（2013）昆张民初字第0321号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2014-12-30
案件名称
姜成东与李正华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜成东,李正华,昆山市千灯法律服务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆张民初字第0321号原告姜成东。委托代理人陆振华，江苏蓝之天律师服务所律师。被告李正华。第三人昆山市千灯法律服务所，证号：21XXXXX92。负责人王爱芳，该所主任。委托代理人王爱芳。原告姜成东与被告李正华、第三人昆山市千灯法律服务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月12日、2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告姜成东委托代理人陆振华、第三人昆山市千灯法律服务所委托代理人王爱芳到庭参加庭审，被告李正华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜成东诉称：2012年12月，原告经房屋中介公司介绍与被告李正华相识，被告自称有意将位于昆山市张浦镇XX家园XXX-XXXX室房屋及XXX号车库转让，并承诺自己系唯一产权人，后经详谈，双方最终就购买事宜达成一致意见，当时考虑到该房系拆迁房屋，为保证交易的安全，双方一致同意至第三人处做见证，2013年1月1日，原被告在第三人的见证下正式签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告上述房屋，总价为人民币370000元，合同签订后先支付定金150000元，余款220000元原告分期支付。合同签订当日，原告即将首期150000元支付被告，另向第三人交付了法律见证费1100元。2013年1月中旬，原告获悉该套房屋并非如被告所述其为唯一产权人，其母亲也为共有人，且未经其同意，更为甚者，该房早在原告之前被告已转让予他人，被告根本无权再处分该房屋，被告隐瞒事实，一房两卖，合同已无法履行，理应解除，被告应退还原告房款并承担损害赔偿，第三人作为专业法律服务机构，未经严格审查义务，对无效法律行为进行见证，理应对原告的损失承担赔偿责任，故向法院提起诉讼，请求：1、解除原被告双方所签订的《房屋买卖合同》，被告退还原告已付房款人民币150000元；2、要求被告赔偿原告违约金74000元，见证费1100元，合计75100元；3、要求第三人对上述两项诉讼请求承担补充赔偿责任；4、诉讼费由被告承担。被告李正华未作答辩。第三人辩称，在2013年1月1日上午10：57原被告及祥泰房地产经纪有限公司来第三人处做见证时，合同上的名字已签好，中介的章也已盖好，该合同已生效。第三人再三问被告安置协议书上李荣生及妻子情况，被告说父母全部死亡、妹妹已出嫁，第三人在原被告及中介强力要求下，针对合同的签字属实、真实意思的表示做了见证。第三人在得知被告一房二卖后，多次与被告母亲、宜佳乐房产协调此事，并非始终对此事推脱，第三人已尽到了责任，不应承担赔偿责任。经审理查明：2011年9月17日，昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）与李荣生（乙方）签订张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、（表二），约定对李荣生、陆梅花所有的XXX村X组，房屋总面积317.8平方米进行拆迁，房屋补偿金486701元，住宅安置地点为XX家园施工编号：E-X号楼XXXX室（面积126.38㎡）、E-X号楼E区XXX号车库；A-XX号楼XXXX室（面积93.23㎡）、A-XX号楼XXX号车库；A-XX号楼XXX室（面积82.33㎡）、A-XX号楼XXX号车库；A-XX号楼XXX室（面积82.33㎡）、A-XX号楼XXX号车库，乙方应付房款701616元，甲乙方实行产权交换，乙方应支付房款114915元。李正华代李荣生在乙方处签字。另查明：2012年12月，被告（甲方）与原告姜成东（乙方）在昆山祥泰房地产经纪有限公司（丙方）签订《祥泰房地产买卖合同》一份，约定甲方将坐落在昆山市张浦镇XX家园AXX-XXXX室及XXX车库以370000元卖给原告，双方约定付款方式：第一期房款于2013年1月1日付款150000元，第二期房款于2013年3月支付30000元，第三期拿钥匙支付140000元，第四期双方过户付款50000元。