（2014）渝二中法民终字第00642号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-11-24
案件名称
重庆市开拓物业管理有限公司与龙江锦苑业主委员会,重庆市万州富佳电梯安装工程有限公司等修理合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市开拓物业管理有限公司,重庆市富佳电梯安装工程有限公司,重庆市万州区龙江锦苑业主委员会,重庆市万州区房地产管理局
案由
修理合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝二中法民终字第00642号上诉人（原审被告）重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人张革，该公司总经理。委托代理人乔春长，重庆索通（万州）律师事务所律师。特别授权。委托代理人扈力，重庆索通（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆市富佳电梯安装工程有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人梁多英，该公司总经理。委托代理人谭宁，重庆益安律师事务所律师。特别授权。委托代理人谭飞，重庆益安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市万州区龙江锦苑业主委员会，住所地重庆市万州区。负责人ＸＸ，该委员会主任。委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市万州区房地产管理局，住所地重庆市万州区。法定代表人冉隆贵，该局局长。委托代理人张波，男，重庆市万州区房地产管理局职工。特别授权委托代理人潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。上诉人重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称开拓物业公司）与被上诉人重庆市富佳电梯安装工程有限公司（以下简称富佳电梯公司）、重庆市万州区龙江锦苑业主委员会（以下简称龙江锦苑业委会）、重庆市万州区房地产管理局（以下简称万州区房管局）修理合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2013年12月16日作出（2012）万法民初字第05201号民事判决。开拓物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。重庆市万州区人民法院一审查明：龙江锦苑小区共3栋住宅楼，每栋楼2部电梯，共6部电梯333户，2008年3月业主开始入住。2007年3月29日，奉节县众成房地产开发有限公司（甲方）与重庆市开拓物业管理有限公司（乙方，以下简称开拓物业公司）签订《物业服务合同》。约定奉节县众成房地产开发有限公司将位于重庆市万州区北山大道青龙石路918号的龙江锦苑小区委托开拓物业公司对其进行物业管理服务。2012年3月31日，龙江锦苑小区业主终止与开拓物业公司的服务合同，现为业主自行管理。2011年5月，龙江锦苑2号楼电梯1台出现故障。2011年5月12日，重庆市富佳电梯安装工程有限公司（以下简称富佳电梯公司）致函开拓物业公司告知其2号楼2台电梯运行存在严重的安全隐患，要求停运进行大修。2011年4月25日，开拓物业公司与富佳电梯公司签订《电梯大修合同》。合同约定由开拓物业公司委托富佳电梯公司对龙江锦苑小区2号楼的电梯2部进行大修，合同价格47682.40元。2011年5月19日，富佳电梯公司致函开拓物业公司告知其商住楼、1号楼各2台电梯运行存在严重的安全隐患，要求停运进行大修。同日，开拓物业公司与富佳电梯公司分别签订商住楼、1号楼的《电梯大修合同》。合同约定由开拓物业公司委托富佳电梯公司对龙江锦苑小区商住楼、1号楼的电梯2部进行大修，1号楼的合同价格为48435.40元，商住楼的合同价格为49507.60元。上列合同约定的付款方式为签订合同后，经相关部门批准同意后，按房屋安全紧急情况使用物业专项维修资金办法支付款项。2011年6月20日至7月14日，龙江锦苑小区1号楼、商住楼的部分居民在万州区物业专项维修资金业主审批表上签字同意维修电梯。