（2014）红民初字第2118号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-08-26
案件名称
曹晓艳与丁之森、王晓菁、卢珊珊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市红桥区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹晓艳,丁之森,王晓菁,卢姗姗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十五条第一款
全文
天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民初字第2118号原告曹晓艳，女，1972年6月9日出生，汉族。委托代理人谢志军（同事关系），男，1971年2月18日出生。被告丁之森，男，1983年4月14日出生，汉族。被告王晓菁，女，1986年11月20日出生，汉族。被告卢姗姗，女，1984年8月12日出生，汉族。原告曹晓艳与被告丁之森、王晓菁、卢姗姗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理。依法由代理审判员冯晓飞适用简易程序，于2014年6月5日，6月14日公开开庭进行了审理。原告曹晓艳及委托代理人谢志军，被告丁之森、王晓菁、卢姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹晓艳诉称，2014年1月25日，原告在被告卢珊珊的代理下与被告丁之森、被告王晓菁签订《天津市房产买卖协议》，购买天津市红桥区XX园XX号房屋。原告支付该房屋定金8万元，垫付各项税款152470元，并交纳各项费用27959.32元。2014年2月初，天津市南开区人民法院查封该房屋，造成该房屋无法变更登记。原告多次与三被告协商解决，未能达成一致，遂诉至法院。请求：1、判令解除原告与被告丁之森、被告王晓菁签订《天津市房产买卖协议》；2、判令被告丁之森、被告王晓菁、被告卢姗姗协助原告办理房款及相关税费的退还手续（不含居间费用）；3、判令被告丁之森、被告王晓菁返还定金80000元，并赔偿各项经济损失27959.32元；4、判令被告丁之森、被告王晓菁给付我居间费用31600元；5、判令被告丁之森、被告王晓菁共同承担本案诉讼费。被告丁之森辩称，原告所述买卖房屋的情况属实，我在南开法院因民间借贷涉诉，房屋被南开法院查封，无法进行交易，现在同意原告的第一项、第二项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。被告王晓菁辩称，房屋是我和丁之森的，丁之森卖房的经过我都不知道，现在我和丁之森已经离婚了，原告所诉与我无关，不同意原告的诉讼请求。被告卢姗姗辩称，我与丁之森是朋友，丁之森、王晓菁委托我卖房，有他俩的公证委托书，现在房子没卖成，我同意配合原告办理相关费用的退还手续。经审理查明，坐落于天津市红桥区XX园XX号房屋系被告丁之森、王晓菁共有的私产，建筑面积163.22平方米，二人各占50％份额。2013年10月28日，三被告在天津市北方公证处办理公证委托手续，由被告丁之森、王晓菁委托被告卢姗姗办理上述房产的出售手续，具体权限包括：清偿银行贷款，提取他项权证、办理注销抵押登记及之后出售、签订买卖协议、产权过户以及配合买方借款、取款、并以代理人卢姗姗的名义开立结算账户收取售房款及与此相关的一切事宜。2013年12月26日，被告丁之森、王晓菁注销了该房屋上设定的抵押权；2014年1月12日，被告卢姗姗作为被告丁之森、王晓菁的委托代理人与原告在天津市我爱我家房地产经纪有限公司XX店签订了《房产交易合同》，原告购买上述房产，合同约定成交价格为1580000元，定金80000元，剩余房款1500000元2014年1月21日前由原告以贷款形式支付，合同同时约定由买方（原告）承担全部税费，如因买方（原告）未能履行合同致买卖合同不能履行的，已付定金不予退还，若支付的定金不足以弥补卖方（被告）损失的，买方（原告）还应负责赔偿，如因卖方（被告）未能履行合同致买卖合同不能履行的，则卖方（被告）双倍返还定金，若支付的定金不足以买方（原告）弥补损失的，卖方（被告）还应负责赔偿；合同签订后，原告交纳中介服务费31600元，给付定金80000元；2014年1月23日，原、被告至天津市房管局签订《天津市房产买卖协议》，协议载明，房屋首付款变更为1180000元，贷款400000元，由原告于订立买卖协议后五日内将首付款1180000元存入房地产交易资金监管中心账户，后被告卢姗姗提供了其工商银行的账户作为监管结算账户并将80000元还给原告，原告依约将1100000元及80000元存入资金监管账户，并交纳契税、营业税、个税、土地出让金、房屋所有权登记费、房屋转让手续费。交易过程中，因案外人与被告丁之森存在民间借贷纠纷，天津市南开区人民法院于2014年2月11日查封了上述房屋，查封期限自2014年2月11日至2016年2月10日，原告遂以无法完成变更登记为由起诉来院，诉请解除买卖协议，退还房款及税费，双倍返还定金，赔偿实际损失。庭审中，原告提供收条一份，并主张系天津市我爱我家房地产经纪有限公司收取的评估费、代办服务费11000元。次查，被告丁之森、王晓菁于2014年4月22日在本院协议离婚，调解书载明：坐落本市红桥区XX园XX号房屋因涉及案外人权利，双方另行解决；丁之森所欠债务全部由丁之森自行偿还。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《公证书》、《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》，相关税费票据复印件等证据在案证明。本院认为，原、被告所签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》系双方真实的意思表示，合法有效，因被告丁之森涉诉，房屋被查封，致使交易无法完成，原告主张解除所签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》，本院应予支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告要求三被告协助办理房款1180000元及相关税费的退还手续，属于其他补救措施，亦应支持；原告同时主张了双倍返还定金和赔偿实际损失，因中介费及其他实际损失金额并未超过定金数额，故对原告主张实际损失不予支持；被告丁之森、王晓菁在婚姻存续期间共同委托被告卢姗姗签订买卖协议，该委托办理了公证，被告卢姗姗的委托行为所产生的法律后果应由委托人即被告丁之森、王晓菁负责，离婚协议中对夫妻共同债务的约定属于夫妻双方的内部约定，对外不发生效力，故被告丁之森、王晓菁需共同向原告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告曹晓艳与被告卢姗姗签订的《房产交易合同》及原告曹晓艳与被告丁之森、王晓菁、卢姗姗签订的《天津市房产买卖协议》；二、原告曹晓艳于本判决生效后办理房款及契税、营业税、个人所得税、土地出让金、房屋所有权登记费、房屋转让手续费的退还手续，被告丁之森、王晓菁、卢姗姗有协助义务；三、被告丁之森、王晓菁于本判决生效之日起十日内一次性返还原告曹晓艳定金80000元；四、驳回原告曹晓艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2459元，减半收取1229.5元，由被告丁之森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 冯晓飞二〇一四年七月三日书 记 员 任万岱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。 来源：