（2014）兴民终字第234号
裁判日期: 2014-07-29
公开日期: 2014-09-17
案件名称
孙思玲与冉杰、李启东租赁合同案二审民事判决书
法院
贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙思玲,冉杰,李启东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民终字第234号上诉人（原审被告）孙思玲被上诉人（原审原告）冉杰原审第三人李启东上诉人孙思玲与被上诉人冉杰及原审第三人李启东租赁合同纠纷一案，孙思玲不服贵州省册亨县人民法院（2013）册民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月16日组织当事人当庭就本案争议事项进行了调查、询问和辩论，上诉人孙思玲、被上诉人冉杰及原审第三人李启东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二审经审理查明：孙思玲于2000年9月2日与钱素兰签订房屋租赁合同，约定钱素兰将其拥有的位于册亨县者楼镇顺城路55号（原117号）房屋出租给孙思玲，租期5年（2000年9月3日至2005年9月3日），每年租金为1000元，共5000元。2004年9月13日钱素兰与孙思玲签订房屋续租合同并到册亨县公证处进行了公证，约定由钱素兰将其拥有的位于册亨县者楼镇顺城路55号门面及二楼约10平方米的房屋出租给孙思玲，租金在原合同的基础上增加8000元，租期从2004年9月13日起至2015年9月13日止。该合同第三条约定，租赁期间，如果孙思玲因其他原因不用房屋，可以由孙思玲自行转租，但先仅钱素兰转用，若钱素兰不用，则由孙思玲转租，钱素兰不得干涉。2012年7月24日孙思玲与第三人李启东签订《房屋出租合同》，约定由孙思玲将者楼镇顺城路55号门面出租给李启东，租赁期限从2013年4月10日起至2015年9月13日止，租金为40000元。合同签订后，第三人李启东从2013年4月10日起，开始在该门面经营理发业务。孙思玲与第三人签订转租合同之前，已知晓钱素兰将房屋出卖给冉杰。2006年3月6日，冉杰与钱素兰、王清秀、王清富、王清梅、王清荣、王清祥签订《房屋买卖合同书》，约定钱素兰及其子女将册亨县者楼镇顺城路55号（房产证号为册亨房权证字第010**号）房屋一栋出卖给冉杰，房屋价款为9万元。该房屋系钱素兰与王关友夫妇的共同财产，王关友已逝世。双方签订合同后，即将房产交付冉杰管理，同时将房产证件交给冉杰，但未办理房屋产权过户手续。钱素兰将房屋出卖后，到目前为止，冉杰与孙思玲未联系到钱素兰。冉杰购买该栋房屋之前，该栋房屋的租赁户除了孙思玲以外，还有贺少华。2013年10月9日，冉杰以孙思玲未经其同意擅自转租为由，诉至法院，要求人民法院依法判决终止孙思玲在者楼镇顺城路55号门面的租用权。一审原告冉杰诉称：2004年9月13日被告孙思玲租赁钱素兰位于册亨县者楼镇顺城路55号的房屋，期限为11年。2006年3月6日钱素兰将该房屋卖给原告，被告孙思玲知道原告与钱素兰的交易情况。2013年4月10日被告未与原告商量擅自将该房屋转租给第三方李启东使用，得币40000元，原告获知情况后，向被告交涉劝其退房未果，特向人民法院起诉，请求判决终止被告孙思玲在册亨县者楼镇顺城路55号门面的租用权，并由被告承担本案的受理费。一审被告孙思玲辩称：被告与钱素兰于2004年9月14日签订了《房屋出租合同》，钱素兰将者楼镇顺城路55号门面及二楼约10平方米的房屋出租给被告孙思玲，到2015年9月13日租赁期限届满。该合同第三条约定，租赁期间，如果被告不用房屋，可以由被告自行转租，但先仅钱素兰转用，如钱素兰不用，则由被告转租，钱素兰不得干涉。被告是在转租房屋之前无法联系到钱素兰的情况下，迫于无奈才自行转租。