合同签订后，富佳电梯公司按约进场施工。2011年10月31日，重庆市特种设备质量安全检测中心出具电梯监督检验报告确认富佳电梯公司维修的龙江锦苑小区电梯质量合格。2011年12月，富佳电梯公司、开拓物业公司及重庆市万州区钟鼓楼街道枇杷社区、重庆市万州区钟鼓楼办事处在物业小区维修工程竣工验收表中签字确认，富佳电梯公司所维修的龙江锦苑小区电梯工程已按合同完成全部工程，由国家质检部门验收合格并移交使用。按富佳电梯公司的申请，重庆市万州房地产管理局（以下简称万州区房管局）于2011年5月16日、8月1日分别向富佳电梯公司预付维修款24000元、40000元。2011年12月16日，龙江锦苑小区业主成立业主委员会。2012年1月13日，重庆市万州区龙江锦苑业主委员会（以下简称龙江锦苑业委会）向万州区房管局致函：从本函送达之日起，龙江锦苑小区物业专项维修基金，未经业主大会通过，本业主委员会出具书面函告，任何单位和个人不得擅自动用……。因业主未在物业小区维修工程竣工验收表中签字，富佳电梯公司至今未领取到电梯维修余款。富佳电梯公司一审起诉称：“龙江锦苑”的物业管理公司即开拓物业公司于2011年5月与富佳电梯公司签订电梯大修合同。合同签订后，富佳电梯公司按约履行义务。该维修电梯于2011年11月经特检中心验收合格并交付使用。电梯维修费，开拓物业公司经“龙江锦苑”大多数业主同意，报万州区房管局备案后，万州区房管局支付大修预付款。2011年12月，龙江锦苑业委会成立后，拒绝在《物业小区维修工程竣工验收表》签字盖章，致使富佳电梯公司无法从万州区房管局领取电梯大修余款81625.40元。请求依法判令开拓物业公司、龙江锦苑业委会给付电梯维修款81625.40元，或判令龙江锦苑业委会履行报批手续，使富佳电梯公司直接从万州区房管局领取电梯大修余款81625.40元，并由对方当事人承担本案诉讼费。开拓物业公司一审答辩称：与富佳电梯公司签订电梯维修合同、富佳电梯公司对电梯的维修并进行检测合格及“龙江锦苑”业主未盖章导致富佳电梯公司未领取维修费均是事实；富佳电梯公司领取了多少预付款及余款多少，开拓物业公司不清楚；开拓物业公司已履行所有义务，富佳电梯公司要求开拓物业公司直接支付余款的诉请不能成立。大修基金的所有者是业主，给付方式应该按相关规定支付。开拓物业公司不是义务履行主体且无过错，在本案不应承担责任。龙江锦苑业委会一审答辩称：富佳电梯公司所主张的不是事实。富佳电梯公司在本案电梯维修过程中违反重庆物业专项维修资金的有关规定，事前及结算时均未向业主公示；富佳电梯公司与开拓物业公司恶意串通，2012年5月2号楼的电梯才坏，但签订电梯维修的时间却在电梯坏及维修报批之前，合同不具备效力。所修电梯的零部件数量、价格不实。不同意再支付电梯维修余款。万州区房管局一审答辩称：万州区房管局不是本案合同当事人，不是适格主体；没有法律规定万州区房管局应直接把大修基金给付富佳电梯公司。万州区房管局只是大修基金的保管者，以前给付的大修基金也是按富佳电梯公司提供的有关材料经审核后按进度付款。因此，万州区房管局不应作为本案当事人。一审法院认为：开拓物业公司接受奉节县众成房地产开发有限公司的委托，从事龙江锦苑小区的物业管理工作，应按双方签订的《物业服务合同》履行义务。双方在合同中明确约定，开拓物业公司的义务是负责编制房屋及附属设施设备的大中修、更新改造计划和方案，与奉节县众成房地产开发有限公司商定后由其组织实施；房屋共用部位、共用设备、设施和公共场地的小修、养护、大中修、更新费用在保修期内的由奉节县众成房地产开发有限公司承担。超过保修期的房屋共用部位、共用设备、设施、市政公用设施、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑物、设施和绿地的小修、养护由受益人承担。诉讼中，开拓物业公司未提供证据证明其与富佳电梯公司签订的《电梯维修合同》中所涉电梯质量已过质保期且对该电梯的维修处理与奉节县众成房地产开发有限公司进行了协商。开拓物业公司在《电梯维修合同》签订后组织商住楼和1号楼的部分业主在万州区物业专项维修资金业主审批表上签字同意对电梯进行维修，但对维修方案、费用怎样承担并未告知业主，且该表亦不能充分证明龙江锦苑小区的业主同意使用专项资金对电梯进行大修。