（2013）深中法房终字第2760号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-08-20
案件名称
深圳市大贸股份有限公司与张笑雪商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市大贸股份有限公司,张笑雪
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2760号上诉人（原审被告）：深圳市大贸股份有限公司（以下简称大贸公司）。法定代表人：梁仲滔，董事长。委托代理人：苏茂先、苏戚萍，均为广东贤耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张笑雪，女，汉族，1972年11月20日出生。委托代理人：周艳，广东君言律师事务所律师。上诉人大贸公司与被上诉人张笑雪因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张笑雪起诉请求：1、大贸公司按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，对十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产与对十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产进行施工直至达到交付标准；2、大贸公司按照上述合同约定对上述两套房产地下室落地窗推拉门隔音玻璃进行施工及安装；3、大贸公司支付十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产逾期交房违约金453340.8元（从2010年7月1日起起算暂计算至2013年3月31日，以后的违约金继续计算直至交房之日止）；4、大贸公司支付十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产逾期交房违约金426867.3元（从2010年7月1日起起算暂计算至2013年3月31日，以后的违约金继续计算直至交房之日止）；5、大贸公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2009年6月18日、2009年7月1日，张笑雪、大贸公司分别签订了编号为深（龙）网预买字（2009）第14091号、深（龙）网预买字（2009）第15609号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：张笑雪向大贸公司购买大贸公司开发建设的位于深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产和十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产；建筑面积分别为280.81平方米、265.78平方米；总金额分别为7741282元、7538321元，由张笑雪通过银行按揭贷款方式支付；大贸公司应于2010年6月30日前将涉案房产交付给张笑雪；大贸公司向张笑雪交付时，应发出《入伙通知书》；张笑雪对大贸公司所交付的涉案房产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对大贸公司交付的涉案房产的钥匙出具收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据；大贸公司书面通知张笑雪入伙后，张笑雪经验收同意收楼的，涉案房产的交付时间为大贸公司交付涉案房产的钥匙之日；大贸公司通知张笑雪入伙后，张笑雪无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，涉案房产的交付时间为大贸公司《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；张笑雪收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房产；张笑雪认为涉案房产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，大贸公司接到张笑雪异