原告购买钱素兰在者楼镇顺城路55号的房屋，被告不知晓，从未与原告就房屋转租的问题进行交涉。原告与钱素兰签订房屋买卖合同，钱素兰未告知被告，根据合同法第八十条的规定，该合同只能约束冉杰和钱素兰，对被告没有法律效力。因原告与钱素兰未办理房屋过户手续，房屋的所有权仍属于钱素兰所有，出租方的权利义务应由钱素兰主张和履行，被告于2012年7月24日转租房屋，到目前为止，钱素兰未提出异议。租赁合同是否需要解除，只有钱素兰或孙思玲才有权主张，原告冉杰无权主张。冉杰不具备本案原告主体资格。第三人李启东述称：第三人是2012年7月份与被告签订租赁合同的，租期为2013年4月10日至2015年9月13日。一审认为，关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原告冉杰购买钱素兰等人的房屋后，钱素兰等人依约应将房屋所有权转移给冉杰。事实上，钱素兰等人已经依约将房屋及其房屋产权证交付给冉杰，依照钱素兰等人与原告冉杰的房屋买卖合同，钱素兰再协助冉杰办理房屋产权过户登记手续就完全履行了合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，”钱素兰等人将房屋交付给原告冉杰之后，房屋毁损、灭失的风险由原告冉杰承担，根据权利义务对等的原则，原告冉杰亦应对该房屋享有管理、使用、收益的权利，对房屋买卖合同成立前设立的租赁合同，享有出租人的权利和义务。被告关于原告主体不适格的辩解意见，本院认为，合同法规定买卖不破租赁的原则，目的在于维护租赁合同的稳定，保护承租人的合法权益。原告冉杰与钱素兰等人签订房屋买卖合同后，即将房屋交付给冉杰管理、使用、收益，房屋出租是对房屋管理的一种方式之一，钱素兰将房屋的管理权交付给冉杰，即是将租赁合同的权利义务转移给冉杰，房屋已经出卖，钱素兰不应该管理该房屋。钱素兰就同一标的物，先是出租给被告，后出卖给原告，是钱素兰依法处理自己物权的行为，两个行为均是合法有效的行为，且两个行为之间不是债权转移的行为，其出卖房屋的行为未通知承租人孙思玲，租赁合同对承租人孙思玲和房屋购买人冉杰仍然具有约束力。据此，被告的这一辩解意见，不予采纳。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。承租人转租房屋应当经出租人同意，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人知道或应当知道承租人转租的六个月内可以提出异议。只有在出租人知道或应当知道承租人转租的六个月内未提出异议，才能视为出租人对转租行为的默认，出租人以此为由主张解除合同或者认定转租合同无效，人民法院才不予支持。本案被告辩称，其在无法联系出租人的情况下，才将房屋转租。恰恰说明被告转租行为没有得到出租人的同意或默认，不能成为被告转租的合法理由。事实上，无论出租人是钱素兰还是冉杰，本案涉及的租赁合同的权利义务没有改变。被告孙思玲作为承租人需要履行租赁合同的义务，遵守合同法关于租赁合同的法律规定，包括合同法关于承租人转租须经出租人同意的规定。关于争议焦点三，通话录音证实了第三人李启东知道者楼镇顺城路55号门面的房东是原告冉杰，被告知道该房屋的房产证在原告冉杰处。结合日常生活经验法则，钱素兰等人与原告冉杰于2006年3月6日签订房屋买卖合同，并将房屋交付给原告冉杰，至2012年7月份已经长达6年之久，其间，原告冉杰以房屋主人的身份不定期对该房屋进行管理、查看，作为该房屋承租人的孙思玲应当了解。被告孙思玲关于其与原告从不认识，至今未见面，不知原告已经购买该房屋的辩解意见，除非有相反的证据予以证实，否则，难以令人信服，不亦采纳。综上所述，本案的证据证实了原告冉杰向钱素兰等人购买了册亨县者楼镇顺城路55号的整栋房屋，被告孙思玲在知道原告已经购买该房屋的情况下，未经原告冉杰同意，擅自将该栋房屋中的一个门面转租给第三人，违反了合同法第二百二十四条第二款的规定。