开拓物业公司违背法律规定超越代理权限与富佳电梯公司签订的合同所造成的责任由其自行承担，该合同对龙江锦苑业委会无约束力，富佳电梯公司要求龙江锦苑业委会承担给付维修费的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决：（一）重庆市开拓物业管理有限公司在本判决生效后三日内给付重庆市万州富佳电梯安装工程有限公司修理费81625.40元。（二）驳回重庆市万州富佳电梯安装工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1842元，由重庆市开拓物业管理有限公司承担。上诉人开拓物业公司上诉称：1、该公司与龙江锦苑业委会均不是本案适格的当事人。本案所涉电梯维修，系当时该公司作为龙江锦苑的物管公司，基于电梯的紧急状况，委托富佳电梯公司进行维修，并经过相关部门同意从大修基金中支付维修费用，故应由受益人支付下剩的维修费用。由于电梯维修时，龙江锦苑业委会并未成立，全体业主作为电梯的所有人和受益人才是本案的适格当事人。2、按照上诉人与奉节县众成房地产开发公司于2007年3月29日签订的前期《物业服务合同》，房屋、设备设施等物的维修费用，保修期内由房地产开发商承担，保修期满后由受益人承担。上诉人在维修前已经多次口头告知房地产开发商，开发商称电梯已过保修期，所以电梯的维修费用应由受益人承担。3、在住宅专项维修资金划转业主大会前，对于发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或者相关业主可以根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十四条的规定使用物业专项维修资金。本案中，上诉人在龙江锦苑业委会成立前，基于房地产开发商和业主的委托提供物业服务，本案涉及电梯维修的专项维修基金已经业主同意使用，上诉人接受业主委托组织电梯维修的代理行为正当，并未超越代理权限，其代理行为的法律后果应由业主承担。据此，因一审判决认定事实错误，适用法律不当，审判程序不合法，请求二审法院撤销原判，发回一审法院重审或改判上诉人不应向富佳电梯公司支付修理费81625.4元，一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人富佳电梯公司二审答辩称：富佳电梯公司一审提出的诉请是由开拓物业公司、龙江锦苑业委会、万州区房管局进行支付。一审判决认为上诉人与富佳电梯公司的物业服务关系是基于上诉人没有提交电梯质量未过质保期的相关材料。至于应该由谁支付维修费用，请求二审法院依法裁判。被上诉人龙江锦苑业委会二审答辩称：本案所涉电梯维修是富佳电梯公司与开拓物业公司之间的行为，不能视开拓物业公司的行为是代理龙江锦苑业主的行为。一审中的证据已经能够证明在电梯没有坏的情况下就签订了维修合同，富佳电梯公司与开拓物业公司有串通行为。一审法院将业委会列为被告并非不当，业委会是全体业主的代表。虽然一审判决与业委会的抗辩理由不符合，但业委会接受一审判决的结果。业委会不同意使用大修基金支付本案所涉维修费用，请求二审法院维持原判。被上诉人万州区房管局二审答辩称：一审判决驳回富佳电梯公司对房管局的诉请是正确的，房管局不是本案适格被告。房管局既不是维修合同的当事人，也不是电梯的所有人。按照《重庆市专项资金维修办法》的规定，房管局只是作为政府的职能部门对维修资金进行监管，维修资金是业主的而不是房管局的。一审判决是正确的符合法律规定。二审中，上诉人开拓物业公司提交如下证据：1、《致龙江锦苑二号楼全体业主》《致业主的公开信》，拟证明开拓物业公司已告知业主在2011年4月20日已检测出龙江锦苑6部电梯出现了问题。2、《龙江锦苑电梯维修公告》4份，拟证明富佳电梯公司分别于2011年5月4日、5月12日、5月19日函告开拓物业公司落实3幢楼带电梯维修事宜，提出维修费用的预算金额为132616.40元；万州区质量技术监督局于2011年5月13日、5月19日在函告上批注要求由具备资格的单位进行维修，并严格按照程序进行。3、《关于申请使用物业专项维修资金的情况报告》《万州区物业专项维修资金使用申请表》《电梯维修费用预算方案》《钟鼓楼街道办事处关于龙江锦苑物业（小区）涉及物业安全等紧急情况使用物业专项维修资金的证明》《重庆市开拓物业管理有限公司关于申请使用龙江锦苑商住楼物业专项维修资金的申请》2份、《重庆市开拓物业管理有限公司关于申请使用龙江锦苑二号楼物业专项维修资金进行房屋安全抢修的申请》《重庆市开拓物业管理有限公司承诺书》《龙江锦苑（小区）物业专项维修资金申请使用审批表》2份、《万州区龙江锦苑物业（小区）涉及房屋安全等紧急情况使用物业专项维修资金审批表》4、《重庆市开拓物业管理有限公司关于龙江锦苑商住楼物业专项维修资金的使用方案》2份、《重庆市开拓物业管理有限公司关于对龙江锦苑二号楼房屋进行房屋安全抢险使用物业专项维修资金的方案》5、《公示证明》2份6、《证明》1份7、《电梯大修合同》3份8、《万州区物业专项维修资金业主审批表》9、《物业小区维修工程竣工验收表》3份前述证据3至9，拟证明电梯维修不是开拓物业公司自行确定的，系经过居委会等部门同意后实施的，也非开拓物业公司与富佳电梯公司串通而为。