商品房买卖合同》已解除，该合同尚未履行的内容依法应终止履行，曹联群仍根据该合同请求商博公司支付延期办证的违约金没有法律依据，不予支持。对于因商博公司违约给曹联群造成的损失，曹联群并未提供证据加以证明，故曹联群请求商博公司每日按已付房款万分之二计算购房款由商博公司占用期间的损失缺乏依据，但因从2011年2月13日至2013年3月15日，曹联群的购房款3182923元由商博公司占有、使用，曹联群所受的损失至少包括该购房款的存款利息损失，该利息应按中国人民银行发布的两年期整存整取存款利率计算。经计算，购房款3182923元从2011年2月13日至2013年3月15日按中国人民银行发布的两年期整存整取存款利率计算的利息为253062.85元。对于因商博公司延期交房而解除合同，曹联群同时主张解约违约金（已付购房款1%）和赔偿损失（包括购房款利息和其他损失）。违约金包含了对损失的赔偿，当约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求依法予以增加，但二者不能一并主张。经释明后，曹联群仍不愿就上述两项诉讼请求作出选择。为了减少诉累，对曹联群请求赔偿损失的诉讼请求予以支持，对于其再请求支付违约金的诉讼请求不予支持。因此，商博公司应赔偿曹联群损失253062.85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决：一、浙江商博置业有限公司于判决生效后十日内赔偿曹联群损失253062.85元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回曹联群的其他诉讼请求。案件受理费9275元，由曹联群负担人民币4988元，浙江商博置业有限公司负担4287元。宣判后，商博公司不服，向本院提出上诉称：一审法院在适用法条时存在错误。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。在当事人已经取得恢复原状的利益后，应当将当事人因合同实际履行可能获得的利益与其因恢复原状已得到的利益加以比较。如果前者高于后者，则可以认定当事人还有其他损失；如果前者低于或等于后者，则当事人并无损失，自然不能要求赔偿损失。在本案中，商博公司与曹联群解除合同后，商博公司已将购房款3182923元返还曹联群，此为曹联群因恢复原状获得的利益。如果合同正常履行，则曹联群于2012年12月31日应当取得东城印象公寓1-3-402室的房屋。因此，只有当上述房屋的价值高于3182923元时，曹联群才有损失。如果此时房屋已经跌价，则并无损失。一审期间，商博公司曾要求一审法院对房屋价值进行鉴定，未获同意，从而无法判定曹联群因合同正常履行可能获得的利益。在此情况下，一审法院将曹联群房款的存款利息损失作为其损失的内容，有违《合同法》第九十七条的立法本意，是错误的。本次合同解除后，曹联群并无实际损失，对商博公司的过错，应当适用双方关于合同解除后的违约金条款。请求撤销原判，依法改判。被上诉人曹联群辩称：一审判决在基本事实的认定和基本法律依据的适用上是正确的，尽管一审判决未能完全支持曹联群的诉讼请求持一定的保留意见，但总体来说，是事实认定、适用法律正确是正确的。第一，原审在基本事实认定、法律依据的适用上是正确的。商博公司也认可本案应当适用合同法第97条，无非是对该法条，认为一审理解错误，这在上诉状上可以得到明确的印证，商博公司在上诉状中第一页上讲到商博公司认为一审适用法条存在错误，第二页讲到在此情况下，一审将曹联群房款的存款利息损失作为其损失的内容，有违合同法第97条的立法本意，认为是错误的，从该描述看，商博公司认可本案的解决应当适用合同法第97条，在适用法律上，商博公司也是认可这一点的。但是，商博公司不认为本案被上诉人存在损失，这是商博公司对合同法第97条赔偿损失的错误理解。本案的基本事实是商博公司单方违约行为导致曹联群不能完全实现合同目的，因此，根据合同法第94条，曹联群要求解除合同。第二，结合对合同法第97条的理解，一审判决对本案的处理符合合同法的基本法理，也符合最高院公报所确定的裁判规则。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定明确，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同的情况和性质，当事人可以请求恢复原状……，赔偿损失，因此，合同解除、赔偿损失是可以并存的。根据最高院副院长的最高院指导性案例上也谈到此问题，该书中认为，在我国合同法第97条来看，已将合同解除溯及力的决定权赋予了守约方，也就是曹联群，因此，曹联群就合同已经履行的部分，请求商博公司恢复原状，商博公司已经部分恢复原状，即向曹联群返还了购房款本金，但没有完成全部恢复原状的任务。曹联群事实上选择了合同解除有溯及力的解除方式，目的是当事人的关系恢复到合同订立前的状态，因此，赔偿损失、采取补救措施，都是为了实现静态的交易安全，因此，这并不是商博公司所说的赔偿可得利益的损失。