（2014）顺民初字第02600号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京嘉浩物业管理有限公司与刘凤琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京嘉浩物业管理有限公司,刘凤琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第02600号原告北京嘉浩物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-158，组织机构代码74260635-1。法定代表人杨康，总经理。委托代理人田洛凡，男，1978年6月18日出生，北京嘉浩物业管理有限公司职员。被告刘凤琴，女，1953年1月4日出生，职业、住址不详。原告北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩物业公司）与被告刘凤琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉浩物业公司之委托代理人田洛凡到庭参加诉讼。被告刘凤琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉浩物业公司诉称：2003年3月，原告受地产开发公司委托，对北京市顺义区美林香槟小镇进行前期物业管理。依据双方协议，物业费标准为每月每平米3.9元，每季度交纳一次。原告一直全面、恰当地履行自己的义务。被告无正当理由一直未缴物业费，截止到2009年12月31日合计欠缴物业费34743.38元。原告认为，被告作为美林香槟小镇业主，有缴纳物业费的义务。现原告向法院起诉，请求判令：1.被告支付2007年1月1日至2008年12月31日期间的物业服务费34743.38元；2.被告承担本案诉讼费用。被告刘凤琴既未做出答辩，亦未参加庭审。经审理查明：刘凤琴系顺义区美林别墅×号楼×的业主，该房屋建筑面积为371.19平方米。北京美林房地产开发有限公司（甲方）与嘉浩物业公司（乙方）于2003年3月26日签订《美林小镇物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对美林小镇实行专业化物业管理。该合同第7条第2款约定：本物业的居住房屋物业管理服务费为3.9元／㎡.月。2009年12月31日，双方签订《关于终止﹤美林小镇物业管理委托合同﹥的协议书》，部分内容为：基于种种原因，嘉浩物业公司已无法为该小区（美林小镇）提供正常的、合格的物业管理服务，故双方同意提前终止合同。诉讼中，嘉浩物业公司提交公证书2份，证明其分别于2010年2月及2012年2月以在涉诉小区公告栏张贴公告的方式向刘凤琴主张权利。庭审中，嘉浩物业公司称涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，其未与刘凤琴签订书面的物业服务合同。庭审中，嘉浩物业公司称在其提供物业服务期间，涉诉小区存在业主违法改扩建侵占小区公共绿地的情况，并称其对此进行了管理，但业主不听其劝阻。上述事实，有本院庭审笔录、《美林小镇物业管理委托合同》、《关于终止﹤美林小镇物业管理委托合同﹥的协议书》、公证书等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘凤琴经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。嘉浩物业公司为涉诉的北京市顺义区美林小镇小区提供物业管理服务，本院予以确认。虽嘉浩物业公司与刘凤琴之间未签订书面的物业服务合同，但嘉浩物业公司对刘凤琴居住的小区提供了实际的物业管理服务，刘凤琴在客观上已经享受了物业服务。依照法律规定，嘉浩物业公司与刘凤琴之间建立事实物业服务合同关系，刘凤琴应当及时交纳物业服务费，故嘉浩物业公司要求刘凤琴给付其2007年1月1日至2008年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《关于终止﹤美林小镇物业管理委托合同﹥的协议书》载明的内容及嘉浩物业公司的自认，可以看出嘉浩物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，故根据其服务质量本院依法酌减刘凤琴应当交纳的物业服务费数额，对嘉浩物业公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、被告刘凤琴于本判决生效之日起七日内给付原告北京嘉浩物业管理有限公司二○○七年一月一日至二○○八年十二月三十一日期间的物业服务费二万七千七百九十五元；二、驳回原告北京嘉浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百六十八元，由原告北京嘉浩物业管理有限公司负担一百七十三元（已交纳），由被告刘凤琴负担四百九十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益代理审判员 于泽军人民陪审员 周启祥二〇一四年七月三十日书 记 员 幸 江 来自