10、《证明》，拟证明龙江锦苑小区的6电梯已经超过质保期，应该走大修资金的方案。11、《特种设备（电梯）注册登记表》，拟证明龙江锦苑小区6部电梯的安装使用时间。12、《重庆市房产面积测算报告书》2份，拟证明龙江锦苑小区栋楼房每套房屋的面积。经质证，富佳电梯公司认可开拓物业公司提交的证据，万州区房管局以不知道情况为由对前述证据的真实性和关联性不发表意见，龙江锦苑业委会以前述证据非新证据为由不发表意见，并提出业主审批表的签字人多数非业主本人签字，并保留申请对签名真伪鉴定的权利，但对证据12未提出异议。二审另查明：龙江锦苑小区由三栋楼房组成，分为1、2号楼和商住楼，其中商住楼的1、2两层为商业性房屋，其余为住宅性房屋。该三栋楼，1、2号楼各有业主102户，商住楼的3至18层共有业主128户。龙江锦苑小区2号楼电梯维修的开工日期为2011年5月23日，竣工日期为5月30日。本院认为，开拓物业公司在履行龙江锦苑小区前期物业服务合同的过程中，与富佳电梯公司就龙江锦苑小区的3栋楼6部电梯签订维修合同，合同中约定使用物业专项维修资金支付维修费用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，使用物业专项维修资金需得到“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。对于出现“发生危及房屋安全等紧急情况”，根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十八条的规定，“应当立即对物业共有部分、共有设施设备进行维修、更新、改造”，使用专项维修资金的无需按照前述法条的规定办理，经过当地有关部门同意即可。由于物业专项维修资金的性质，本案所涉维修的电梯分属龙江锦苑小区的不同建筑单元，所以对物业专项维修资金的使用应分建筑单元分别评述。对于龙江锦苑2号楼，开拓物业公司称系电梯出现了“发生危及房屋安全等紧急情况”。经查，开拓物业公司与富佳电梯公司就2号楼电梯维修的合同签订于2011年4月25日，而富佳电梯公司维修电梯的开工时间为同年5月23日，将近一月才开始维修电梯，显然不能证明在电梯维修合同签订前该栋楼的电梯出现了“发生危及房屋安全等紧急情况”。故开拓物业就2号楼主张的使用专项维修资金的事由不能成立。对于龙江锦苑小区1号楼、商住楼的电梯维修，开拓物业公司称系经过各栋楼部分业主同意，达到法律规定的标准，并就此提供了由部分业主签名的《万州区物业专项维修资金业主审批表》2份。经查，有70人在1号楼的《审批表》上签名，有86人在商住楼的《审批表》上签名。该2份审批表，在一审审理中，涉及在《审批表》上签名的人中，有部分业主否认系其本人签名。二审中，本院责成开拓物业公司就该两份《审批表》中签名的真实性承担举证责任，但开拓物业公司表示不予对此进行鉴定以证明其真实性。由于无法对该两份《审批表》的真实性进行审核，故对该两份《审批表》不予采信，开拓物业公司应对此承担举证不能的法律后果，即开拓物业公司所主张维修龙江锦苑小区1号楼、商住楼得到业主的授权的事由不能成立。综上，由于开拓物业公司在将龙江锦苑小区电梯交给富佳电梯公司维修，并使用该小区业主的专项维修资金支付维修费用时，没有按照法律规定作为，超越代理权限，对其产生的法律后果应承担相应的法律责任，即由开拓物业公司承担本案维修合同的给付责任。因富佳电梯公司仅就下剩的维修费用提出主张，故开拓物业公司在本案中也只对富佳电梯公司所主张的维修费用承担给付责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1841元，由重庆市开拓物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江善进代理审判员 龙江莉代理审判员 李洪武二〇一四年七月三日书 记 员 张 蕾