（2014）润民初字第538号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2014-12-26
案件名称
张恩六、苑素芳与江苏金銮房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判��书
法院
镇江市润州区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2014）润民初字第538号原告张恩六。原告苑素芳。两原告共同委托代理人李德昌。被告江苏金銮房地产投资开发有限公司，住所地：镇江市某某路100号明珠大厦820室。法定代表人程长仁，该公司董事长。委托代理人陈世斌、葛晓博，上海中申律师事务所律师。原告张恩六、苑素芳与被告江苏金銮房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜薇薇独任审理，公开开庭进行了审理。原告张恩六、苑素芳共同委托代理人李德昌、被告江苏金銮房地产投资开发有限公司委托代理人葛晓博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恩六、苑素芳诉称：原告与被告于2009年7月18日签订了《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于某路与某某路交汇处定名为“某某园”的第8栋1605室商品房一套总价款为75万元。被告违反合同约定，擅自更改设计图纸，未完成验收合格，采取虚假手段骗取了《备案表》，缺少消防电梯，消防验收不合格，不能完成交付。原告2010年7月曾诉至法院，被告已承担了2010年1月至6月的违约金（（2010）润民初字第843号民事调解书），现再次起诉，请求判令被告：1、承担违约金123750元（2010年7月至2011年12月）；2、限期履行交付房屋的义务；3、赔偿空中花园设置的损失5000元。被告江苏金銮房地产投资开发有限公司辩称：争议建筑取得竣工备案表，原告诉请无事实及法律依据。原告未提交证据证明争议标的建筑存在空中花园设计，也未证明诉称空中花园的现状，此项诉求无法律及事实依据。另外，原告诉请已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明：原、被告于2009年签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告建设的某某园8幢1605室商品房，建筑面积96.74平方米、公摊面积23.65平方米，价款为411865元，阁楼价款为338135元，总价款75万元。交付期限为2009年12月31日，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金等。协议签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告未能按约定的期限交付商品房。2010年4月13日，某市建��工程质量监督站组织建设、设计、监理、施工单位对某某园6号、7号、8号住宅楼工程进行竣工验收，认为竣工验收条件基本具备，验收程序基本符合要求，执行标准满足强制性标准及规范要求，同意参建各方对该工程的竣工验收意见。2010年4月16日，该站发布关于某某园6号、7号、8号楼竣工验收有关情况的通告，监督意见认为6号、7号楼存在部分质量问题，同意边整改，边移交；8号楼存在消防电梯、地面高低差不符合规范要求等问题，必须整改到位后才能移交。2010年7月5日，8号楼电梯经整改后，某省特种设备安全监督检验研究院出具电梯整机验收检验报告。2010年7月12日，被告向某市建设工程质量监督站提交整改报告。2010年7月26日，经某市建设工程质量监督站监督，某某园8号楼工程竣工验收备案（其中主体结构于2009年1月9日经建设、设计、监理、施工四方验收并经���站监督）。原告张恩六曾向本院起诉被告要求被告支付逾期交房违约金40500元。2010年8月16日，经本院组织调解，双方达成调解协议：一、被告承担违约金32400元，于2010年9月20日前给付两原告。二、如被告不能按期给付，两原告可按诉请40500元申请执行。2011年7月，原告以75万的总价款为计税金额向镇江市地方税务局缴纳了房屋买卖的契税并且领取了该房屋的产权证。产权证载明房屋17层建筑面积为96.3平方米，阁楼面积110.36平方米。另查明，2011年7月5日，供水部门首次抄表显示，原告所购房屋2011年5、6两个月发生用水量4吨，并且之后连续抄表，2011年11月、2012年3月、7月、9月、2013年1月、3月、7月、11月、2014年1月、5月、7月均抄得用水量。