（2014）五法民二初字第114号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2015-08-20
案件名称
原告张德勇诉被告王家信、马莲英房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德勇,王家信,马莲英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十八条第一款
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第114号原告（反诉被告）：张德勇，男，汉族，1971年11月5日出生，云南省玉溪市人。委托代理人：刘佳、曹云磊，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王家信，男，回族，1928年3月30日出生，云南省个旧市人。被告（反诉原告）：马莲英，女，回族，1941年11月30日出生，云南省个旧市人。委托代理人：单德岗，男，汉族，1971年10月20日出生，云南省宣威市人，系曲靖商会法律顾问，特别授权代理。原告张德勇诉被告王家信、马莲英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，被告王家信、马莲英于2014年4月15日提起反诉并经本院受理，本院依法组成合议庭于2014年5月30日公开开庭合并进行了审理。原告张德勇及其委托代理人曹云磊，被告王家信、马莲英的委托代理人单德岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张德勇起诉称：原告与两被告于2013年11月23日在昆明市共同签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定由原告购买两被告共同共有的位于昆明市顺城街顺城豪庭顺康阁X层X号房屋（产权证号：**），该房屋建筑面积166.69㎡。合同约定的房屋成交价格为2150000元（大写：人民币贰佰壹拾伍万元整）。付款方式为银行按揭贷款，合同约定双方应于2013年12月25日16：00前办理房产过户手续，中介服务费43000元（大写：人民币肆万叁仟元整）由原告向第三人支付。合同签订后，原告于签约当日按照约定向两被告支付了购房定金40000元（大写：人民币肆万元整），后于2013年11月25日又向两被告支付了购房定金40000元（大写：人民币肆万元整）。2013年12月25日，原告带齐首付款到房管局等待两被告共同办理过户手续时，两被告拒不到场办理过户手续。此后，原告又多次与两被告协商办理过户事宜，同时中介昆明新亚房地产经纪有限公司也多次出面协调要求两被告尽快与原告办理房屋过户手续，但两被告均不予配合办理。两被告的这种行为已严重违反了合同约定，致使原告的合同目的不能实现，且给原告造成巨大损失，带来诸多不便，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令解除原告与两被告于2013年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求判令两被告向原告双倍返还定金160000元；3、请求判令两被告承担本案的诉讼费、律师费7700元等实现债权的费用。庭审中，原告张德勇陈述起诉后被告王家信、马莲英已退还定金80000元，现还需返还80000元。被告（反诉原告）王家信、马莲英答辩并反诉称：1、原告的起诉不属实，请求法庭依法驳回原告对两被告的起诉。合同约定2013年签订合同当日应当由原告支付两被告8万元，2013年11月25日支付的不是定金而是购房款；2、双方签订首付款的约定，原告应在2013年12月25日前向两被告支付首付款，但原告至今未向两被告支付首付款25万元，已构成违约行为；3、原告向两被告支付4万元定金后，两被告已经履行了相关的义务，但原告一直未向银行申请办理贷款手续；4、根据二手房交易的流程，也根据交易习惯和公平原则，应当由原告先到银行申请办理贷款手续，那么原告没有到银行办理贷款手续就要求被告过户，缺乏事实和法律依据。综上所述违反合同的是原告，而非两被告，应该由原告承担购房款20%的违约金，同意解除合同并请求法庭依法驳回原告的其他诉请。关于反诉部分，两反诉人与被反诉人2013年11月23日签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定，两反诉人以2150000元人民币的价格将位于昆明市顺城街顺城豪庭顺康阁X层X号房屋出售给被反诉人，签订合同时，被反诉人支付定金80000元给两反诉人；被反诉人须在2013年12月25日之前支付290000元首付款给两反诉人；两反诉人在2013年12月25日16时前办理房屋产权过户手续，同时约定如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房屋价20%的违约金。该合同签订之日被反诉人支付了40000元定金给两反诉人，两反诉人在收取定金后也积极准备协助被反诉人办理相关手续，履行两反诉人应尽到之义务，并将《房屋产权证》、《房屋土地证》、《房屋产权共有权证》交给了中介方昆明新亚房地产经纪有限公司，目的是为了让被反诉人及时到银行办理申请贷款手续。但由于被反诉人之原因导致房屋过户手续迟迟不能办理。在2013年12月25日之后，两反诉人一直催告被反诉人履行首付款的支付义务及向银行办理申请贷款手续，但反诉人一直未向两反诉人支付首付款，也未向银行办理申请贷款手续。