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复和处理的，视为张笑雪异议事实成立，涉案房产视为未交付；大贸公司如未在本合同约定的交付期限内将涉案房产交付张笑雪，逾期超过90日的，张笑雪有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；张笑雪解除合同的，大贸公司应当配合张笑雪办理解除合同的相关手续，并自涉案房产主管部门解除《合同》备案登记之日起10日内不计利息退还全部已付购房款，同时按涉案房产总价款的5%向张笑雪支付违约金；张笑雪要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，大贸公司按政府部门规定的指导租金标准向张笑雪支付违约金。涉案合同签订后，张笑雪依约向大贸公司支付了购房款。大贸公司于2010年6月25日向张笑雪邮寄送达了《入伙通知书》等材料，通知张笑雪于2010年6月30日前办理入伙手续并从2010年7月1日起缴纳涉案房产的物业管理费。2010年6月30日，张笑雪按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，并在验收后填写了《十二橡树庄园（二期）房产遗留项目整改保修记录表》。张笑雪关于十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产的验收意见为：1、入户门口墙角泥土下沉，室内交楼标准不是“毛坯房”，腻子面参考103A意见；2、一楼前后花园土方没有整平，端头花园没有贯通后花园；3、上下楼梯踏步不一样高低，步厅上二楼最下阶钢筋外露，露台地面要抹平；4、三楼入书房门开的太小了；5、四楼楼梯间有两个小破洞，四楼小套房有一根钢筋露出来（阳台上），另有两个瓦片破了更换；6、地下室挖平土方；7、地下室横梁下方墙面沉降，地下室墙上有水印；8、没试排水；9、二楼靠阳台防水；10、水电表未抄。张笑雪关于十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产的验收意见为：1、花园说好是端口房贯通（前后贯通）花园，现在没了，要改好（一楼花园）；2、房屋腻子面抹平（合同约定），现为毛坯房，要改好（全部）；3、花园未铺好，有多处漏洞，排水井盖破损；4、阳台地面不平，阳台内墙有多处大窟窿（一、二、三楼）；5、阳台内墙清洗（全部），阳台窗旁边的框架下方钢筋外露（基本都有）；6、给水管铺设不平（一、二、三楼），二楼楼梯有个大窟窿；7、二楼线管外露，并破损（客房）；8、三楼书房门太小；9、三楼楼面地面斜坡（二楼也是）；10、未通水，无法验排水，未通电，未验电；11、靠阳台的内墙面有多处水印，下雨后渗入，靠阳台的内墙要做防水；12、未抄水、电表；13、楼梯踏步高度不一样。因张笑雪、大贸公司一直未能就涉案房产的验收、整改、交付等问题达成合意，张笑雪遂于2013年3月26日诉至原审法院，提出上列诉讼请求。2013年4月8日，因十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产竣工的套内建筑面积比约定的套内建筑面积增加了4.21平方米、十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产竣工的套内建筑面积比约定的套内建筑面积增加了2.64平方米，张笑雪分别向大贸公司补缴了118817元、76296元的面积差额购房款。大贸公司称张笑雪补缴面积差额购房款的行为证明了张笑雪对交付的涉案房产无异议。张笑雪对此不予认可，称张笑雪、大贸公司约定涉案房产是按套计算房价，大贸公司原同意免予收取涉案房产的面积差额购房款，但因张笑雪就本案提起诉讼，故大贸公司再次要求张笑雪支付该款项，张笑雪补缴该款项的行为不能视为张笑雪认可大贸公司已交付房产。大贸公司提交了一份原审法院作出的（2013）深龙法布民初字第147号民事判决书，称该判决书判决张笑雪应当向涉案房产的物业管理单位深圳市美丽物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费内容可以证明大贸公司已经按照约定向张笑雪交付了涉案房产。经原审法院核实，该判决书未生效，张笑雪不服该判决已上诉至深圳市中级人民法院，二审正在审理过程中，且该判决未确认大贸公司交付涉案房产的行为。