（2014）潍民一终字第802号
裁判日期: 2014-07-30
公开日期: 2014-10-09
案件名称
临朐县城关街道张家亭子村民委员会与高恒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高恒,临朐县城关街道张家亭子村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍民一终字第802号上诉人（原审被告）高恒。委托代理人张连兵，山东惠诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）临朐县城关街道张家亭子村民委员会。法定代表人王宗秀，村主任。委托代理人魏潇汉。上诉人高恒因与被上诉人临朐县城关街道张家亭子村民委员会（以下简称张家亭子村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临朐县人民法院（2013）临民初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高恒及其委托代理人张连兵，被上诉人张家亭子村委的委托代理人魏潇汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2006年2月，张家亭子村委将村南综合农贸市场的房屋分别出租。2月28日，张家亭子村委与高恒签订房屋租赁协议一份，高恒承租了该农贸市场西边平房中的一间，租赁期限自2006年3月1日至2008年2月28日；租赁费7200元，签订协议时一次性交清；协议对双方的其他权利义务亦作出约定，但未约定合同期满后的处理方案。协议签订后，高恒即向张家亭子村委交纳了租赁费7200元，张家亭子村委亦向高恒交付了租赁房屋。合同到期后，高恒仍继续使用该房屋，但未交纳租赁费，双方亦未重新签订租赁合同。上述事实，有租赁协议及当事人的陈述等予以认定。原审法院认为，张家亭子村委与高恒之间的租赁关系合法有效。高恒在租赁期满后并未将争议房屋返还张家亭子村委，而是继续占有使用租赁房屋，在此期间张家亭子村委并未提出异议，因此双方间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故张家亭子村委要求高恒支付租赁费的主张应予支持。按双方协议约定的标准，自2008年3月1日至2014年2月1日，高恒应支付的租赁费为21300元，现张家亭子村委仅主张17400元，是对自己权利的处分，依法应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百六十三条之规定，判决如下：高恒支付张家亭子村委租赁费17400元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费235元，由高恒负担。宣判后，高恒不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，证据不足，判决错误。2005年5月份，因村内房地产开发需占用上诉人等人的口粮田，而上诉人不同意占用，当时的村主任王玉海及城关街道包村干部郭宝军到上诉人家做工作，二人代表村委及镇政府同意并答应给上诉人二间沿街房以解决上诉人因失地而谋生的生活来源。上诉人交纳了二间沿街房的费用12000元，被上诉人只兑现了一间沿街房（即双方签订的所谓“房屋租赁协议”的一间，当时上诉人认为村委让其在一张纸上签了字，拿了钥匙，交上12000元，是取得该沿街房的所有权，并不是租赁关系，因此对被上诉人提出的租赁之说有异议），另一间无法兑现，被上诉人同意以后的费用上诉人不再交纳，以弥补缺少一间沿街房的损失。事实上被上诉人也是这么做的，即在上诉人交纳了一间沿街房费用以后的几年里，被上诉人从未向上诉人讨要过任何费用，直到2013年4月份村委换届，新上任的村干部对前任的承诺或协议全部予以否认。上诉人认为，村委会作为群众性自治组织，其作出的承诺或协议，不得因法定代表人的变更而更改，对属于其村的无收入来源的上诉人提起诉讼，实属不该。原审中上诉人提供的时任村主任王玉海的书面证言能够证实上诉人主张；原审法院对另一名证人即城关街道包村干部郭宝军进行的调查，亦印证该上诉人所说的事实。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人张家亭子村委辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明，高恒向张家亭子村委交纳了12000元租赁费，后村委又退给高恒租赁费4800元，高恒实际交纳租赁费7200元。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点问题为就涉案房屋上诉人与被上诉人之间的法律关系如何认定，即双方当事人之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系。被上诉人主张双方系房屋租赁合同关系，提供了房屋租赁协议，上诉人对该房屋租赁协议上签名的真实性予以认可，但对内容不予认可，因上诉人未提供反驳证据推翻该租赁协议，且上诉人提供的收款收据上亦载明其交纳的系租赁费，原审认定双方之间系房屋租赁合同关系，具有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人提供的王玉海的书面证言，因证人王玉海未出庭接受质询，被上诉人不予认可，对其证言本院不予采纳；且王玉海出具的书面证言中亦未明确说明双方系房屋买卖合同关系，故上诉人关于双方系房屋买卖合同关系的主张，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由上诉人高恒负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾桂秀审 判 员 杨景达代理审判员 贾元胜二〇一四年七月三十日书 记 员 王 新 关注公众号“”