之后两反诉人接到贵院邮寄的民事起诉状及其他法律文书，这让两反诉人非常气愤和无奈，被反诉人不仅不履行290000元的首付款支付义务，甚至竟以两反诉人2013年12月25日没有到场办理过户手续为由到贵院恶意起诉要求解除《房屋买卖居间合同》，并要求两反诉人向被反诉人双倍返还定金160000元及承担律师费、诉讼费等。按合同约定，被反诉人向两反诉人支付首付款290000元应在2013年12月25日之前，但当时被反诉人并未履行该首付款的支付义务，且被反诉人也未向银行申请办理贷款手续，直接导致两反诉人无法按时将房屋过户。因此并非两反诉人不愿办理产权过户，被反诉人逾期支付首付款达几个月以上，属合同约定的根本违约行为。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉要求：1、判令解除两反诉人与被反诉人于2013年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令两反诉人支付违约金430000元；3、判令两被反诉人承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）张德勇针对反诉答辩称：1、反诉被告张德勇已严格按照房屋买卖合同的约定履行了买受人的义务，没有违约行为。张德勇在合同约定的办理房产过户日（2013年12月25日）已经按照合同约定准备好首付款并到达新亚地产（该案诉争房屋的中介方）处，等待反诉原告到场后共同去房管局办理产权过户手续。张德勇已经履行了合同约定的义务，不存在任何违约行为。2、反诉原告存在严重违约行为。首先，反诉原告在房屋买卖合同约定的过户日并没有准备任何过户所需材料，也未到达约定地点与反诉被告张德勇办理过户相关手续。其次，因反诉原告没有在约定的过户日与反诉被告张德勇办理过户手续，反诉被告事后多次与反诉原告协商处理，但反诉原告以身体不好、不方便办理以及要求提高首付款比例等各种理由拒绝按照合同约定办理房屋过户手续。综上所述，反诉原告以上的严重违约行为直接导致了本案房屋买卖合同无法履行，给反诉被告造成了巨大的经济损失，反诉原告应当向反诉被告承担赔偿责任。综上所述，反诉原告的反诉请求既无事实依据也无法律依据，恳请法院予以驳回。本案在审理过程中，反诉被告张德勇向本院陈述同意解除合同，请求驳回其他反诉请求。原告（反诉被告）张德勇针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：1、张德勇与王家信、马莲英以及昆明新亚房地产经纪有限公司2013年11月23日签订的《房产买卖居间合同》一份。证明张德勇与王家信、马莲英之间存在真实的房屋买卖关系，合同约定的成交价为2150000元，定金80000元，过户时间为2013年12月25日16：00之前；购买房屋的中介服务费为43000元。2、定金收条两份。证明张德勇分别于2013年11月23日、25日按照买卖合同约定向王家信、马莲英支付了共计80000元的定金。3、交通银行零售客户交易明细清单一份；4、张德勇为办理银行按揭贷款费用的收条一份。证明张德勇为保证双方买卖合同的履行，已经提前在2014年1月14日为办理银行按揭贷款支付了140000元的费用。5、张德勇发给马莲英的短信一份；6、张德勇与王家信、马莲英儿子王伟之间的短信三份；7、张德勇与王家信、马莲英女儿王丽之间的短信两份；8、中介业务经理王燚发给马莲英的短信一份；9、中介业务经理王燚与王家信、马莲英女儿王丽、儿子王伟之间的通话录音光盘一盘；10、中国工商银行昆明凤凰新村支行账户历史明细单一份。证明张德勇已经按照合同约定履行了相关义务，张德勇不存在违约行为；被告方曾明确表示房子不想买了，并主动向张德勇退还部分定金，因被告的违约情形直接导致双方买卖合同无法履行。11、证人王燚的证言。证明张德勇已经按照买卖合同约定履行了相关义务，王家信、马莲英不按照买卖合同约定收款及办理相关产权变更手续的事实，两被告的女儿曾明确表示不想卖涉案房屋的事实。经质证，被告王家信、马莲英对原告张德勇提交的证据1、2、3、10的真实性予以认可，对证据4、5、6、7、8、9、11的真实性不予认可。被告（反诉原告）王家信、马莲英针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：1、身份证复印件、户口证明。证明王家信、马莲英的主体资格。2、房产买卖居间合同。证明张德勇只是在2013年11月23日向王家信、马莲英支付定金40000元，而未按照合同约定在2013年11月23日支付定金80000元，以及未按合同约定在2013年12月25日前向王家信、马莲英支付首付款290000元，从而证实张德勇未履行定金的支付义务及未履行首付款支付义务，属合同约定的根本违约。3、收据。证明王家信、马莲英在收取张德勇40000元定金后也积极准备协助张德勇办理相关手续，履行义务，将房屋《产权证》、房屋《土地证》等交给中介方昆明新亚房地产经纪有限公司，让张德勇及时到银行办理申请贷款手续。4、放款协议。证明按该协议约定并根据二手房交易贷款流程，在办理房屋过户手续前，应由张德勇向银行申请办理贷款手续。5、理财金账户历史明细清单。证明张德勇未按照合同约定在2013年12月25日前向王家信、马莲英支付购房首付款290000元，因张德勇的违约行为导致王家信、马莲英在合同无法履行的情况下，于2014年3月8日、3月12日两次将购房定金40000元和购房款40000元从中国工商银行昆明凤凰新村支行转账退还给张德勇。经质证，原告张德勇对被告王家信、马莲英提交的所有证据的真实性予以认可。本院认为，原告张德勇提交的证据1、2、3、10，被告王家信、马莲英庭审中对其真实性均予认可，本院依法予以采纳。关于原告张德勇提交的证据4，被告王家信、马莲英对其真实性不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，同时该证据与证据3相互印证，故本院予以采纳。