（2014）青民一终字第1186号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2014-09-03
案件名称
董天韵与青岛澳华投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛澳华投资发展有限公司,董天韵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第1186号上诉人（原审被告）青岛澳华投资发展有限公司。法定代表人李萌，董事长。委托代理人张泽清。委托代理人谢钰鑫，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）董天韵。委托代理人张向明，山东亚和太律师事务所律师。委托代理人江梦洁，山东亚和太律师事务所律师。上诉人青岛澳华投资发展有限公司（以下简称澳华公司）因与被上诉人董天韵房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人澳华公司的委托代理人张泽清、谢钰鑫，被上诉人董天韵的委托代理人江梦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董天韵在原审中诉称，2010年1月2日，其与澳华公司签订《金街购物广场合同书》一份，购买澳华公司开发的金街购物广场项目地下B二层B×-×号商铺使用权，销售价款总计1287250元。合同约定商铺交付时间为2010年10月1日前。董天韵按照约定支付了全部价款。2011年7月1日，双方就涉案商铺又签订《商铺五年期签约投资经营收益协议书》一份，约定董天韵将商铺交由澳华公司统一经营管理五年，自2012年起，每年10月1日至30日，澳华公司应向董天韵支付收益128725元，五年共计643625元。但澳华公司屡次拖延交付时间，至今未能交付商铺。董天韵有权依法解除双方签订的《销售合同》、《投资经营协议》，并要求澳华公司立即返还收取的全部合同价款，并赔偿经济损失。请求依法判令：一、解除双方签订的金街购物广场B×-×号商铺《金街购物广场合同书》及《商铺五年期签约投资经营收益协议书》；二、澳华公司返还商铺价款1287250元及利息，利息自董天韵付款之日起至澳华公司实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算；三、澳华公司赔偿董天韵投资收益损失643625元；四、诉讼费用由澳华公司承担。澳华公司在原审中辩称，不同意解除《金街购物广场合同书》和《商铺五年期签约投资经营收益协议书》。按照合同第九条约定，因不可抗力或者政府原因，澳华公司不承担违约责任。该项目至今未交付，是因为市南区人防办没有办理相关审批手续；合同第八条仅是约定了商铺预计交付的时间，并没有约定商铺的明确交付时间，不存在澳华公司迟延交付商铺的问题。因金街购物广场至今未开业，不存在所谓的经营收益。原审法院查明，2010年1月2日，董天韵与澳华公司签订《金街购物广场合同书》一份，约定：董天韵向澳华公司购买青岛市东海路人员掩蔽工程即金街购物广场地下负二层B×-×号商铺五十年有偿经营使用权；金街购物广场2010年4月底主体完工，澳华公司于2010年10月1日前将竣工验收合格的五星级装修标准商铺交付原告使用，待澳华公司可以确定准确的交付期限后，正式书面通知董天韵，并以此日期为最终约定交付日期；澳华公司如未按最终约定交付日期将商铺交付董天韵使用，则按同期银行借款利率支付董天韵逾期违约金；但因不可抗力或政府原因导致商铺交付时间延误的，不在此限。2011年7月1日，双方签订《商铺五年期签约投资经营收益协议书》一份，约定：涉案商铺投资经营收益五年期限内，澳华公司以投资经营收益的方式每个经营年度给予董天韵投资经营收益为128725元，五年期投资经营的总金额为643625元。投资经营收益的支付时间为每个经营年度的第一个月，即自2012年起，每年的10月1日至30日。合同签订后，董天韵向澳华公司支付涉案商铺总价款共计1287250元。澳华公司至今未将竣工验收合格的商铺交付给董天韵。董天韵称，董天韵曾向澳华公司主张过交付涉案商铺，但澳华公司以商铺没有通过验收为由拒绝交付，董天韵要求解除涉案商铺相关合同的理由为：澳华公司至今未交付涉案商铺，导致合同目的无法实现。澳华公司称，金街购物广场项目至今未通过验收，市南区人防办系该项目的开发单位，澳华公司系投资单位。市南区人防办因该项目的报批手续不完善，一直在整改，导致该项目未通过人防项目的验收。现该项目的主体工程及装修已经完成，合同约定了因政府原因导致交付延误，不属于澳华公司应承担的违约责任范围；董天韵主张的投资经营收益，合同约定为澳华公司在每个经营年度内支付，因此，金街购物广场开业后澳华公司才可以按照每个经营年度向董天韵支付经营收益。2008年12月5日，青岛东海路至漳州路地下商业街工程（即青岛市东海路人员掩蔽工程）取得青岛市规划局出具的《建设项目选址意见书》，建设单位为青岛市市南区人民政府。