（2014）浦民一（民）初字第16335号
裁判日期: 2014-07-29
公开日期: 2014-09-13
案件名称
周华、唐彩红等与上海优幸投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周华,唐彩红,周永乾,上海优幸投资管理有限公司,上海市浦东新区大团镇人民政府
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十五条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第16335号原告周华。原告唐彩红。原告周永乾。上列三原告共同委托代理人金婷婷，上海永乐律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人谢健美，上海永乐律师事务所律师。被告上海优幸投资管理有限公司。法定代表人王志红。委托代理人陈明茹，上海市律和理律师事务所律师。委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。第三人上海市浦东新区大团镇人民政府。法定代表人董军。委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托代理人张清，上海君澜律师事务所律师。原告周华、唐彩红、周永乾与被告上海优幸投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，追加了上海市浦东新区大团镇人民政府（以下简称大团镇政府）为第三人。本案依法适用简易程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。第三人大团镇政府经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周华、唐彩红、周永乾诉称，原、被告于2010年6月14日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区大团镇永爱路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总价人民币（以下币种相同）170，668.40元。双方约定被告于2010年7月20日将系争房屋交付原告，除不可抗力外。《预售合同》第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。即被告为原告办理小产证的履行期限从2010年7月20日起算加上建设部《商品房销售管理办法》规定的办理大产证的60日和约定办理完大产证后签署《房屋交接书》的15日期限、协助原告办理小产证的180日期限，共计255天履行期。但自约定交付日2010年7月20日至今已过了给原告办理产权证的期限，被告至今未按约为原告办理房屋所有权登记手续。原告认为，被告未在约定期限内履行合同义务，导致原告无法办理小产证，显属违约。原告多次与被告协商未果，故原告起诉，要求：1、判令被告支付原告逾期办理系争房屋小产证违约金，按已付总房款170，668.40元，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准，自2011年4月2日起至判决日止；2、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告调整违约金截止日期为2014年3月6日。被告上海优幸投资管理有限公司辩称，不同意原告诉请，因为其不是系争房屋出售方，实际出售方是大团镇政府。是原告原先房屋被拆迁，系争房屋是大团镇政府委托其建设的，大团镇政府安置给原告的安置房屋，房款是镇政府收取的，交房等也是镇政府操作的，实际房屋买卖双方是原告与大团镇政府，其非适格主体。系争房屋大产证现在已经取得了，延期取得是因为镇政府造成的，因为镇政府延期拆迁完毕导致的及土地核验一直没有办法通过。系争房屋是配套商品房，不应该适用最高院审理商品房买卖合同司法解释及建设部商品房销售管理办法。原告主张逾期办证违约金自原告起诉日起超过两年的部分，认为已经超过诉讼时效。第三人大团镇政府提供书面答辩意见述称，原、被告系《预售合同》的双方当事人，第三人非合同当事人，不应承担责任。办理大产证是被告的约定义务和法定义务，被告是销售、签约、办证的唯一合格主体，《确认书》中提到的“委托签订合同”非法律意义上的委托。逾期办证完全是被告的过错，迟延办证的法律责任应由被告承担。经审理查明，2010年6月20日，原告周华、唐彩红、周永乾（乙方）与上海爱家投资管理有限公司（以下简称爱家公司，甲方）签订《预售合同》，约定原告向爱家公司购买系争房屋，房价款为170，668.40元。《预售合同》第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）”。2010年6月8日，爱家公司取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2010年6月14日被告向原告开具了金额为170，668.40元的购房款发票并向原告交付了系争房屋钥匙。2014年3月4日，系争房屋被核准登记在爱家公司名下。2014年3月6日，爱家公司在小区内张贴《告知函》，表示爱家新城小区大产证已经取得，望及时办理小产证。另查明，2010年6月18日，大团镇政府曾向爱家公司出具《确认书》，内容为：我方（大团镇政府）委托贵司（爱家公司）就大团爱家新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》；签订《预售合同》前，我方向贵司出具加盖我方公章的每套房屋对应业主的五联单（标明房号、业主姓名），贵司凭我方出具的五联单与业主签约及办理房屋交付手续；签订《预售合同》前，我方根据贵司提供的房屋实测面积向贵司提供加盖我方公章的房屋房价表（须标明每套房屋的单价和总价），签约时，预售合同第三条约定的房屋单价和总价按照我方提供的房价表填写，贵司按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票，该房价总价与约定的回购款之间的价差部分的发票，由贵司另行向我方开具。再查明，2014年5月28日，经上海市工商行政管理局核准，上海爱家投资管理有限公司变更为上海优幸投资管理有限公司。以上事实，有上海市商品房预售合同、销售不动产统一发票、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市房地产权证》、确认书、告知函张贴照片、企业名称变更预先核准通知书及原告、被告、第三人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》系爱家公司与原告订立，系争房屋的开发建设单位明确登记为爱家公司，大产证只能由爱家公司办理，爱家公司在《预售合同》中与原告约定由第三人大团镇政府办理大产证及承担相应法律责任等涉及大团镇政府承担合同义务的条款，由于未经第三方大团镇政府确认，根据合同法的相关规定，合同当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务的，由债务人向债权人承担违约责任。爱家公司未能及时办理系争房屋大产证，导致原告不能办理取得小产证，爱家公司应承担违约责任。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由于系争房屋登记开发主体为爱家公司，本案诉争的办理大产证及协助办理小产证的合同义务只能是爱家公司承担的义务，不属大团镇政府的事务，故大团镇政府在《确认书》中表述“我方委托贵司就大团爱家新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》”并非出于委托爱家公司代为签订预售合同而由大团镇政府作为委托人承担合同责任的意思，原告与爱家公司系《预售合同》的双方当事人，原告向被告主张合同违约责任符合合同相对性，爱家公司辩称该责任应由合同当事人之外的第三人承担不符合合同相对性，故被告关于其并非本案适格主体的意见，本院不予采纳。被告辩称本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，缺乏依据，不予采纳。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对大产证取得时间未作约定，故根据合同法相关规定，由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2010年7月20日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院确认2010年7月20日起60日内为被告应取得大产证的合理期限，因此，小产证办理的合理期限应为此后195天内即2011年4月1日之前。由于《预售合同》对大产证的办理日期约定不明，且被告未在合理期限内办理大产证，致使原告亦未能办理小产证，故被告提出原告主张逾期办证违约金自起诉日之前超过两年的部分已过诉讼时效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告应承担逾期办理小产证的违约金，违约金的起算日期为2011年4月2日。原告调整违约金截止日期为系争房屋取得大产证、爱家公司张贴公告之日并无不当，本院予以准许。关于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准计算并无不当，本院予以准许。现爱家公司名称变更为上海优幸投资管理有限公司，故其相应的责任应由被告即上海优幸投资管理有限公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条的规定，判决如下：被告上海优幸投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周华、唐彩红、周永乾逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款170，668.40元为基数，自2011年4月2日起计算至2014年3月6日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半收取计444元，由被告上海优幸投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 婉二〇一四年七月二十九日书 记 员 魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。 来源：百度搜索“”