（2014）青民申字第55号
裁判日期: 2014-07-03
公开日期: 2014-07-29
案件名称
赵文忠与贺祎祥房屋买卖合���纠纷再审申请民事裁定书
法院
青海省高级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
赵文忠,贺祎祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第十条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
青海省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）青民申字第55号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵文忠，男，汉族，1963年11月1日出生，农民。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贺祎祥，男，汉族，1981年9月3日出生，农民。再审申请人赵文忠因与被申请人贺祎祥房屋买卖合同纠纷一案，不服海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2013）西民一终字第193号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。赵文忠不服二审判决，向本院申请再审称：1、双方合同自2008年7月21日第一份合同签订后开始履行，2011年11月7日签订的第二份合同只是对耕地和审批宅基地的补充约定，合同订立时间应当认定为2008年7月21日；2、农村房屋转让涉及宅基地使用权的转让，只能在本集体经济组织内部转让。贺祎祥虽然落户于郭里木新村，但其在该村无土地，也不享有村集体经济组织成员享有的权利及承担的义务，不属于集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定；3、农村宅基地的转让应经本村村委会同意后，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。本案双方签订的补充协议虽然有村委会盖章、村主任签字，但���经村民会议讨论决定，也未由村委会成员集体决定，违反必要的民主程序且未经乡镇人民政府审核、市人民政府批准，违反程序；4、本案争议房屋系政府灾后重建项目，有民政部门的补助资金和贷款，政府不允许该房屋交易，房屋不能实现合同交易的目的；5、双方在补充协议中约定由被申请人贺祎祥为赵文忠申请一副宅基地并承担审批费用。如贺祎祥不能履行该补充协议，赵文忠的合法权益得不到维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院认为，2008年7月21日、2011年11月7日，贺祎祥与赵文忠两次签订《房屋买卖合同》，2011年11月7日签订《房屋买卖合同》时，另行签订《补充协议》，对耕地和审批宅基地的事项进行了补充约定，赵文忠在二审庭审时也认可，双方签订了两份合同，其起诉确认无效的合同是2011年11月7日签订的《房屋买卖合同》，赵文忠关于2011年11月7日签订的第二份合同只是对耕地和审批宅基地的补充约定，合同订立时间应当认定为2008年7月21日的再审理由不成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据该条规定，我国法律允许农村房屋买卖行为，但是因涉及农村宅基地使用权的流转，农村房屋买卖应当符合农村宅基地使用权的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。根据以上规定，我国法律法规并未禁止农村集体经济组织成员之间流转农村宅基地使用权，农民集体所有的土地依法由集体经济组织成员负责管理。本案中，贺祎祥于2008年4月14日迁入德令哈市尕海镇郭里木新村，并于2011年4月14日将户口迁入该村，至2011年11月7日签订《房屋买卖合同》时，贺祎祥已经具有该村集体经济组织成员身份，有权受让本案争议房屋。双方在同时签订的补充协议上，加盖了村委会印章，并由村主任签字，该房屋买卖合同实际已经村委会同意。二审判决认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，符合法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村���民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。该款是关于农村村民申请宅基地的规定，并非是对宅基地使用权转让的限制性规定。赵文忠关于贺祎祥不具有集体经济组织成员身份，双方签订的《房屋买卖合同》未经政府批准而无效的再审理由不成立。赵文忠主张本案争议房屋系政府灾后重建项目，有民政部门的补助资金和贷款，政府不允许该房屋交易，但未提交相关证据证实，其主张缺乏事实依据。关于补充协议中约定的由贺祎祥为赵文忠审批宅基地等事宜，双方并未约定为合同生效条件，且与合同效力的认定无关。综上，赵文忠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一���之规定，裁定如下：驳回赵文忠的再审申请。审判长 韩 锐审判员 庞世峰审判员 周志华二〇一四年七月三日书记员 康 盼 来自