（2014）绍柯民初字第787号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-09-19
案件名称
浙江远东新聚酯有限公司与王月忠、许星良等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江远东新聚酯有限公司,王月忠,许星良,吴建校
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍柯民初字第787号原告：浙江远东新聚酯有限公司。法定代表人：周吉元。委托代理人：王贤。委托代理人：俞剑龙。被告：王月忠。被告：许星良。被告：吴建校。上述三被告的共同委托代理人：孔天熹、陈慧红。原告浙江远东新聚酯有限公司诉被告王月忠、许星良、吴建校租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与人民陪审员黄志新、朱先淼组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告浙江远东新聚酯有限公司的委托代理人王贤、俞剑龙，被告王月忠、许星良、吴建校的共同委托代理人孔天熹到庭参加诉讼。本案现���审理终结。原告浙江远东新聚酯有限公司诉称：原、被告于2009年7月20日订立了1份《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于绍兴市柯桥区柯东高新技术园区的仓库、停车场及空余场地，租赁期为1年，年租金为660000元，合同中还对其他权利义务作了明确约定。上述合同租赁期届满后，被告仍继续使用租赁物。原告多次要求被告返还租赁物，但被告均借故退诿。迄今，被告除付清截止2013年10月31日止的租金，尚欠原告2013年11月1日起的租赁物占有使用费。原告认为，涉案租赁合同为无效合同。基于此，原告提起本案诉讼，并明确诉讼请求为：一、要求被告立即将涉案租赁物（包括目前被告占有的场地）腾空并返还给原告；二、要求被告向原告支付自2013年11月1日起至第一项诉求设定的义务履行完毕之日止按每日1808元标准计算的占有使用费。被告王月忠、许星良、吴建校共同辩称：原告受绍兴县远东房地产开发有限公司的委托对登记于后者名下的相关土地进行管理，包括对外进行出租，其授权内容违反法律规定。原、被告签订租赁合同属实，其租赁标的物实为一块场地，合同约定的所谓仓库只有四堵墙，没有屋顶，而且合同约定的12000平方米的停车场也没有实际交付三被告使用。被告在承租期间经原告同意，在承租的场地上建造临时建筑，并分割另行出租。综上，涉案租赁合同应为无效合同，原告主体不适格，请求驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。对于在租赁期间因建造临时建筑等而产生的相关经济损失，原告应依法承担赔偿责任，被告对此将以另诉的方式寻求解决。原告浙江远东新聚酯有限公司为证明自己主张的事实，提供以下证据：1、租赁合同1份，用以证明原、被告订立租赁合同并约定各自权利义务的事实。2、短��内容摘要、通信客户详单，用以证明原告以手机短信的方式要求被告腾退租赁物的事实。3、现场照片，用以证明原告以张贴通知的方式，要求被告腾退租赁物的事实。4、赵永兴出具的情况说明，用以证明原告自2013年11月始多次要求被告腾退租赁物的事实。5、土地使用权证、建设用地规划许可证、绍兴县远东房地产开发有限公司出具的情况说明，用以证明包括涉案租赁物在内的相关土地的使用权人为绍兴县远东房地产开发有限公司，原告要求被告腾退租赁物具有合法的依据。6、绍兴市柯桥街道办事处出具的情况说明，用以证明涉案租赁物中的地上建筑均属于违章建筑的事实。被告质证认为，证据1真实性无异议，但该合同存在无效情形，而且原告未将合同约定的租赁物全部交付被告使用；证据2、3、4的三性均有异议；证据5真实性无异议，但说明绍兴县远东房地产开发有限公司与原告间是委托关系，该委托行为及内容违法，原告的主体不适格；证据6真实性无异议，但房屋是否为违章建筑，应由房管部门出具证明，故该证据与本案不具有关联性。本院认证认为：证据1内容真实，与本案具有关联，对其证明力予以认定；证据2不能直接证明原告主张的待证事实，本院对其证明力不予认定；证据3，结合当事人的陈述，可以证明原告在本案起诉前多次要求被告腾退租赁物，故对其证明力予以认定；证据4，因赵永兴本人未证明其与被告的关系，故对该证据的证明力不予认定；证据5的内容与本案具有关联，对其证明力予以认定；证据6能够印证涉案租赁物的违章性质，对其证明力予以认定。被告王月忠、许星良、吴建校未向本院提供书面证据。本案审理期间，本院对涉案租赁物的范围及现状作了现场勘查，并且在原告提供的��划图纸上作出相应的标识。原、被告质证认为均无异议，本院对该事实予以认定。本院经审理查明：2006年12月，经原绍兴县国土资源局挂牌出让，绍兴县远东房地产开发有限公司取得位于绍兴市柯桥区镜水路以东、以西两侧J-06、J-07、J-08、J-09、J-11等五幅地块的国有土地使用权。2009年，原绍兴县国土资源局向土地使用权人绍兴县远东房地产开发有限公司颁发7本国有土地使用权证，证号分别为绍兴县国用（2009）字第3-21号（面积26592平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-172号（面积24410平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-156号（面积12733平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-160号（面积10658平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-20号（面积47749平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-159号（面积40180平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-155号（面积47344平方米）。上述7本土地使用证��载土地原由浙江远东化纤集团有限公司使用，该公司搬迁后，现场遗留公司搬迁后的原有诸多废旧建筑物。