2014年2月，供电部门首次抄表显示，原告所购房屋2013年12月、2014年1月两个月发生用电量212度。2013年2��3月份，原告诉至本院要求被告承担违约金123750元（2010年7月至2011年12月）、履行房屋交付义务、赔偿空中花园设置的损失5000元。因故本案于2014年5月立案。审理中，原告认为其在2013年10月份取得房屋，但未提交相关证据。被告辩称已通知原告收房，原告未前来办理交接手续，亦无证据证明。原告提交2014年5月6日某市公安消防支队某大队出具的关于“某某园小区6-8#楼存在消防安全隐患”举报核查情况的报告复印件以及某质量技术监督局某分局的公告复印件，证明6-8#楼消防严重不合格以及电梯超期未检，存在安全隐患。被告认为报告中所指的消防以及电梯问题是维修与保养问题，并非建设问题。原告提交网上消防备案信息复印件，认为按照程序性规定，被告必须要重新申请消防备案情况，但被告没有申请。原告提交某某园8#楼建设工程质量监督档案复印件等，对测绘��果表以及消防电梯的整改提出质疑。原告提交网上搜索、复制的相关报道及相关人员讲话，证明更改图纸导致公摊面积增加、空中花园2户变3户的事实。被告提交房屋交接单复印件证明某某园小区6、7、8号楼的大部分业主已经在2010年4月19日、20日、28日前来办理的交接手续，原告未办理交接手续并非被告原因造成。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同一份、产权证一份、（2010）润民初字第843号民事调解书一份、关于“某某园小区6-8#楼存在消防安全隐患”举报核查情况的报告复印件一份、某质量技术监督局某分局的公告复印件一份、某某园8#楼建设工程质量监督档案复印件一份、被告提供的房屋交接单复印件一份、本院依法调取的（2013）润民初字第211号民事判决书一份、本院立案庭出具的情况说明、某省电力公司某供电公司核查票、某市自来水公司营���分公司出具的用水情况表以及原、被告的陈述予以证实。本院认为：原、被告于2009年签订商品房买卖合同、合同约定交付期限为2009年12月31日、被告逾期交付房屋、某某园8号楼工程于2010年7月26日竣工验收备案的事实清楚。关于原告实际占有房屋的时间，原告自称是2013年10月份，无证据证明。被告辩称被告已通知原告收房，原告未前来办理交接手续，亦无证据证明。综合本案具体情况及原告所购房屋2011年5、6两个月发生用水量4吨以及之后的连续用水情况、2013年12月、2014年1两个月发生用电量212度的事实，酌情认定在2011年5月底前原告已实际占有该房屋。原告曾起诉要求逾期交房违约金40500元，根据合同约定的违约金按照每日万分之三的计算标准以及总价款75万元，可以推算40500元应当是逾期180天（2010年1月到2010年6月）的违约金。现原告要求被告承担违约金的诉讼请求，依法应予支持，但违约金的计算期限为自2010年7月1日至2011年5月31日，具体数额为75万元×万分之三∕天×335天＝75375元。原告已于2013年2、3月份向法院起诉，并未超过诉讼时效。原告提交的某某园8#楼建设工程质量监督档案复印件、网上搜索、复制的相关报道及相关人员讲话以及被告提交房屋交接单复印件真实性均无法确认，且不能达到证明目的，本院均不予采信。原告要求被告限期整改安全隐患，履行房屋交付义务的诉讼请求，根据相关法律的规定对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，且某某园8号楼工程已于2010年7月26日竣工验收备案，原告已实际占有该房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于空中花园的诉请，原告未提交相关证据证实，本院不予认可。至于原告提交的某市公安消防支队某大队出具关于“某某园小区6-8#楼存在消防��全隐患”举报核查情况的报告以及某质量技术监督局某分局的公告，认为消防严重不合格，电梯超期未检，存在安全隐患问题，属于后期的维护和管理问题，不属本案商品房预售合同纠纷的处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏金銮房地产投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张恩六、苑素芳违约金75375元。二、驳回原告张恩六、苑素芳的其他诉讼请求。案件受理费2776元减半收取1388元，由原告张恩六、苑素芳负担543元，被告江苏金銮房地产投资开发有限公司负担845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 杜薇薇二〇一四年七月三十日书记员 王 媛附：上诉须知一份 微信公众号“”