被告孙思玲与第三人李启东虽然于2012年7月24日签订租赁合同，但李启东实际于2013年4月10日入住该门面，作为该房屋的买受人，原告冉杰平时应当比较关注，因此，应该从2013年4月10日起就知道被告孙思玲转租该房屋门面，其在6个月内提出异议，并于2013年10月9日向本院起诉，要求依法终止被告孙思玲在册亨县者楼镇顺城路55号门面房的租用权，理由充分，应予以支持。据此，为保护当事人合法的民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本判决发生法律效力后立即终止被告孙思玲依据其与钱素兰于2004年9月13日签订《房屋续租合同》享有的对册亨县者楼镇顺城路55号房屋门面的租赁权。案件受理费30元（已按适用简易程序减半收取），由被告孙思玲承担（原告已经垫付，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。上诉人孙思玲不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求为：1、撤销（2013）册民初字第553号民事判决书；2、驳回被上诉人冉杰的一审诉讼请求；3、由被上诉人冉杰承担一、二审诉讼费用。理由：一、上诉人并不知悉被上诉人购买了钱素兰房屋的事实。被上诉人签订《房屋买卖合同》后，至今长达7年多的时间没有办理房屋产权过户手续，被上诉人时至今日都不是房屋所有权人。依据《房屋买卖合同书》，上诉人取得的是合同之债，钱素兰是把出租人的权利义务转让给了被上诉人，在三者的法律关系中，钱素兰是债权人，上诉人是债务人，李启东是第三人，根据《合同法》第八十条的规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”被上诉人与钱素兰买卖房屋之事，只有通知上诉人才是合法的。被上诉人冉杰并没有直接证据证明上诉人钱素兰知道房屋转让的事实，一审判决采信的通话录音内容，全部是间接证据。二、被上诉人冉杰在庭审中没有提供土地使用证书，上诉人到册亨县住建局和国土资源局调查发现，在册亨县住建局钱素兰房屋产权登记档案中，存有一份《册亨县房屋产权审核表》，其上记录用地来源为“国有土地划拨”。同时在册亨县国土资源局现有的档案中，没有钱素兰或者其夫王官友的土地登记档案。按照《合同法》第四十四条，《城市房地产管理法》第三十九条的规定，通过划拨取得土地使用权的房屋，转让时应当依法报请批准，获得批准并交纳土地出让金或者土地收益金后才能上市转让交易。三、本案中被上诉人不是适格的当事人。《房屋买卖合同》是无效合同，自始无效，被上诉人不享有出租人的权利和义务。四、一审判决适用法律错误。《房屋续租合同》第三条规定：“房屋出租期间，如果乙方因其他原因不用房屋，可以由乙方自行转租，但先仅甲方转用，若甲方不用，则由乙方转租，甲方不得干涉。”假设被上诉人享有出租人的权利和义务，被上诉人认为上诉人转租未经其同意，只能通过提出解除《房屋续租合同》的主张，才能达到终止《房屋续租合同》中的权利和义务。本案中，被上诉人根本没有提出解除合同的诉讼请求，即根本没有行使合同解除权。被上诉人冉杰答辩称：一、册亨县01065号房屋产权审核表里的“土地来源”写有“国有划拨土地”，房子的土地使用证被国土局收回后下落不明，造成房子没有过户，也无法进行登记，为了办理房屋的过户手续，根据国土局的建议，于2012年该房屋办理了《建设用地规划许可证》，现在一切手续尚在办理中，我方为了主张自己的权利，于2013年通过贵州民族报对房屋的所有权进行了公示。二、孙思玲将房屋转租给第三人李启东，李启东由于需要房产证办理用电手续找到孙思玲，孙思玲告诉李启东，房产证在我手里，李启东为了办理用电手续找到我并将租房合同原件给了我，以上事实相互印证，孙思玲对于购房的事实早已清楚，其擅自转租的行为已构成解除合同的法定条件。