金街购物广场为上述工程的南段部分，澳华公司系金街购物广场的投资建设方及经营管理方。澳华公司提交市南区人民政府出具的《关于协调拆除东海路人员掩蔽工程规划范围内违章建筑的请示》、青岛市规划局出具的《关于抓紧办理完善“东海路人员掩蔽工程”相关规划手续的函》、市南区人防办出具的《关于东海路人员掩蔽工程建设有关情况的报告》、青岛市人民防空办公室出具的《关于对市南区人防重点工程安全检查情况的通报》、《关于加快办理东海路人员掩蔽工程建设变更审批手续的通知》、《关于抓紧做好东海路和湛山广场人员掩蔽工程依法整改的函》，证明市南区政府系涉案工程规划审批的建设单位，至今未能拆除东海路口的违章建筑，导致金街购物广场东海路口至今未按照已经批准的设计方案进行建设；并且至今未完成涉案工程的规划审批手续，导致已经建成的金街购物广场商铺至今无法交付，整体项目不能通过验收；东海路人员掩蔽工程经青岛市人防办专题会议讨论批准，由地下一层变更为地下二层，澳华公司已经按照上述通报的要求，于2009年12月29日向市南区人防办提交了施工图纸及施工图纸审查合格书；市南区人防办未按照行政程序报批两层变更设计施工图纸和重新申报开工手续，导致审批手续至今未完成，涉案工程至今不能验收，金街购物广场商铺至今无法交付、商场无法开业。董天韵质证称，澳华公司提交的上述证据不能构成澳华公司据以违约的依据。双方合同中约定的政府原因应为颁布新政策法规、突发政治事件等不能预见、不可避免的情形，澳华公司所列举的上述证据仅为其施工过程中的各种情况，但不能作为其未按期交付商铺的理由；且合同仅约定因不可抗力或政府原因导致延误交付的，澳华公司可以不承担逾期违约责任，并未约定董天韵不可以主张解除合同。澳华公司称，涉案工程现未通过规划审批，市南区人防办正在进行协调，具体的日期无法确定。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，董天韵与澳华公司于2010年1月2日、2011年7月1日签订的《金街购物广场合同书》、《商铺五年期签约投资经营收益协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，上述合同是合法有效的。依据合同约定，金街购物广场应于2010年10月1日前将五星级装修标准商铺交付董天韵使用。原审法院认为，澳华公司与董天韵签订涉案商铺的出售合同，董天韵的主要合同义务为交纳商铺款项，澳华公司的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。董天韵已经按照合同约定履行了交付商铺款的义务，澳华公司亦应完成按期交付商铺的义务。现澳华公司在合同中明确约定了交付日期为2010年10月1日，因此，澳华公司应确保其投资建设的金街购物广场项目在该日期前通过竣工验收并装修完毕，并且，澳华公司应及时提交符合行政审批部门要求的相关材料以确保涉案工程通过竣工验收。现澳华公司将金街购物广场未能竣工验收的责任归结为因相关行政部门的行为所导致，无事实和法律依据，不予采信。另外，澳华公司作为金街购物广场的投资建设方，在项目设计方案发生变更的情况下，应重新设计施工图纸并确保施工图纸符合审批要求，在重新获得审批手续的情况下进行施工建设。但澳华公司在涉案工程原一层设计方案变更为两层后，并且未得到行政主管部门批准的情况下，按照两层的设计方案施工建设，致使涉案工程至今未能获得规划审批手续，涉案商铺未能交付，澳华公司作为涉案工程的实际建设单位，应承担违约责任。综上，澳华公司未按照合同约定将涉案商铺交付给董天韵，应承担相应的违约责任。澳华公司辩称的合同仅是约定了商铺预计交付的时间、并没有约定商铺的明确交付时间、不存在澳华公司迟延交付商铺的问题。原审法院认为，依据合同约定，2010年10月1日前澳华公司将精装修商铺交付董天韵，准确交付日期澳华公司以书面方式通知董天韵。依照上述约定，2010年10月1日应为澳华公司交付商铺的最后期限，澳华公司有权在此期限内选择具体交付日期并书面通知董天韵，但在此期限内，澳华公司并未确保涉案商铺通过竣工验收并符合交付条件，亦未书面通知董天韵交付事宜，澳华公司的答辩意见，于法无据，不予采信。依据合同约定，澳华公司如未在约定交付日期将商铺交付董天韵，澳华公司按同期银行借款利率给予董天韵逾期补偿。综合本案案情，澳华公司应自2010年10月2日起向董天韵支付逾期交付商铺的违约金，至判决生效之日止，以董天韵已经支付的商铺款1287250元为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算。澳华公司称其因政府原因导致交付延误，不属于澳华公司应承担的违约责任范围的答辩意见，无事实和法律依据，不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。澳华公司承认涉案工程现未通过规划审批，具体交付日期无法确定。