（2014）泉民终字第2065号
裁判日期: 2014-07-29
公开日期: 2014-10-10
案件名称
福建泉州市土地开发有限公司与曾远明商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建泉州市土地开发有限公司,曾远明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第2065号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人陈茂强，经理。委托代理人杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。委托代理人陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）曾远明，男，汉族，1958年3月6日出生，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人张兴煌，福建立行律师事务所律师。上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）因与被上诉人曾远明商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2011年2月24日，曾远明与土地开发公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，曾远明向土地开发公司购买泉州市丰泽区淮口花苑（北区）1号楼4层405号房，总价款为1210000元；曾远明于2010年12月24日前支付全部房款的50%计605000元，在合同登记备案后十五个工作日办理50%房款为银行按揭计605000元；曾远明如未按合同约定的时间付款，……逾期不超过30日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，曾远明按日向土地开发公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，……。合同还约定，土地开发公司应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付曾远明使用，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，土地开发公司可据实予以延期：……2.施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨、6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工。合同同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，土地开发公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付曾远明使用，……⑵逾期超过180日后，……曾远明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，土地开发公司按日向曾远明支付已付款万分之三的违约金。该《商品房买卖合同》于2011年2月24日办理了备案登记。合同签订后，土地开发公司于2011年3月2日就已收的房款开具金额分别为355000元、250000元的《销售不动产统一发票》贰张给曾远明。2011年3月8日、9日，土地开发公司就已收的房款开具金额分别为190000元、140000元的《销售不动产统一发票》贰张给曾远明。2011年3月21日，曾远明与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订一份《个人住房借款合同》。曾远明于2011年4月13日支付给土地开发公司购房余款275000元。2013年2月27日，土地开发公司向曾远明发出交房通知，告知曾远明应于2013年3月4日至6日办理交房手续，2013年3月4日，土地开发公司将诉争商品房交付曾远明使用。另查明，自双方签订合同之日即2011年2月24日起至合同约定的交房之日即2011年8月31日止，共出现合同约定可延期交房的风雨天气天数21天、高考2天、中考3天，共计26天。曾远明于2013年12月30日提起诉讼，请求判令：1.土地开发公司立即支付逾期交房违约金199650元（自2011年9月1日起至2013年3月4日止每日按已付房款1210000元的万分之三计算）；2.本案诉讼费用由土地开发公司负担。土地开发公司在举证期限届满前提起反诉，请求判令：1.曾远明向土地开发公司支付逾期付款违约金1540元（275000元×28天×0.02%）；2.本案诉讼费用由曾远明承担。原审判决认为，曾远明与土地开发公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据合同约定，土地开发公司应于2011年8月31日交房，但其直到2013年3月4日才向曾远明交房，土地开发公司的行为已构成违约，依法应向曾远明支付逾期交房违约金。因土地开发公司依约具有可延期交房的事由，故土地开发公司交房期限应予相应延期。从合同签订之日起至约定交房的时间止，天气及中、高考因素可延期26天，该天数应从土地开发公司逾期交房的天数中予以扣除。合同约定，曾远明应于合同登记备案后十五个日内即2011年3月11日办理贷款手续，但其直至2011年3月21日才与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》，超过约定的期限10天，土地开发公司依法可行使后履行抗辩权，相应地顺延交房期限。故土地开发公司逾期交房的天数为515天（合同约定的交房期限届满次日2011年9月1日起至实际交房之日2013年3月4日止共计551天，扣除免责天数26天、顺延天数10天），应支付曾远明逾期交房违约金186945元（1210000元×0.0003元／天×515天=186945）。