（2014）渝北法民初字第06985号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-11-03
案件名称
重庆市老山物业管理有限公司与刘从刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市老山物业管理有限公司,刘从刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六条第一���，第七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
���庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第06985号原告重庆市老山物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道双龙东路105号2幢1-12，组织机构代码79589096-6。法定代表人王贤能，总经理。委托代理人熊德辉，男，住重庆市渝北区，公司员工。被告刘从刚，男，1980年5月25日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市老山物业管理有限公司（以下简称“老山公司”）与被告刘从刚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告老山公司的委托代理人熊德辉到庭参加了诉讼。被告刘从刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老山公司诉称：原告系一家从事物业管理服务的企业。2001年11月19日原告与重庆市静观房地产开发有限公司签订《XXXX前期物业管理服务合同》，后双方又于2009年11月18日签订《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》。上述两份合同对物业服务内容、物业服务费收费标准、缴费时间、违约责任及双方权利义务等作了明确约定。原告于2007年12月正式入驻XXXX小区。入驻后原告依约对该小区提供了物业管理服务。被告系该小区1幢19-5房屋的业主。其从2011年11月起即以种种理由拒交物业服务费，至2014年3月止共拖欠原告物业服务费3654元及违约金4604元，共计8258元。此款经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求法院判令被告支付原告2011年11月至2014年3月期间的物业服务费及违约金8258元。本案诉讼费用由被告承担。被告刘从刚未予答辩。经审理查明：原告老山公司系为重庆市北部新区经开园湖月路50号XXXX小区提供物业服务的叁级资质企业。被告刘从刚系该小区1幢19-5住房产���登记的业主，其房产登记的面积为126.07平方米。2007年11月19日，原告（乙方）与重庆市静观房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对XXXX小区进行前期物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、合同期限、违约责任等有关内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第六条约定：物业管理区域的物业服务收费选择“包干制”方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：1.住宅1.10元／月.平方米、2.商业物业2.00元／月.平方米、3.停车位70元／月.个。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内同和标��提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在20日前履行交纳义务。有关合同期限的第二十五条约定：合同期限两年（自2007年11月19日至2009年11月18日止）。业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满前后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。有关违约责任的第三十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期满后，甲、乙双方于2009年11月18日又签订了《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限补充约定为自2009年11月19日起至该小区业主委员会成立后与选聘的新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，并将违约金的标准调整为日千分之三。2008年12月30日，原告与被告还签订了《物业服务公共协议》。到目前为止，XXXX小区尚未成立业主委员会。上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务，被告亦向原告交纳了2011年11月之前的物业服务费。自2011年11月起被告未再向原告交纳物业服务费，原告遂将本案诉至本院。诉讼中，原告自认被告的物业服务费按1元／月／平方米收取。经本院核定，被告欠缴原告2011年11月至2014年3月期间的物业服务费的总额为3656元（126.07平方米×1元／月／平方米×29月）。此外，本院在（2014）渝北法民初字第06986号和06987号案中还查明，在原告提供物业服务期间，曾有业主因小区内噪音扰民与他人酿成纠纷，原告未予有效处置，并发生过小区业主财物被盗的事件。上述事实，有《前期物业服务合同》与《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》、职工考勤表与值班记录表及巡逻签到表、资质证书、档案查询结果、《物业服务公共协议》、催款通知书与国内挂号信函收据及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。本院认为；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案原告与建设单位重庆市静观房地产开发有限公司所签订的《前期物业服务合同》和《XXXX小��前期物业服务合同补充协议》真实、合法、有效，其合同内容对XXXX小区的全体业主均具有拘束效力。原告依照上述合同的约定，为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主理应根据合同的约定支付相应的物业服务费用。故本院对原告诉请判令被告支付其2011年11月至2014年3月期间的物业服务费3654元的诉讼请求予以支持。关于原告所主张的违约金问题。因在原告提供物业服务期间，曾发生过小区业主财物被盗事件，且原告所提供的物业服务还存在其他瑕疵。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘从刚限于本判决生效后3日内支付原告重庆���老山物业管理有限公司2011年11月至2014年3月期间的物业服务费3654元；二、驳回原告重庆市老山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘从刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 叶守忠二〇一四年七月三日书记员 彭 奕 微信公众号“”