澳华公司无法履行交付商铺的合同义务，董天韵购买涉案商铺的合同目的无法实现，综上，董天韵要求解除双方就B×-×号商铺于2010年1月2日、2011年7月1日签订的《金街购物广场合同书》及《商铺五年期签约投资经营收益协议书》的请求，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现董天韵、澳华公司之间的合同已经解除，澳华公司应于判决生效之日起10日内返还董天韵已付的商铺款1287250元。依据《商铺五年期签约投资经营收益协议书》约定，涉案商铺投资经营收益五年期限内，澳华公司以投资经营收益的方式每个经营年度给予董天韵投资经营收益128725元。现因金街购物广场至今未开业经营，涉案商铺亦未实际投入使用，并未产生任何的经营收益，在此情况下让澳华公司支付董天韵平经营收益有失公平，因此，董天韵要求澳华公司支付投资经营收益的请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、董天韵与澳华公司就B×-×号商铺于2010年1月2日签订的《金街购物广场合同书》及2011年7月1日签订的《商铺五年期签约投资经营收益协议书》解除；二、澳华公司于判决生效之日起10日内返还董天韵商铺款1287250元；三、澳华公司向董天韵支付逾期交付商铺的违约金，自2010年10月2日起至判决生效之日止，以商铺款1287250元为标准，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回董天韵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19276元，董天韵负担4300元，澳华公司负担15426元。因澳华公司负担部分，董天韵已经预交，澳华公司于判决生效之日起10日内给付董天韵。宣判后，澳华公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、涉案工程系因青岛市市南区人民防空办公室怠于履行职责导致无法验收，并非澳华公司的原因；2、澳华公司与青岛市市南区人民防空办公室因涉案工程合作开发纠纷正在审理过程中，一审法院对本案径行判决属程序错误；3、根据双方合同约定，因政府行为或者不可抗力导致逾期交付，澳华公司不承担违约责任，本案涉案工程系因政府的原因导致未能交付。而且，商铺逾期交付，被上诉人的使用权期限也会顺延，对被上诉人不会造成任何损失。因此原审判决判令解除合同，无法律及事实依据。4、双方在合同中约定的交付时间是预计交付时间，原审判决认定为明确的交付时间，属认定事实错误。被上诉人答辩称，1、逾期交房的原因不属政府原因，原审认定正确；2、本案不符合中止审理的法定情形，原审程序正确。3、合同中明确具体的约定了交付交付时间，不能无条件延后。经审理查明，1、上诉人于2014年6月17日在二审庭审中明确表示不能确认涉案商铺的交付时间。2、二审审理过程中，上诉人提交中止审理申请书，称其与青岛市市南区人民防空办公室针对涉案工程合作开发纠纷正在审理过程中，该案对本案有重大影响，请求本院中止本案的审理。被上诉人称该案审理结果与本案无关，本案不应中止审理。本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：双方合同是否应当解除以及解除后的后果如何处理。上诉人与被上诉人签订《金街购物广场合同书》后，被上诉人已经按照合同约定交付了商铺款，上诉人应当按约及时将商铺交付被上诉人。本案中，上诉人虽称双方合同约定的交付时间系预计交付时间，但自约定的2010年10月1日交付至被上诉人提起本案诉讼，已超过3年多的时间，即使双方约定的是预计交付时间，上诉人在超过该交付时间3年多的时间里不能履行交付义务，且其在二审审理过程中仍然不能确定何时能够履行交付义务，致使被上诉人在交付商铺款后却无法实现合同目的，被上诉人请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以准许。关于合同解除的后果如何处理，本院认为，上诉人在双方的买卖过程中未将商铺交付给被上诉人，现双方合同解除，上诉人应当返还收取的商铺款。另外，无论上诉人应否承担违约责任，均无理由无偿使用被上诉人的商铺款，上诉人应当向被上诉人支付其占有商铺款期间的利息。故原审判令上诉人向被上诉人返还商铺款及支付利息，处理妥当，亦符合公平原则，本院予以维持。上诉人与青岛市市南区人民防空办公室针对涉案工程合作开发纠纷一案的处理结果如何、以及未能交付商铺是否属政府行为导致，不影响上诉人在本案中返还商铺款及支付相应利息的义务，上诉人申请对本案中止审理，本院不予准许。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16385元，由上诉人青岛澳华投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一四年七月三十日书 记 员 胡浩东书 记 员 魏 威 微信公众号“”