根据2010年、2011年、2012年和2013年深圳市龙岗区公布的房屋租赁指导租金标准，坂田街道区域内别墅的指导租金分别为40元／月·平方米、50元／月·平方米、50元／月·平方米和50元／月·平方米。原审法院认为，张笑雪、大贸公司签订的编号为深（龙）网预买字（2009）第14091号、深（龙）网预买字（2009）第15609号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，属有效合同，双方应按合同的约定全面履行合同义务。张笑雪虽于2010年6月30日与大贸公司办理了涉案房产的入伙手续，签收了涉案房产的钥匙，亦未在验房时填写《收楼意见书》，但是张笑雪在大贸公司提供的《十二橡树庄园（二期）房产遗留项目整改保修记录表》中提出涉案房产仍需要整改的房屋腻子面不平等问题的行为，已足以表明张笑雪对大贸公司交付的涉案房产存在异议。按照涉案合同的约定，大贸公司应在30日内亦即2010年7月对张笑雪提出的异议部分作出书面答复和处理意见，而逾期不予答复和处理的，视为张笑雪异议事实成立，涉案房产视为未交付。大贸公司既未提交证据证明其已在涉案合同约定的期限内对张笑雪提出的异议部分作出了书面答复和处理意见，亦未提交证据证明大贸公司针对张笑雪提出的异议部分已对涉案房产进行整改完毕，对此，大贸公司应当承担举证不能的责任，涉案房产在2010年6月30日视为未交付。张笑雪于2013年4月8日与大贸公司达成了涉案房产面积差协议，向大贸公司支付了面积差额购房款的行为，不能视为是张笑雪认可大贸公司交付涉案房产的行为，而应当视为张笑雪继续履行涉案合同的行为。故，张笑雪要求大贸公司按政府部门规定的指导租金标准向张笑雪支付涉案房产逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。该逾期交房违约金的计算方式为：自2010年7月1日起，以房产的实际建筑面积【十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产为285.02平方米（280.81＋4.21）、十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产为268.42平方米（265.78＋2.64）】为基数，按深圳市龙岗区房屋租赁指导租金标准（2010年为40元／月·平方米，2011年、2012年和2013年为50元／月·平方米，2014年及之后的按当年公布标准为准），计算至大贸公司实际交付涉案房产之日止。根据我国法律的相关规定及张笑雪、大贸公司双方的合同约定，大贸公司理应向张笑雪交付符合标准和条件、无质量瑕疵的涉案房产。因大贸公司至今未向张笑雪交付涉案房产，张笑雪要求大贸公司按照双方的约定，对涉案房产进行施工直至达到交付标准，对涉案房产地下室落地窗推拉门隔音玻璃进行施工及安装的两项诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决：一、大贸公司应于本判决生效之日起5日内向张笑雪支付逾期交房违约金【自2010年7月1日起，以房产的实际建筑面积（十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼4层复式XX号房产为285.02平方米、十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼3层复式XXa号房产为268.42平方米）为基数，按深圳市龙岗区房屋租赁指导租金标准（2010年为40元／月·平方米，2011年、2012年和2013年为50元／月·平方米，2014年及之后的按当年公布标准为准），计算至大贸公司实际交付涉案房产之日止】；二、驳回张笑雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案诉讼费6301元（此款张笑雪已预交），由大贸公司承担。上诉人大贸公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深龙法布民初字第715号民事判决，驳回张笑雪的诉讼请求。2、上诉费用由张笑雪承担。事实和理由：一、大贸公司事实上早已将涉案房产交付给张笑雪，一审判决仅以大贸公司未对张笑雪于《房屋遗留项目整改保修记录表》中提出的异议作出书面答复和处理意见，即认定为张笑雪异议成立、涉案房产未交付给张笑雪，明显与事实相违背。