（2014）济民一终字第313号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2014-08-20
案件名称
王凤英与济南市物业综合服务公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王凤英,济南市物业综合服务公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一终字第313号上诉人（原审被告）王凤英，女，1961年5月3日出生，汉族，济南市纺针织品公司退休职工，住济南市。委托代理人宋俊山（系王凤英之夫），男，1957年7月10日出生，汉族，济南交电家电总公司下岗职工。被上诉人（原审原告）济南市物业综合服务公司，住所地济南市。法定代表人韩志宏，总经理。委托代理人张泽军，山东舜达律师事务所律师。上诉人王凤英因与被上诉人济南市物业综合服务公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人王凤英的委托代理人宋俊山，被上诉人济南市物业综合服务公司的委托代理人张泽军到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原审法院认定：2006年11月2日，济南市物业综合服务公司（甲方）与王凤英（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定由济南市物业综合服务公司对王凤英居住的某小区提供前期物业管理服务；该协议第五条约定：“……（二）物业管理费暂时按建筑面积每月每平方米人民币1.00元的标准向业主收取（最终以市政府价格主管部门核准的标准为准）多退少补。（三）乙方交纳费用期限：从办理入住手续起按季（半年、年）开始向甲方交纳物业服务费……”。王凤英系某小区业主，于2006年11月2日办理了入住手续，其所居住的房屋建筑面积为129.15平方米，自2008年6月至2010年2月期间，共计21个月未交纳物业服务费，累计欠交物业费2712.15元（1元×129.15平方米×21个月＝2712.15元）。另查明，济南市物业综合服务公司已于2010年3月正式撤离了涉案小区。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。济南市物业综合服务公司与王凤英签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在济南市物业综合服务公司依约提供了物业服务的情况下，王凤英自2008年6月至2010年2月未向济南市物业综合服务公司交纳物业费，已构成违约，济南市物业综合服务公司要求王凤英补交2008年6月至2010年2月的物业费2712.15元，理由正当，合法有据，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告王凤英于判决生效之日起10日内支付原告济南市物业综合服务公司2008年6月至2010年2月的物业费2712.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王凤英负担。上诉人王凤英不服原审判决上诉称：一、原审中，王凤英委托其夫宋俊山出庭参与诉讼，宋俊山虽未带王凤英的授权委托书及户口本、结婚证等相关证件，但已向法庭说明，并陈述了未缴纳物业费的原因，但原审判决书中却没有述及，系有意偏袒对方；二、济南市物业综合服务公司收取了物业费但没有提供相应的物业服务，违约在先。双方签订的前期物业管理服务协议不是长期的，王凤英有权终止此协议的续签。根据双方曾达成的口头协议，王凤英不再缴纳物业服务费或已缴纳的物业服务费按5折计算，服务年限顺延一年半。因此，王凤英不应交纳后期的物业费，即使缴纳也只需交纳济南市物业综合服务公司撤离该小区前共计半年的物业费（0.5×129×6=387元），但济南市物业综合服务公司没有收取，是其自动放弃权利，与王凤英无关；三、济南市物业综合服务公司物业服务不到位，构成违约，应部分退还王凤英已交纳的物业费，赔偿因服务不到位给王凤英造成的伤害和因参加诉讼而造成的误工费，并由济南市物业综合服务公司负担案件受理费。被上诉人济南市物业综合服务公司答辩称，原审判决符合事实和法律规定，并不存在错误。王凤英与济南市物业综合服务公司之间存在物业服务管理协议，济南市物业综合服务公司按照协议为该小区业主提供了物业服务，王凤英主张双方之间不存在任何关系没有依据。请求二审法院依法维持原审判决，驳回王凤英的上诉请求。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：原审法院经合法传唤，王凤英无正当理由，未出庭答辩，其夫宋俊山虽然到庭，但是未提交王凤英的授权委托书和证明双方关系的相关证据，故原审法院依法作出缺席判决，判决书中未述及宋俊山的陈述并无不当。王凤英主张其与济南市物业综合服务公司签订的物业服务合同已经终止，济南市物业综合服务公司认可王凤英不再缴纳物业服务费或已缴纳的物业服务费按5折计算，服务年限顺延一年半，但未提供有效证据证实，济南市物业综合服务公司对此亦不予认可，本院不予采信。王凤英主张济南市物业综合服务公司提供的物业服务不到位，违约在先，亦未提供证据证实，本院不予采信。王凤英与济南市物业综合服务公司于2006年11月2日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在济南市物业综合服务公司依约提供了物业服务的情况下，王凤英未交纳2008年6月至2010年2月期间的物业服务费，已构成违约，王凤英依法应当向济南市物业综合服务公司补交该期间的物业服务费。王凤英在原审期间未提起要求济南市物业综合服务公司承担因物业服务不到位，应部分退还已交纳的物业费、赔偿损失和因参加诉讼而造成误工费的反诉，故本院对其请求，不予处理。综上，王凤英的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建军审 判 员 翟 勇代理审判员 何菊红二〇一四年七月三十日书 记 员 白 雪 关注公众号“”