约定如甲方悔约，按定金的双倍赔偿。合同第六条约定，甲乙双方中若有一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。双方于2013年1月1日到昆山市千灯法律服务所进行见证，该所出具（2013）昆千法服字1001号《见证书》一份，注明：“申请人：李正华、郑成东，申请人于2013年1月1日向本所申请办理前面的《房屋买卖合同》见证。经查，当事人具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。申请人在协议中约定是当事人的意思表示自愿、真实。依据以上事实，申请人李正华、姜成东于2013年1月1日在昆山市千灯法律服务所签订了前面的协议，当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上当事人的签字属实”。见证书附有原被告的身份证、户口薄、被告与前妻离婚之民事调解书、房屋动迁补偿协议书、房屋动迁安置协议书、房屋买卖合同、收条等材料。当日，原告向被告支付了150000元购房款，支付了1100元的见证费、3200元的中介费。另查明，2012年4月5日，陆梅花、李正华、胡兴竹（甲方）通过昆山市宜家乐房产中介服务有限公司将以上诉争房产以340000元的价格出售给案外人秦建平（乙方），并于2014年4月1日办理了交房手续，截止当日，秦建平已支付了300000元房款。现由于被告下落不明，同时涉案房屋已一房二卖，合同无法履行，故原告遂诉诸本院。以上事实由以上事实由房屋动迁补偿协议书（表一）、（表二）、见证书、收据、本院（2012）昆张民初字第0065号民事调解书、收条、本院依法调查证据、调查笔录以及当事人陈述予以证实。本院认为：原、被告所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方均应恪守协议之约定。原告姜成东已按照协议约定支付被告李正华购房款150000元，被告李正华应该积极筹备按照协议约定配合原告办理房屋的产权变更登记。现涉案房屋已在原告之前出售给案外人并办理了交房手续，原被告之间的买卖合同已无法履行，故本合同应当解除，被告李正华应退还购房款并承担相应的违约责任，故原告要求被告退还购房款150000元并承担总房款20%的违约责任的诉讼请求本院予以支持。被告李正华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩与质证的权利。基层法律服务所是依法设立的法律服务组织，是依靠特殊技能向社会提供法律服务的组织，其对当事人所委托的事项负有特别注意的义务，在本案中，第三人在对买卖合同的见证过程中，未查明该房屋的全部共有人，亦未要求共有人亲自到场签名，仅根据被告李正华的陈述即出具了见证书，仅从形式上审查意思表示自愿真实、签字真实是任何一个普通正常人都能完成的，原告也没有必要专门委托法律服务所见证并支付见证费用。因此第三人在见证过程中，没有以正常的业务水平和细心程度执业，未尽到合理的注意义务，故其见证行为存在一定的过错，并与原告财产损害之间存在一定的因果关系，应承担相应的民事责任。考虑到法律服务所仅仅见证了原被告已签订合同的意思表示自愿真实，签字真实，其见证行为并非必然导致原告财产损失，合同的解除是由于被告一房二卖造成，故不能认定第三人的见证行为与被告的行为共同造成了原告的财产损失，故酌定第三人应退还1100元见证费并承担对原告所付购房款150000元被告不能清偿的部分承担10%的补充赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜成东与被告李正华签订的《祥泰房地产买卖合同》。二、被告李正华于本判决生效之日起十日内返还原告姜成东购房款150000元；三、被告李正华于本判决生效之日起十日内支付原告姜成东违约金74000元；四、第三人昆山市千灯法律服务所退还原告姜成东1100元，并对上述第二项被告不能清偿的部分承担10%的补充赔偿责任。五、驳回原告姜成东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4994元，公告费990元，合计5984元，由被告李正华负担。该款项原告姜成东已预交，本院不再退还，被告在履行上述判决时一并支付原告。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 杨建勇人民陪审员 徐明芳人民陪审员 盛永林二〇一四年七月三十日书 记 员 陆翔宇﹤附相关法律条文﹥《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”