1、张笑雪未在《收楼意见书》中填写意见表示拒绝收楼，且于2010年6月30日受领了涉案房产的钥匙亦无归还的意思表示。而涉案房产在2010年6月30日前已经竣工验收合格，该房产已达到交付使用的标准，已符合政府部门的相关规定。2、张笑雪在《房屋遗留项目整改保修记录表》中提出的书面异议中，除交付房屋需进行腻子面抹平的问题以外，其他均为非主体结构的房屋质量瑕疵问题，应属于房屋保修范围的问题，诸如“书房门开的太小”、“楼梯间有两个小破洞”等，纯属其个人吹毛求疵，即使涉案房产的某些细节未能尽善尽美，上述非主体结构的质量瑕疵并不影响张笑雪对涉案房产进行装修、居住，不能作为张笑雪拒绝收楼的理由。3、从张笑雪提交的证据11、12（录像证据）中，可以看出涉案房产当时已完成腻子面抹平的工作。也就是说，截止至证据11、12的录像时间（即2010年12月4日），涉案房产己事实上符合买卖合同约定的交付标准，因此大贸公司交付涉案房产的时间不迟于2010年12月4日。4、虽然大贸公司未提供书面证据证明对张笑雪在《房屋遗留项目整改保修记录表》提出的异议作出答复和处理，然而从张笑雪提交的各项录音录像证据中，可以直接证明张笑雪已收到大贸公司对其提出的异议作出的口头答复，并在实际行动上对其提出的异议问题进行了处理。5、有关大贸公司已交付涉案房产的具体事实和理由，可参考一审阶段提交的《代理词》，此处不再重复。大贸公司认为，涉案房产是否交付，不应以购房者张笑雪的主观意志为转移。本案中，涉案房产己竣工验收合格、张笑雪已领取钥匙且无归还的意思表示，在涉案房产已符合买卖合同约定的交付标准时，即可认定房产已完成交付。倘若购房者张笑雪此时仍以各种不合理理由拒绝收楼，应认定购房者张笑雪的理由不成立，不影响涉案房产已交付的事实。然而，一审法院仅以大贸公司未在形式上书面答复和处理张笑雪提出的房屋保修问题的异议为由，即认定涉案房产至今仍未交付，理由过于单薄、牵强，也违背了“以事实为依据”的基本原则。二、张笑雪虽口头上称涉案房产未交付，但在主观上和行为上表明其已接收该房产，并以该房产主人的身份自居。1、根据大贸公司一审提交的证据7，张笑雪于2010年11月3日向涉案房产的物业管理处发函表达了装修的意愿，并要求物业管理处协助将树木往后迁移；张笑雪提交的证据8（2010年8月15日的录音证据）中，张笑雪已明确与施工队签订了关于涉案房产花园的施工合同；以上证据都证明了张笑雪已接收涉案房产并已开始进行房屋装修。2、根据张笑雪一审提交的证据29（即报警回执），张笑雪在发现有第三方进入涉案房产，即认为该第三方侵犯了其财产所有权并立即报警，这也证明了当时张笑雪已在主观上和行为上承认涉案房产为其所有物，其已在事实上接收了涉案房产。三、大贸公司提交的房产面积差协议，是为了证明大贸公司一直就涉案房产存在面积差异应补交房款之事宜与张笑雪交涉，而张笑雪为拒绝补交购房款，在涉案房产早已符合合同约定的情况下，一直对涉案房产的装修等提出诸多无理要求。一审判决提出，大贸公司于2013年4月8日与张笑雪达成的涉案房产面积差协议不作为房产交付的理由，而大贸公司提交该证据的目的是为了证明双方一直以来并非就房产交付的问题进行协商，而是就房产存在面积差异须补交购房款而进行谈判，从张笑雪提交的视频和音频证据可以看出，大贸公司和张笑雪之间主要系就补交购房款事宜进行协商。张笑雪为了达到拒交面积差异购房款的目的，在涉案房产早已符合合同约定的情况下，一直对涉案房产的装修等提出诸多无理要求。截止至大贸公司与张笑雪就面积差补缴购房款之事宜达成协议时止，张笑雪己拖欠应补交的购房款将近3年之久，该证据从侧面反映了张笑雪对大贸公司的故意刁难。此外，大贸公司与张笑雪就涉案房产问题的协商过程，张笑雪都在未告知大贸公司、未经大贸公司同意的情况下偷偷录制，从视频音频证据中可以看出，张笑雪自己刻意陈述并且刻意引导大贸公司派出的协商人员陈述不符合事实的言论。四、一审判决认定的迟延交付房产的租金补偿标准过高，适用法律有误。根据大贸公司与张笑雪签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定（见合同第5页），涉案房地产的用途为“住宅”而并非“别墅”，因此，即使大贸公司存在迟延交付房产的行为，也应按照“住宅”的指导租金标准对张笑雪进行补偿。按照深圳市龙岗区房屋租赁指导租金标准，住宅的租金标准如下：2010年为13元／月．