绍兴县远东房地产开发有限公司取得了上述7宗土地的使用证后，按用地规划要求，应开发绿洲花苑、远东花苑一期、远东花苑二期、远东花苑三期房地产项目。但绍兴县远东房地产开发有限公司未予房产开发，也未对土地进行平整，而是将该7宗土地全部交由原告全权管理，其管理的授权内容包括出租。2009年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中2个大仓库（镜水路以东，租赁范围详见平面示意图标注）、甲方所属的南面1个停车场（镜水路以西）以及专家楼北面1个空余场地（绿洲路与镜水路交叉口），仓库面积约7060平方米，停车场和空余场地面积约12000平方米；租期1年，自2009年7月22日起至2010年7月21日止；仓库总租金计340000元，停车场和空余场地总租金320000元，合计660000元，乙方应于2009年7月22日前向甲方缴清场地1年的租金；租赁期间，乙方不得再转租给第三方，并严格控制在租赁的范围内使用，否则甲方有权收回出租场地；租赁期间，乙方因需要搭建临时建筑，由乙方按有关规定自行办理相关手续；租赁期满或合同解除，乙方必须按时、无条件退出出租场地等。合同订立后，被告向原告陆续付清截止2013年10月31日的租金。原告则将涉案租赁物（包括场地及地上原有废旧建筑物）交付给被告使用。经现场勘查，被告现实际使用的租赁物位于镜水路东侧，面积约15000平方米，其土地包含在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内。租赁合同约定的停车场及���余场地面积（合计约12000平方米），被告实际因故未能租赁使用。在承租期间，被告对原有废旧建筑物进行了修缮分隔，又实施了新建临时建筑的行为，并将建筑物分割出租给诸多次承租人。本院认为：原、被告就涉案租赁物签订租赁合同的事实清楚，可以认定。根据当事人的诉辩情况，本案的焦点在于：一、本案原告主体是否适格；二、涉案租赁物的认定以及涉案租赁合同的效力问题；三、原告主张腾空并退还涉案租赁物是否应予以支持；四、原告主张的涉案租赁物占有使用费如何认定处理。关于焦点一，本案原告提起租赁合同纠纷，该合同的相对人经查实为原、被告。据此，原告应为本案合同纠纷的适格主体，被告辩称原告主体不适格，与事实不符，本院不予采纳。关于焦点二，根据本院现场勘查的情况，被告实际承租使用的涉案租赁物所在位置位于浙江远东化纤集团有限公司搬迁所遗留的场地，该搬迁场地所在的土地使用权后由绍兴县远东房地产开发有限公司取得，因该公司在取得土地使用权之后并未进行房产开发，故该场地上仍保留原有废旧建筑物，这也正是涉案租赁合同将涉案租赁物描述为“出租的场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中2个大仓库等”的原因所在。从被告签约的目的来看，其是为了从出租人原告处取得原有旧建筑物及相关场地的占有使用权，同时在其所占有场地的基础上再建造临时建筑用于经营使用。据此分析，涉案租赁物应为被告在本院勘查时实际承租使用的场地及其地上的建筑物。从图示分析还可知，涉案租赁物现位于绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内。被告主张全部涉案租赁物为一块���地，与事实不符，本院不予采纳。针对涉案租赁合同的效力问题，原、被告均认为无效。本院认为，绍兴县远东房地产开发有限公司在取得前述3宗土地之后，未对土地进行投资开发，而是委托原告进行出租利用，该行为违反了行政法规的强制性规定，双方当事人关于涉案租赁合同应认定为无效合同的意见，本院予以采信。关于焦点三，根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现涉案租赁合同为无效合同，故原告主张返还涉案租赁物的诉求，符合上述法律规定，本院应予支持。被告辩称请求法院驳回原告的该项诉求，其事实与法律依据均不充分，本院不予采纳。关于焦点四，本院认为，虽涉案租赁合同为无效合同，但被告依据双方间的租赁关系占有使用涉案承租物，依据民事活动应遵守等价有偿、公平合理的原则，被告应向原告支付相应的使用费对价作为补偿。被告迄今已付清截止2013年10月31日的租金，故而原告要求被告支付自2013年11月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的具体标准，由于双方当事人未提供该费用的标准供参照，故该费用的标准可以参照租赁合同约定的内容及当事人的陈述进行合理确定。原告主张涉案租赁合同约定的总租金为660000元，将其折算成日租金1808元作为占有使用费的标准。本院认为，被告实际使用租赁物的面积约15000平方米，其还认可按合同约定的仓库租金标准计付，故折算后的日租金约1979元，故原告主张的占有使用费属于合理范围，本院依法予以采信。被告辩称该标准过高，缺乏充分理由，本院不予采纳。被告另主张将通过另诉的方式向原告索赔因其搭建临时建筑等而产生的相关经济损失，故本院在本案中对此不作理涉。综上，本院对原告的诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王月忠、许星良、吴建校应将其在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号国有土地使用权证所载的土地范围之内实际承租使用的场地及地上的建筑物全部腾空并返还给原告浙江远东新聚酯有限公司，限于本判决生效后三十日内履行完毕。二、被告王月忠、许星良、吴建校向原告浙江远东新聚酯有限公司支付自2013年11月1日起至本判决主文第一项确定的履行完毕之日止按每日1808元标准计算的租赁物占有使用费，限于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《���华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，由被告王月忠、许星良、吴建校共同负担，限本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费4322元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 冯春盛人民陪审员 黄志新人民陪审员 朱先淼二〇一四年七月三日书 记 员 钱 芸 来源：百度“”