（2014）浦民一（民）初字第16720号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2014-08-30
案件名称
郝淑红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝淑红,刘刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第16720号原告（反诉被告）郝淑红。委托代理人殷豹，上海管博律师事务所律师。被告（反诉被告）刘刚，男，1961年11月8日生，汉族，住所地上海市浦东新区张家浜路***弄***号楼****室。原告郝淑红诉被告刘刚以及反诉原告刘刚诉反诉被告郝淑红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张卓郁独任审判，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝淑红的委托代理人殷豹、被告（反诉原告）刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝淑红诉称，原、被告于2009年7月8日签订房屋租赁合同，原告承租被告所有的上海市浦东新区张家浜路XXX弄XXX号楼1602室房屋，租赁期限至2013年7月14日，月租金人民币（以下币种同）4，600元，付三押一。合同签订后，原告支付了押金4，600元。租期届满后，原告按约搬离了房屋，但被告以各种借口拒绝返还押金。为此，原告起诉要求：被告返还原告押金4，600元及利息（自2013年7月14日起计算至实际返还之日）。审理中，原告表示被告已经返还押金1，000元，变更诉请为要求被告返还押金3，600元及利息。被告刘刚辩称，1、2009年8月，原告在缴纳租金时扣除了250元，并表示系维修费，但被告现发现该250元是购买卫生间灯泡的费用，灯泡属易耗品，不应由被告承担，原告应予返还；2、租赁期间，原告存在11次逾期支付房租的情况，逾期总天数为114天，按照行业规定，被告应当承担每天千分之一的滞纳金；3、原告未经被告同意饲养宠物，致使被告的皮质大床损坏，应当承担维修费1，200元；4、原告擅自将被告提供的14寸戴尔电脑移至他处使用，交房时未归还，应补偿被告800元；5、原告擅自将被告提供的冰热饮水机移至他出使用，交房时仅归还了一台配件组装的饮水机，应补偿被告差价200元；6、被告使用房屋过程中，造成书房地板两处深度划伤，应承担维修费580元；7、原告未按约交还房屋，实际至2013年7月18日才交还房屋，应按租金两倍的标准承担逾期交房违约金；8、原告交还房屋时，未打扫房屋，应承担被告花费的清洁费用560元；9、原告未缴纳2013年1月至6月的有线电视费138元；鉴于上述费用超过了未返还的押金，故被告没有返还剩余押金。现反诉要求：反诉被告支付反诉原告购买灯泡费用250元、逾期支付租金滞纳金1，610元、大床修复费用1，200元、电脑补偿费800元、热水器差价200元、地板修复费580元、逾期交房违约金1，258元、清洁费560元、有线电视费138元。反诉被告郝淑红辩称，1、反诉被告购买的是卫生间灯，该费用应由反诉原告承担；2、双方合同没有约定滞纳金，该反诉主张缺少计算依据；3、大床损坏系自然损耗，不应由反诉被告承担维修费用；4、电脑系搬家时误搬，反诉被告同意返还电脑，但反诉原告不同意接收；5、不存在更换饮水机的事实，不同意补偿差价；6、地板划痕不是反诉被告故意造成，系自然损耗；7、合同未约定逾期交房违约金，现同意按租金标准支付4天的使用费；8、交还房屋时反诉被告已经进行了一般打扫，房屋符合正常使用后的状态，不同意承担清洁费；9、有线电视费已由反诉被告承担，不同意支付。经审理查明，原、被告于2009年7月8日签订租赁合同，约定刘刚（甲方）将上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号1602室房屋出租给郝淑红（乙方），租赁期限为2009年7月15日至2013年7月14日。月租金为4，600元，每三个月结算一次，每次提前七天支付下次房租。押金为4，600元，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施；并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息归还给乙方。租赁期间实际使用的水费……有线电视费等费用应由乙方承担，并如期将单据复印件交给甲方。甲方承诺在2009年底将车库交给乙方使用，费用由乙方承担。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。合同7.3条规定：未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构、装修，并爱护租赁的房屋……如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同9.1约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付相当于两个月租金的违约金。另外，合同中甲方提供的设备内包括大床一个、饮水机一台、戴尔电脑一台等。上述合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了保证金4600元。合同履行期间，郝淑红曾出现多次逾期支付租金的情形。双方确认，2013年7月18日郝淑红返还了房屋；2013年8月，刘刚返还郝淑红押金644元。2013年12月，郝淑红起诉要求刘刚返还押金等；后郝淑红以“自愿和解”为由申请撤回起诉；之后刘刚又返还郝淑红押金356元。