平方米，2011年为15元／月．平方米，2012年和2013年为18元／月．平方米。综上所述，一审判决认定事实不清、判决依据不足，适用法律有误，恳请二审法院在依法查明案件事实的基础上，支持大贸公司的上诉请求。二审庭审中，大贸公司补充事实和理由称：一、大贸公司已经按照约定交付了涉案房产，根据张笑雪提供的证据，涉及房屋交付的条款主要体现在《深圳市房地产买卖合同》第9、10、11、18条，其中第9条第1款就明确交付的实体条件是大贸公司取得法律法规规定的工程竣工验收合格证明文件，该实体条件根据一审查明的事实，大贸公司是具备的，因此有关第9、10、11条交付的条件大贸公司都是具备的，后来大贸公司的附件五第7条将合同附件三也作为合同的交付条件，而附件三讲到的是主要合同条款第18条有关装置装饰装修，该条的第1款就明确了交付标准就是主要装修标准，而不是有点瑕疵就不具备条件，因此在附件五第7条就明确对上述条款进行了约定和补充，其中第4项就明确了对于在入伙验收过程中发现的非主体结构的房屋质量瑕疵是不作为不具备验收条件的，而只是作为项目的保修义务（第4条倒数第2行），而一审提供的证据证明涉案房屋并不存在主体的问题，从张笑雪入场装修以及取得了相关的房产证件可以得到证明，因此涉案房屋的交付已经具备了合同约定的条件。二、张笑雪也已经实际上接收了该房屋。根据查明的事实，张笑雪在2010年6月30日收取了大贸公司的交楼钥匙，虽然在同一天提出了相关的一些意见，但是在2010年7月份还支付了物业管理费，并且进行入场装修，因此其收受钥匙、缴纳2010年7月份管理费及入场装修的行为就已经表明张笑雪所称的不具备交付条件仅仅是装修部分的部分瑕疵，因此它是属于一种保修义务，而非房屋交房条件。三、一审有关的赔付标准是错误的。根据大贸公司提供的2012、2013年龙岗区租赁指导租金标准，涉案房屋位于布龙路，整个布龙路并没有别墅的指导租金标准，也就说明了该房屋政府并没有将其界定为别墅，而仅仅是普通住宅，因此一审以别墅的赔付标准也是错误的。而且张笑雪对仅仅是部分装修的问题，张笑雪本身可以自行采取措施，但是张笑雪无限的让损失扩大，该损失的扩大是由张笑雪造成的，因此对这部分的损失应当由张笑雪自行承担，并且涉案房屋的钥匙掌握在张笑雪手里，张笑雪已经成为了涉案房屋的实际控制人，张笑雪才有能力和条件对部分装修不符合标准的瑕疵进行修复，但是张笑雪至今为止未向法院提交有关装修标准是否存在瑕疵的相关权威部门的鉴定意见，其所提供的证据仅仅是自我陈述或者是对涉案房屋的表面的拍照，不具备相应的科学的意见。综上所述，大贸公司的上诉请求合理，请求驳回张笑雪的诉讼请求。被上诉人张笑雪口头答辩称：一、大贸公司实际上并没有将收楼意见书给张笑雪，当张笑雪在2010年6月30日去拿钥匙验收房屋的时候，张笑雪检查之后是不同意收楼的，大贸公司就给了张笑雪两张整改意见表，该证据在一审已经提交，张笑雪将验房意见全部在收楼意见中体现，该记录表当时大贸公司的验房员、客服助理及张笑雪均签字确认。关于大贸公司代理人说的装修不符合权威部门的鉴定意见，当时张笑雪提出意见时，大贸公司的那些验房人员和物业管理人员以及当时验房的客服均在场，都是签收了验房意见的。2、张笑雪在保修记录表提出了书面异议，书面异议上涉案房产的交付条件均与买卖合同约定的交付标准不符，买卖合同约定的是清水房交房，天花、内墙等要腻子面抹平，但实际验房时均未达到这些交付标准，所以张笑雪提出的记录表上的这些异议并不是一些质量瑕疵问题，而是与交付标准不符。二、大贸公司与张笑雪签订买卖合同时，大贸公司口头答应张笑雪为涉案房产地下室土方挖土，填平，前后花园进行贯通，张笑雪在2010年6月30日验房时发现大贸公司均未实施这些工程，所以张笑雪就与大贸公司谈判协商如何处理，当时大贸公司答应继续为张笑雪进行地下室和花园的施工，但是要求张笑雪向物业管理处发函允许进行施工，施工工人才能进场，所以张笑雪才按照大贸公司的要求发函给管理处，实际上大贸公司也为张笑雪地下室进行了施工，费用也由大贸公司承担。三、关于大贸公司提及的报警回执，这是张笑雪与涉案房产的开发商有一个物业纠纷，该物业纠纷是判决张笑雪要承担物业管理费，判决之后张笑雪就前往涉案房产管理处去协商处理这个事情，就发现涉案房产内有人施工，当时张笑雪问施工工人是谁派来的，施工工人不回答，张笑雪就电话给管理处，管理处的经理来了，他说也不知道工人是谁派来施工的，这个时候张笑雪才报警，报警后警察在现场询问了施工工人，施工工人才承认他是开发商派来施工的，这个是证明大贸公司是一直在为涉案房产进行达到交付标准的施工。