关于原告张德勇提交的证据4、5、6、7、8、9，该六份证据系原告单方面制作，又无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。关于证人王燚的证言，该证据与原告提交的证据相吻合，被告王家信、马莲英对其真实性不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，故本院予以采纳。原告张德勇对被告王家信、马莲英提交的所有证据的真实性予以认可，本院依法予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年11月23日，王家信、马莲英和张德勇通过昆明新亚房地产经纪有限公司居间介绍签订一份《房产买卖居间合同》。合同约定王家信、马莲英将坐落于昆明市顺城街顺城豪庭顺康阁X层X号的房屋（产权证号：**）按现状出售给张德勇，房屋面积166.69㎡，房屋成交价格为2150000元。签订合同时，王家信、马莲英自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由昆明新亚房地产经纪有限公司代为保管，同时张德勇交付购房定金80000元。合同还约定在2013年12月25日之前，张德勇将首付款290000元交给王家信、马莲英，剩余房款1860000由张德勇银行贷款支付给王家信、马莲英。王家信、马莲英与张德勇约定于2013年12月25日16：00前办理房屋产权证过户手续。合同另约定，除不可抗力因素外，双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。张德勇不能按期向王家信、马莲英付清房款，王家信、马莲英不按期向张德勇交付房屋，双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日166元作为补偿，超过15日则视为重大违约，按合同第九条第一款约定处理。合同第十二条补充条款④中约定，签订合同时张德勇支付王家信、马莲英定金40000元，张德勇剩下40000元定金在2013年11月25日之前交给王家信、马莲英。房子定金已被王家信、马莲英带走。根据昆明新亚房地产经纪有限公司出具的收条，王家信、马莲英按照合同约定将房屋产权证、房屋土地证和房屋产权共有权证交由昆明新亚房地产经纪有限公司保管。2014年1月14日昆明新亚房地产经纪有限公司的工作人员王燚向张德勇出具的《收条》中载明，收到张德勇交来的购买顺城豪庭顺康阁X房过户贷款费用壹拾肆万元整，意向金收据壹张（收据编号：0030797）。还查明，王家信、马莲英分别于2013年11月23日、2013年11月25日分别收到张德勇购买顺城豪庭顺康阁X层X号房屋的定金40000元整，共计80000元整。2014年2月27日原告张德勇向本院提起诉讼，2014年3月8日王家信、马莲英通过银行转账的方式退还张德勇50000元，2013年3月12日王家信、马莲英通过银行转账的方式退还张德勇30000元。另外，庭审中证人王燚向本院陈述称合同有交付首付款的日期，但到合同交付日期后王家信、马莲英没有来履行合同，后多次催促王家信、马莲英来履行合同，但王家信、马莲英以种种借口不来履行合同。本院认为，原告（反诉被告）张德勇与被告（反诉原告）王家信、马莲英均同意解除双方于2013年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》，本院对此予以确认。关于原告张德勇的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中合同未能继续履行系因为被告不协助原告办理过户手续，被告的行为已构成违约。故对原告张德勇要求被告王家信、马莲英双倍返还定金的诉请依法予以支持。鉴于被告王家信、马莲英已在诉讼过程中向原告张德勇返还定金人民币8万元，本院确定由被告王家信、马莲英向原告张德勇返还定金人民币8万元。另外，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本诉原告张德勇并未向本院提交确实充分的证据证明律师费等实现债权的费用及具体数额，对此应由张德勇承担举证不能的证明责任，故本院对于本诉原告张德勇要求王家信、马莲英承担除诉讼费外的实现债权的费用的诉讼请求不予支持。关于反诉原告王家信、马莲英的反诉请求。本院认为，本案中反诉原告王家信、马莲英并未向法庭提交确实充分的证据证明反诉被告张德勇存在违约行为，对此应由王家信、马莲英承担举证不能的证明责任。故本院对于反诉原告王家信、马莲英要求反诉被告张德勇承担违约金430000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张德勇与被告（反诉原告）王家信、马莲英于2013年11月23日签订的《房产买卖居间合同》。二、被告王家信、马莲英在本判决生效后十日内返还原告张德勇定金人民币80000元。三、驳回原告张德勇的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王家信、马莲英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3500元，由被告王家信、马莲英承担人民币3500元；反诉案件受理费人民币3800元，由反诉原告王家信、马莲英承担人民币3800元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 杨 锦代理审判员 徐 嘉人民陪审员 段 萍二〇一四年七月三十日书 记 员 赵云莉 关注公众号“”