（2014）浔民初字第2080号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-12-31
案件名称
原告广西桂平市金晟物业服务有限公司与被告蒙焕然、杨清珍物业服务合同纠纷民事判决书
法院
桂平市人民法院
所属地区
桂平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西桂平市金晟物业服务有限公司,蒙焕然,杨清珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二十五条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2014）浔民初字第2080号7原告广西桂平市金晟物业服务有限公司，地址：桂平市凤凰新区。法定代表人：覃振松，董事长。委托代理人陈志宏。委托代理人李柏成。被告蒙焕然。被告杨清珍，成年。原告广西桂平市金晟物业服务有限公司与被告蒙焕然、杨清珍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由审判员李羿独任审判，于2014年7月2日公开开庭审理了本案，速录员黄小钊担任庭审记录。原告的委托代理人陈志宏、李柏成到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭（仅在开庭前提交了书面答辩意见），本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广西桂平市金晟物业服务有限公司诉称，2010年3月29日，原告与桂平市金晟房地产开发有限公司签订了《金贵苑小区前期物业服务合同》，双方约定：金贵苑物业管理区域服务由原告负责，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，按多层住宅每月每平方米0.5元、商业物业每月每平方米0.5元收取。原告按该合同约定对金贵苑进行了物业服务，而被告购买拥有金贵苑35#A602房后仅按约定交纳了部分物业服务费，2011年1月1日至2013年4月30日的物业服务费用合计2021.6元被告至今没有交纳。经原告多次追讨，被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，请求法院判令两被告支付拖欠的物业服务费2021.6元给原告，并从2013年3月31日起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止，本案诉讼费由被告负担。原告广西桂平市金晟物业服务有限公司为证实其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证实原告的主体资格；2、《金贵苑前期物业服务合同》一份，证实原告按照物业管理条例的有关规定与开发商签订物业管理合同，对被告提供了服务；3、拖欠物业费名单，证实蒙焕然、杨清珍拖欠物业费2021.6元；4、桂平市148法律服务所的函，证实原告已经书面通知要求被告交纳物业管理费；5、《前期物业管理服务合同备案表》，证实桂平市房产管理所核定的同一区域的物业管理服务收费基准价为每月每平方米0.60元，而原告向被告实际收取的是每月每平方米0.50元，低于核定的基准价；6、《商品房买卖合同》，证实被告是业主，其建筑面积为146平方米；7、桂平市人民法院（2013）浔民初字第2326号、1638号民事判决书、贵港市中级人民法院（2013）贵民二终字第184号民事判决书，证实桂平市人民法院已经在同一小区的同类物业服务合同纠纷案件中判决认定《金贵苑小区前期物业服务合同》合法有效，而且（2013）浔民初字第1638号民事判决经当事人上诉，贵港市中级人民法院已经作出终审判决，维持原判。被告蒙焕然、杨清珍未到庭参与庭审，也未提交证据。但被告蒙焕然、杨清珍向本院提交了书面答辩意见。其书面答辩意见主要内容如下：一、蒙焕然、杨清珍并未与广西桂平市金晟物业服务有限公司签订物业服务合同，蒙焕然、杨清珍并不是合同的一方当事人，因此蒙焕然、杨清珍不是本案的适格被告；二、金贵苑小区并没有召开业主大会成立业主委员会，也没有委托业主代表与原告签订物业服务合同，因此，原告与被告没有法律上的权利、义务关系；三、原告诉称其与桂平市金晟房地产开发公司签订《金贵苑小区前期物业服务合同》，根据合同的相对性原则，有关合同的权利、义务应当由合同的签订者承担，而不应当由被告承担；四、桂平市金晟房地产开发公司与原告签订《金贵苑小区前期物业服务合同》并没有得到业主的授权，亦没有得到业主的追认，开发商的代理行为属无权代理，该代理行为属无效民事行为，因此，该合同对业主不产生法律效力。综上，被告认为原告的诉讼请求无事实理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告未提交证据。被告不到庭参与庭审，视为其已放弃质证的权利。原告提交的书面证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院对原告提交的证据和陈述的事实予以确认。综合以上证据及双方诉辩的案件事实，本院确认以下法律事实：2010年3月29日，原告与建设单位桂平市金晟房地产开发有限公司签订了《金贵苑小区前期物业服务合同》，双方约定：金贵苑物业管理区域服务由原告负责，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，按多层住宅每月每平方米0.5元、商业物业每月每平方米0.5元收取。原告按该合同约定对金贵苑进行了物业服务，被告购买拥有金贵苑35#A602房后，2011年1月1日至2013年4月30日的物业服务费用合计2021.6元被告至今没有交纳。经原告多次追讨，被告仍拒不支付。引起本案的纠纷。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《金贵苑前期物业管理合同》是金贵苑的建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该服务合同约定事项并未违反法律的强制性规定，其定价亦未超过相关政府主管部门制定的基准价和允许浮动的幅度。因此，本院认定《金贵苑前期物业管理合同》合法有效，根据最高人民法院的上述司法解释，该前期物业管理合同对金贵苑的业主具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予采纳。原告已书面向被告催交其所拖欠的2011年1月1日至2013年4月30日的物业服务费用合计2021.6元，被告在合理期限内仍拒不缴纳所欠物业费，理应承担违约责任。原告请求判令本案所涉业主蒙焕然、杨清珍支付拖欠的物业服务费2021.6元，符合法律规定，本院予以支持。被告蒙焕然、杨清珍逾期未交纳物业费，应支付逾期付款违约金，原告请求从2013年3月31日起按银行同期同类贷款利率计算“利息”至付清该款为止，“利息”属表述不当，应表述为逾期付款违约金，其计算的起始期限亦不妥，应当从欠付物业费的最后一日之次日起（即2013年5月1日）按银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒙焕然、杨清珍应支付物业服务费2021.6元给原告广西桂平市金晟物业服务有限公司；二、被告蒙焕然、杨清珍应以2021.6元为基数计算逾期付款违约金（从2013年5月1日起按银行同期同类贷款利率计至付清全部款项之日止）给原告广西桂平市金晟物业服务有限公司。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告蒙焕然、杨清珍负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李羿二〇一四年七月三日书记员 严静 微信公众号“”