就本案来讲，曹联群被迫解除合同以后，在合同法上曹联群有权要求商博公司承担法律责任：包括恢复原状、赔偿损失，就本案来说，采取其他补救措施，也没有其他可采取，只有这两种。这在最高院的指导性案例中也提到，合同解除的法律后果形态，就是赔偿损失、恢复原状。合同中，双方并没有约定说不需要返还利息，根据公平原则，占有资金2年，该利息应一并予以返还，继续占有没有依据，构成不当得利。如果说，商博公司一定要纠结于损失上，那么，本案的利息损失，根据合同法第97条，也可以理解为恢复原状，当然也可以理解为赔偿损失，因为利息也是损失。因此，合同法第97条的恢复原状是基本的法律责任，独立的责任形态。商博公司愿意支付违约金，支付违约金不能替代利息的恢复责任的承担方式，因为支付违约金是违约的法律后果，而利息是合同解除的法律后果，而不是违约责任的直接后果，要求返还购房款以及理应的利息，不是考虑违约，而是考察合同解除的法律后果，因此，在此，曹联群也明确区分。购房款的利息应和购房款适用同一法律原则，根据随原物的原则，购房款利息应和购房款适用同一法律原则。商博公司应予以返还，同时，利息的归属属于货币，应由商博公司一并返还。最高院的相关司法解释也讲到开发商恶意违约的情况，也可以看出利息是独立于违约金的。合同法第113条所讲，赔偿损失应是因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是，在合同解除的情况下，利益损失主要会涉及到几方面：包括信赖利益损失、可得利益损失、返还利益，也类似于恢复原状，信赖利益，信赖合同会正常履行的，因此支付了相应的费用，违约方不履行造成曹联群的费用损失，应属信赖利益损失。在本案中，商博公司坚持认为返还本金就是完成了恢复原状的全部义务，尽管曹联群不赞同，但是，如果作此理解，那么，赔偿损失，商博公司也应按照97条的规定，向曹联群赔偿相应的信赖利益损失，这也是有明确依据的，因此，商博公司对可得利益和信赖利益理解有误。合同法97条的立法目的也是为了保护信赖利益，这一观点在最高院的裁判指引案例中，明确：合同解除导致合同关系消灭，故合同解除的法律后果，不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。因此，本案中，最高院的裁判指引明确了信赖利益的内容，并明确应予以赔偿。尽管违约金，曹联群没有上诉，曹联群保留自己的意见。就本案的处理，一审体现了法律基本公平正义精神，合乎人情法理。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人曹联群在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人商博公司向本院提交了民事判决书、执行裁定书，欲证明与涉案房屋同一地段的2幢1单元702室当时的售价为3424051元，现在的价格仅为253万元，表明该地段的房屋目前的房价是下降的。经质证，被上诉人曹联群认为在本案中，曹联群主张的是信赖利益损失。并且，该房屋系拍卖，拍卖的房屋真实价值是无法体现的。且该证据与本案没有关联性。本院认为曹联群异议成立，上诉人商博公司提交的证据与本案没有关联性，故对该证据不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，曹联群与商博公司对在2013年2月21日因商博公司预期不能按约交付房屋而解除《浙江省商品房买卖合同》均无异议。双方在合同解除后，商博公司虽已于2013年3月15日向曹联群返还了购房款3182923元。但商博公司未赔偿曹联群损失。曹联群要求商博公司赔偿曹联群损失483804.3元（从2011年2月13日至2013年3月15日止，共25个月，参照双方间的买卖合同第十条约定，每日按已交付房价款万分之二的标准计算）和要求商博公司支付逾期交房的（解约）违约金和逾期交付权属证书违约金各31829.23元请求，原审法院认为由于《浙江省商品房买卖合同》已解除，曹联群要求根据合同请求商博公司支付延期办证的违约金没有法律依据，未予支持并无不当。由于曹联群未能提供证据证明因商博公司违约给曹联群造成的损失，对曹联群请求商博公司每日按已付房款万分之二计算损失未予支持亦并无不当。但根据曹联群的购房款3182923元在2011年2月13日至2013年3月15日期间，是由商博公司占有、使用，曹联群所受的损失至少包括该购房款的存款利息损失，该利息按中国人民银行发布的两年期整存整取存款利率计算作为曹联群的损失符合公平原则。故商博公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审法院对商博公司要求对房屋价值进行鉴定，未予同意并无不当，在二审期间，商博公司又提出要求对房屋价值进行鉴定，本院亦不予准许。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9275元，由浙江商博置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　盛　峰代理审判员　　睢晓鹏二〇一四年七月三十一日书　记　员　　项　琳微信公众号“”