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。二审审理期间，上诉人孙思玲向本院提交了两份证据：1、《册亨县房屋产权审核表》，以证明该土地的来源为国有土地划拨。2、册亨县国土资源局出具的《证明》一份，以证明在册亨县国土资源局现有的土地登记相关档案中，没有以钱素兰、王官友为名登记于者楼镇顺城路的宗地。被上诉人冉杰的质证意见为：对第一份证据《房屋产权审核表》的真实性无异议，但是与本案无关，不是同一法律关系，按照相关法律规定，承租人在对租赁房屋进行转租时必须经过出租人同意，我在买房的当天即邀请孙思玲和另一个贺性承租人查看了房屋的四至界限及设施，孙思玲对我购买房屋系明知。对《证明》的质证意见和上述一致。原审第三人李启东：上述两份证据与我无关。被上诉人冉杰向本院提供了录音光盘一份，以证实孙思玲早已知道我方购买钱素兰房屋的事实。上诉人孙思玲的质证意见为：对录音的真实性存在异议，冉杰并未提供证据证实姓胡的这个人与孙思玲是否租赁关系。原审第三人李启东：该份证据与我无关。综合双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案争议的焦点为：被上诉人冉杰是否有证据证实上诉人孙思玲知悉其购买了钱素兰的房屋；被上诉人冉杰与孙思玲所签订的《房屋买卖合同书》是否有效；原审判决终止上诉人孙思玲享有的门面租赁权是否合法。本院认为，关于被上诉人冉杰是否有证据证实上诉人孙思玲知悉其购买了钱素兰的房屋的问题。本案被上诉人冉杰在一审提供了李启东的录音资料，以证实原审第三人李启东是知道者楼镇顺城路55号门面的房东是冉杰，孙思玲知道该房屋的房产证在冉杰处。原审在庭审质证时，李启东对被上诉人冉杰提供的录音资料的真实性亦没有异议，故从该录音资料可以印证上诉人孙思玲是知道被上诉人冉杰购买了钱素兰的房屋。关于被上诉人冉杰与钱素兰所签订的《房屋买卖合同书》是否有效的问题。钱素兰出租位于册亨县者楼镇顺城路55号的房屋给孙思玲时，具有合法的房屋所有权证，被上诉人冉杰在该宗土地的土地登记档案无法查找的情况下，补办了《建设用地规划许可证》，冉杰与钱素兰所签订的《房屋买卖合同书》未违反法律的强制性规定，为有效合同。关于原审判决终止上诉人孙思玲享有的门面租赁权是否合法的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条第二款：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被上诉人冉杰在与钱素兰签订《房屋买卖合同》后，即取得钱素兰在房屋租赁合同中出租人的权利义务。钱素兰与上诉人孙思玲签订的《房屋续租合同》第三条约定孙思玲具有房屋转租权，但该转租附有一定的条件，即：先仅甲方转用，若甲方不用，则由乙方转租。上诉人孙思玲在未征得被上诉人冉杰同意的情况下，即将该房屋转租给第三人李启东，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，被上诉人冉杰享有解除租赁合同、终止双方权利义务的权利。被上诉人冉杰提出终止门面租赁权是以上诉人孙思玲未经同意违约转租为前提，合同解除是合同权利义务终止的法定情形之一，被上诉人冉杰提出终止门面租赁权的诉请包含了解除合同之意，上诉人孙思玲上诉称被上诉人冉杰未行使合同解除权的理由不能成立，原审判决终止上诉人孙思玲所享有的门面租赁权合法。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元由上诉人孙思玲承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘启斌代理审判员 谢 娟代理审判员 饶 尧二〇一四年七月二十九日书 记 员 夏玮健 搜索“”