刘刚表示：该案审理期间双方口头协商除保留地板损坏和逾期支付租金两项争议外，刘刚再行退还郝淑红押金1，000元；后郝淑红不承认该两项争议，故刘刚仅返还了押金356元。郝淑红表示：双方当时达成口头协议，由刘刚再返还押金1000元解决全部争议，但刘刚未履行口头协议，故郝淑红再次起诉。被告提供了照片若干，证明原告损坏了地板和沙发。照片显示，地板有明显的划痕，大床一角表皮明显损坏。被告提供了银行资金明细，证明原告逾期支付租金的情况。被告表示：1、2009年10月原告称少付的250元租金，是修理费用，至第一次诉讼时被告才知道该250元是购买卫生间灯泡，灯泡属易耗品，不应由被告承担，要求原告返还；2、原告每次房租应交14，160元（含每月120元的车位费），总计逾期93天；根据行业规定和租赁合同示范文本（原、被告未使用该文本）滞纳金应按每日千分之一计算，总计1，316元；3、大床为2006年花费2，800元购买，现虽经损坏一个面，但因为色差，需要三个面全部更换表皮，费用为1，200元；4、电脑为2007年花费2，680元购买，要求原告补偿800元；5、饮水机为2005年花费980元购买，属冰热两用型，但原告返还的是3件不同机器的配件，要求补偿200元；6、地板为2004年铺设，当时单价为每平方米198元，现损坏需要更换0.66平方米，目前售价280元，加上人工费300元，共计580元；7、根据合同第9.1条，原告应按照两倍的租金标准承担逾期交房违约金；8、根据合同7.3条，原告应承担清洁费用560元；9、2013年1月至6月的有线电视费138元由新房客支付后向被告结算，应由原告承担。另外，被告还表示用于缴纳公用事业费的银行卡中尚有24元是原告存入的金额，应返还原告。另外，原告还申请其内弟秦传祥作为证人出庭作证，证明原告逾期返还房屋、损坏房屋内设施设备等事实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，本案争议在于双方合同到期终止后押金及相关费用的结算，而关键在于被告提出的应由原告返还或支付的费用的确定。1、2009年10月少付的租金250元，无论是购买灯泡费用还是其他维修费，双方当时对该笔款项由被告承担已经达成一致，现被告要求原告返还，本院不予支持；2、原告在支付租金时确实存在逾期的情况，但双方对逾期支付租金的违约责任没有约定，被告按其所称的“行业规定”和“租赁合同示范文本”主张滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持；3、根据照片显示，大床的损坏确实不属于正常使用的磨损，应由原告赔偿，鉴于被告未提供具体修复费用的证据，本院酌定原告赔偿1，000元；4、原告称其愿意返还电脑而被告拒收，但未能举证证明，本院不予采信。鉴于原告擅自将电脑移出租赁房屋，过错本身在原告，且双方纠纷发生已久，原告至今未返还电脑，故本院采纳被告的意见，由原告直接予以赔偿，被告主张的赔偿金额800元亦属合理，本院予以支持；5、同理，原告将饮水机移出租赁房屋显有过错，其虽已返还一台饮水机，但未能举证证明返还的就是原来的饮水机，故本院酌定原告赔偿被告100元；6、根据照片显示，地板的损坏确实不属于正常使用的磨损，应由原告赔偿，鉴于被告未提供充分证据证明具体修复费用，本院酌定原告赔偿400元；7、原告逾期返还房屋，应当承担违约责任，但被告依据合同9.1条按双倍租金的标准主张，显然缺乏依据，本院采纳原告的意见，按原租金（含车位费）标准计算逾期交房的使用费，计629元；8、房屋清洁问题显然不属于合同7.3条约定的情形，现被告亦无证据证明房屋的清洁程度超过了正常使用后的合理状态，故被告该主张本院不予采纳；9、根据合同约定，有线电视费用应由原告承担，原告负有举证证明其已经缴纳该费用的责任，现原告举证不能，故本院支持被告要求原告支付有线电视费138元的主张；10、用于缴纳公用事业费的银行卡中有原告存入的现金24元，被告愿意一并结算，本院予以采纳。综上，原告缴纳的押金为4，600元，被告已经返还1，000元，尚需返还3，600元；原告应承担或赔偿的费用为大床修复费1，000元、电脑赔偿费800元、饮水机赔偿费100元、地板修复费400元、逾期交房使用费629元、有线电视费用138元；被告应返还原告银行卡内现金24元。原告返还房屋过程中明显具有过错，并导致双方在结算费用过程中产生纠纷，因此其要求被告承担利息，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘刚应返还原告（反诉被告）郝淑红押金3，600元、银行卡内现金24元；二、原告（反诉被告）郝淑红应支付被告（反诉原告）刘刚大床修复费1，000元、电脑赔偿费800元、饮水机赔偿费100元、地板修复费400元、逾期交房使用费629元、有线电视费用138元；三、上述第一、二项判决确定的金额相互冲抵后，被告（反诉原告）刘刚应支付原告（反诉被告）郝淑红557元，由被告（反诉原告）刘刚在本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告（反诉被告）郝淑红、被告（反诉原告）刘刚其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（郝淑红已预付），减半收取25元，反诉案件受理费25元（已减半收取），合计50元，由原告（反诉被告）郝淑红、被告（反诉原告）刘刚各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张卓郁二〇一四年七月二十八日书记员 陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注公众号“”