四、涉案房产的面积补差问题，大贸公司原是一直答应张笑雪不需要补房产面积差额，但是因为张笑雪起诉大贸公司之后，大贸公司反悔，想用如张笑雪不交面积补差额的款项就以此解除买卖合同，实际上张笑雪是要求继续履行合同的，所以张笑雪才缴纳了这些房产面积的差额。五、关于租金标准的问题。1、大贸公司在销售涉案房产时在售楼处、网络、报纸、各大宣传途径均以涉案房产是别墅进行销售，实际上大贸公司也是以别墅的价格出售。2、大贸公司在一审时提供了一份（2013）深龙法布民初字第147号民事判决书，第4页清楚的表述如下“2009年6月18日张笑雪签署一份临时管理规约，约定…联排别墅是5.5元／月／平方米收取”，实际上物业管理公司与张笑雪的物业纠纷诉求也是按照联排别墅的物业管理费进行起诉的，所以是大贸公司自己认为涉案房产是联排别墅。六、大贸公司认为张笑雪交了物业管理费，领取钥匙，就认可是张笑雪接收房产，实际上按照大贸公司的入伙指引，张笑雪只有先领取物业资料，缴纳物业管理费之后才能领取钥匙，进行验房，张笑雪是验房之后才发现交付的楼房与买卖合同不符。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院另查明以下事实：（一）张笑雪于2010年6月30日已就涉案两房产向深圳美丽物业管理有限公司支付2010年7月的物业管理费用合计3044.75元；（二）张笑雪于2010年8月18日就涉案两套房产与案外人欧XX签订《室内土方挖运协议》，约定将涉案房产地下室及车库内土方委托给明月施工队挖运施工；（三）张笑雪于2010年11月3日向管理处发函，内容为“本人为C3-X及C3-XA业主。近期内我们想将自己所购房屋进行整修，包括地下室下挖及后花园整修。届时施工时将会在后围墙搭棚架建防护网。由于后墙外种植的一些树木靠墙太近，唯恐工人施工中误将这些树木破坏，因此，恳请贵处协助暂将这些树木后迁3米外，以避免绿化破坏。此致管理处，不便之处尚请见谅”；（四）涉案房产十二橡树庄园（二期）C组团C3号楼复式XX号房于2013年4月24日转移登记于张笑雪名下，XXa号房于2013年4月17日转移登记于张笑雪名下。本院认为，张笑雪与大贸公司就涉案两房产签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。大贸公司于2010年6月25日向张笑雪邮寄《入伙通知书》告知其办理收楼入伙手续。张笑雪于2010年6月30日对涉案房产进行验收并在《房产遗留项目整改保修记录表》中提出多项异议。虽然大贸公司未在合同约定的期限内对张笑雪提出的异议进行书面答复，但张笑雪于验房当日即已支付了涉案房产7月份的物业管理费用，并随后与案外人就涉案房产签订施工协议并就房屋整修问题向管理处发函，已经以事实行为对涉案房产予以接收，且已实际过户。原审法院认定涉案房产尚未交付不当，本院予以纠正。涉案房产已经竣工验收合格，若确实存在《房产遗留项目整改保修记录表》中提及的问题，且该类问题确实尚未得到解决，张笑雪应当通过向大贸公司主张履行保修义务加以解决，而非在三年之后仍然宣称房产尚未交付。根据上述事实，张笑雪在已经实际接收涉案房产的情况下，无权向大贸公司主张延期交房违约金。原审判决驳回张笑雪关于大贸公司按照合同约定对涉案两房产进行施工直至达到交付标准和大贸公司按照合同约定对涉案两房产地下室落地窗推拉门隔音玻璃进行施工及安装的诉讼请求，张笑雪未就此提出上诉，视为对该判项的认可，本院不作处理。综上，上诉人大贸公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决查明事实不清，实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第715号民事判决；二、驳回被上诉人张笑雪的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费人民币19731元，由被上诉人张笑雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一四年七月三日书 记 员 李开宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”