曾远明于2011年3月21日办理贷款手续，而土地开发公司于2014年1月15日才提起反诉请求曾远明支付逾期付款违约金，已超过法定的二年诉讼时效期间，故对土地开发公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告曾远明逾期交付址在泉州市丰泽区淮口花苑（北区）1号楼4层405号房屋的违约金共计186945元；二、驳回原告曾远明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告福建泉州市土地开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4294元，减半收取2147元，由原告负担128元，被告负担2019元；反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉原告负担。宣判后，被告土地开发公司不服，向本院提起上诉。上诉人土地开发公司上诉称，一、上诉人主张的逾期付款违约金并未超过诉讼时效期间。根据规定，民事诉讼一般诉讼时效为二年。本案中，上诉人于2012年6月12日在泉州晚报登报通知被上诉人按约支付房款，该行为表明上诉人已就被上诉人的违约行为向被上诉人主张过权利，诉讼时效已中断，应从2012年6月13日开始重新计算，故上诉人于2014年1月提起反诉并未超过二年的诉讼时效期间。原审法院认定上诉人的反诉超过诉讼时效期间，系适用法律错误，侵害了上诉人的合法权益。二、小区内的送电及自来水的“一户一表”安装更是与群众生活息息相关的基础设施，理应属于市政配套设施。但原审法院对什么是市政配套设施、何为市政配套安装只字未提，对合同的约定置之不理，对有利于上诉人的正当延期事由视而不见，侵害了上诉人的合法权益，有失公允。三、根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应在合同备案登记后十五个工作日办理银行按揭款，应理解为在合同备案登记后十五个工作日房款到达上诉人的账户，而不应理解为被上诉人与银行签订借款合同即已履行完合同义务。因此原审法院认定被上诉人与银行签订借款合同即已履行完合同义务是错误的，有失公允。被上诉人曾远明辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人逾期交房达551天，应承担相应的违约责任。一审法院根据合同约定扣除免责天数26天、顺延交房天数10天，据此认定上诉人逾期交房515天，应支付违约金186945元，是正确的，应予维持。二、上诉人的上诉请求于法有据，应予驳回。即使被上诉人存在履约瑕疵，但上诉人从未持有异议并予以默认，更未以任何方式向被上诉人主张过所谓的逾期付款违约事宜。虽然上诉人曾于2012年6月12日登报公告，但该公告的内容并非针对被上诉人，对被上诉人并不产生效力，诉讼时效并未中断。因此，上诉人的请求已超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权。三、根据《公开拍卖文件》中的约定，诉争商品房的水、电设施到位是上诉人不可推卸的合同义务，上诉人与水电部门的纠纷与本案无关，更不能成为上诉人延期交房的免责事由。如果将小区内的水电设施归类为市政配套设施则明显减轻了上诉人的合同义务，而上诉人的权利则可能受到无限期的损害，合同基本保障更无从谈起。四、上诉人通过办理按揭贷款支付房款的方式完全是根据合同的约定履行义务，上诉人将办理银行按揭款理解为款到上诉人账户毫无根据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：被上诉人要求上诉人支付其逾期付款违约金的请求是否超过诉讼时效期间；小区的水电工程是否属于市政配套设施；被上诉人办理完银行按揭手续是否可视为已履行支付房款的义务。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。本院认为，上诉人土地开发公司具有商品房预售资质，其与被上诉人曾远明签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的部分应认定为合法有效。根据合同约定，被上诉人最迟应于合同备案登记后十五个工作日即2011年3月17日办理银行按揭贷款，而其直至2011年3月21日才与银行签订借款合同，已构成违约，但上诉人于2014年1月15日才向原审法院提起反诉，已超过二年的诉讼时效期间，依法不予保护。上诉人于2012年6月12日刊登在泉州晚报上的通告并非向被上诉人发出，诉讼时效未中断。市政配套设施是指对城市居民生活基础设施的建设，以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，并不包含诉争楼盘内的送电及自来水“一户一表”安装行为，上诉人不能以其与电业局、自来水公司之间的纠纷作为其延期交房的事由。《商品房买卖合同》第六条第3点约定，被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日办理购房余款的贷款手续，对该约定应理解为被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日内履行到银行办理房贷手续的义务，至于银行何时审批、何时放款，非被上诉人所能控制，而上诉人亦未提供证据证明因被上诉人信用等自身原因导致银行放款迟延，上诉人认为银行按揭款应在合同登记备案后十五个工作日内到达其账户，不符合合同约定，不予支持。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币4344元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林海峰代理审判员 张 萍代理审判员 黄有志二〇一四年七月二十九日书 记 员 黄双英速 录 员 陈威鸿注：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：