（2014）锦民二终字第00331号

裁判日期: 2014-07-03

公开日期: 2014-08-13

案件名称

上诉人沈云与被上诉人北镇市富屯街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省锦州市中级人民法院

所属地区

辽宁省锦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈云,北镇市富屯街道办事处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省锦州市中级人民法院民事判决书（2014）锦民二终字第00331号上诉人（原审被告、反诉原告）沈云，女，1965年8月4日出生，满族，个体，现住辽宁省北镇市。委托代理人张凤林，辽宁古塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北镇市富屯街道办事处（原北镇市富屯乡人民政府），住所地辽宁省北镇市富屯街道办事处。法定代表人郑博光，该街道办事处主任。委托代理人崔百仲，该街道办事处的工作人员。上诉人沈云因与被上诉人北镇市富屯街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2013）北广民初字第01682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈云的委托代理人张凤林，被上诉人北镇市富屯街道办事处的委托代理人崔百仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，北镇市富屯乡畜牧兽医工作站与沈云于2005年5月1日、2006年5月8日分别签订协议书，将其后院出租给沈云，做废品收购站用。两份协议均约定：一、租赁期1年；二、每年租金2300元，签订合同当日租金给付完毕；三、使用范围为兽医站后院，从大门西三间房后，留三米墙往北，西边全部院内为乙方沈云使用，东大墙不准加高；四、遇有公路扩修或上级强令规划需占此房地时，停止营业，甲方北镇市富屯乡畜牧兽医工作站不负任何责任，但租金可营业到何时，乙方沈云交到何时；五、如下半年不租，可提前向甲方北镇市富屯乡畜牧兽医工作站声明，租期内发生人为的损坏、毁坏由乙方沈云赔偿甲方北镇市富屯乡畜牧兽医工作站5000元。协议期满后，双方未续签租赁协议，被告沈云一直使用该院落至今。在此期间沈云未征得北镇市富屯乡政府或北镇市富屯乡畜牧兽医工作站同意增设了两间平房、饮水井一眼、院墙、9棵果树、搭建放置废品的棚子等。现原告不同意继续出租该院落，于2013年8月5日诉至法院要求解除与沈云之间的租赁协议。审理中，沈云提起反诉，请求法院判令原告赔偿因解除合同而造成的经济损失10万元。另查明，1980年北镇市富屯乡畜牧兽医工作站归北镇市畜牧兽医局管理，后由北镇市富屯乡政府管理。现北镇市富屯乡畜牧兽医工作站未向本院提供其系法人或其他组织的相关材料。原审法院认为，公民、法人、其他组织可以作为民事诉讼的当事人。北镇市富屯乡畜牧兽医工作站未向本院提供其系法人或其他组织的相关材料，故其不能成为本案当事人。北镇市富屯乡畜牧兽医工作站系原告北镇市富屯乡政府下属部门，受其管理，故其权利义务均应由北镇市富屯乡政府行使。依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，北镇市富屯乡畜牧兽医工作站与沈云于2006年之后没有订立书面租赁合同，应视为双方形成不定期租赁，原告可以解除合同。被告沈云提出按协议书第四条之约定，原告无权解除合同的抗辩理由，因合同解除分为法定解除和协议解除，协议第四条属协议解除之情形，原告行使不定期租赁的随时解除权属法定解除之情形，两者并不冲突，可以同时存在，即当发生约定解除或法定解除事由时，合同均可解除，故被告的抗辩理由依据不足，本院不予认可。现原告要求解除与沈云的租赁合同于法有据，本院予以支持。承租人的投入应与租赁期间相一致，承租人作为一个理性人应该有这个预期，被告沈云在院落中的投入已经超出不定期租赁应有的支出且被告沈云未向法庭举证证明改善或增设他物已经征得原告北镇市富屯乡政府或北镇市富屯乡畜牧兽医工作站同意，其损失应自行负担，故沈云要求赔偿10万元损失的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、二百二十三条、二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第四十八条、第一百四十条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告北镇市富屯乡政府与被告沈云之间的租赁合同；二、驳回反诉原告沈云的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被告沈云负担。反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由反诉原告沈云负担。原审判决宣判后沈云不服，向本院提出上诉称，一、原审审理此案时程序违法。上诉人是和富屯乡兽医站签订的租赁合同，而一审却未将其列成本案当事人。同时，一审审理时上诉人申请对院内的建筑物进行评估，一审未予办理。二、依据上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同第四条的约定，因该房屋所在地未进行公共事业建设占地，被上诉人不具备解除合同的条件。一审判决解除租赁合同错误。依据法律的规定，被上诉人要求解除租赁合同应赔偿上诉人各项经济损失。请求二审法院撤销一审判决，将此案发回重审或改判赔偿上诉人的损失。被上诉人北镇市富屯街道办事处辩称，一、原审程序正确，北镇市富屯乡兽医站与北镇市富屯街道办事处是隶属关系，北镇市富屯乡兽医站权利义务关系由北镇市富屯街道办事处承担。二、上诉人在租赁期间进行的建筑，没有征得出租方的同意，也没通过相关部门的审批，被上诉人不应赔偿，不需要鉴定，原审是正确的。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人北镇市富屯乡人民政府于2013年8月9日已更名为北镇市富屯街道办事处。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同当事人可以随时解除。另外，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据上述法律规定，结合本案，本院认为，上诉人与北镇市富屯乡畜牧兽医工作站2006年5月8日签订租赁协议的租赁期限为一年，之后没有再就本案所涉的租赁物订立书面租赁合同，应视为在2007年5月2日起双方形成不定期租赁关系。根据法律的规定，合同双方均享有随时解除合同的权利。上诉人主张依据2005年及2006年双方签订的协议第四条的约定，被上诉人不具备解除合同的条件。该项主张应属于上诉人对协议效力及法律的误解。因为双方协议第四条生效的前提应在双方签订协议的租赁期限内，并不能无限期沿用该项约定，上诉人的该项主张因缺乏事实根据及法律依据，本院依法不予支持。关于上诉人主张如果解除合同后应赔偿其经济损失一节。经查，上诉人与出租方签订的协议中并未就上诉人各项投入有过约定，上诉人亦未提交证据证明其各项投入得到了出租方的同意，故对上诉人该项诉讼理由本院依法不予采纳。关于上诉人主张原审法院违反法定程序的问题。经审查，北镇市富屯乡畜牧兽医工作站并不具备法律规定的诉讼主体资格，其与上诉人签订协议的法律后果应由被上诉人承担。原审法院没有将北镇市富屯乡畜牧兽医工作站列为本案当事人，符合法律的规定。综上，原审判决在认定事实及适用法律上并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人沈云负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张凤武代理审判员　　尚国之代理审判员　　王　翔二〇一四年七月三日书　记　员　　张　悦来源：百度“”